[案情]

??2007年4月，胡某以40万元购买了李某的一套房产，李某将房产交付胡某使用，并将房产证交给胡某，但未办理房产过户手续。2007年5月，胡某因公出国，遂将该房产交其叔父居住，房产证放在房内。2008年1月，胡某的叔父伪造李某的身份证，并办理公证委托手续，将该房产私自卖给丁某，丁某认为购买此房屋手续齐全，于是交付房款40万元，并办理了房产过户手续。2008年12月，胡某的叔父去世，胡某回国，发现自己所购房产已被丁某占用，且房屋产权也已过户给丁某所有。胡某得知房产买卖的真相，向法院提起行政诉讼，请求撤销房管局为丁某颁发的房产证。

[分析]

?? 笔者认为，房管局的变更登记行为虽有瑕疵，但丁某是善意第三人，应依据物权法规定的善意取得制度，判决维持本案的房屋变更登记。

??首先，胡某是本案法律上的利害关系人。胡某与李某订立有房屋买卖合同，双方已经按照合同履行了交付房款及房产的义务，但尚未到房管局办理房屋产权变更登记。房管局把房屋产权过户给丁某的变更登记行为，直接阻止了李某和胡某申请把房屋产权过户给胡某的权利，使李某和胡某之间的房屋买卖合同无法完全履行。因此，胡某与房管局变更登记行为具有法律上的利害关系。依据最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释第12条的规定，胡某可以提起行政诉讼。

??其次，房管局未尽实质审查义务，变更登记行为违法。法院审查房屋变更登记案件，应围绕变更登记行为的合法性进行全面审查，即对房管局提供的进行房屋变更登记的事实证据、法律依据、行政程序、职权依据进行全面审查。本案应重点审查房管局据以变更登记的事实证据。从物权法第12条和建设部颁布的房屋登记办法的规定看，房管局在进行房屋变更登记时，要查验申请人提交材料的真实合法性，有权进行询问和调查，必要时还可进行现场调查，并且要承担登记错误的过错赔偿责任。所以，我国法律规定房屋登记机构对房屋登记实行的是实质审查的登记模式，即房屋登记机构在进行房屋登记时要尽必要审查义务和合理注意义务。但从本案事实看，房管局未尽到实质审查的义务，一是房管局在进行变更登记时，未见到原房屋产权人李某，未对双方房屋交易的真实性进行核实；二是房管局未能识别胡某的叔父伪造的李某的身份证，房管局作为行政执法机关，应具有能识别进行变更登记中有关当事人提供的材料真假的能力；三是房管局未核对公证委托手续的真实性。房管局未尽实质审查义务，据以变更登记的事实证据虚假，导致变更登记行为违法。

??第三，丁某取得房屋属于善意取得，变更登记虽然违法仍应判决维持。在物权法实施前，像本案的情形都是应判决撤销登记的，但这样做容易引发三个问题，一是实际交易中无处分权人得到房款后往往逃匿甚至死亡，善意受让人的权益无法维护，二是交易安全无法保障，三是影响了房屋登记的公信力。为了解决这些问题，物权法第106条规定了善意取得制度，即无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，只要受让人在受让时是善意的、以合理的价格受让、应当登记的已经登记，不需要登记的已交付受让人，受让人即合法取得该不动产或者动产的所有权。本案中，丁某作为公民，不能要求他完全具有识别假身份证的能力，况且胡某的叔父办理有公证委托手续，丁某认为胡某的叔父是李某的代理人，符合一般善良人的注意义务，丁某受让房屋是善意的；丁某以40万元的价格购买该房屋，几个月前胡某也是以这个价格购买的，丁某是以合理的价格受让的;房屋产权已经过户给丁某。丁某取得该房屋产权完全符合物权法第106条规定的三个条件，已发生物权效力，能够对抗和排斥真正权利人的物权，应当受到法律保护。

第四，胡某的权利救济途径。胡某可以向其叔父、公证机关、房管局要求赔偿。该房屋的原产权人李某把房屋交付胡某后，虽然未办理过户手续，但胡某已交付了房款，并且实际占有了房屋，胡某是房屋的实际产权人，胡某可以以此向有关侵权人主张赔偿。一是可以要求胡某叔父的继承人赔偿。胡某的叔父作为该房屋的无处分权人，私自出卖该房屋，依据民法通则的相关规定及物权法第21条和106条第2款的规定，胡某叔父的行为已经对胡某构成侵权，胡某有权要求胡某叔父的继承人承担赔偿责任。二是可以要求房管局赔偿。房管局的错误登记虽然判决予以维持，但维持判决免不了房管局的过错责任，物权法第21条第2款规定：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。三是可以向公证机关要求赔偿。公证机关向胡某的叔父出具虚假委托手续的公证，也构成侵权，且与胡某的叔父是共同侵权，二者应对胡某的损失承担连带赔偿责任。