农村自建住宅法律问题探析

与所有其他社会问题和法律问题一样，当被加以农村这个词来修饰的时候，复杂性就不言而喻了。农村不仅指我们所讨论的问题所发生的特殊地理环境，还牵涉到更为广泛的农村经济、道德、群众心理等总的文化背景。具体问题具体分析，解决农村问题需要在现有国家法制的基础上于司法实践中创设适合农村社情民意并受到农民尊重和接受的法律规制模式。本文重点研究农村法制中的一个领域，也是司法实践中经常遇到的存有一定争议的审判实践问题，即农村自建住宅出现质量问题后的法律救济及其剖析，目的是通过阐释该问题及其答案所包含和传递的法律精神与原理，以统一裁判尺度，实现纠纷解决和正义回归的法律效果与社会效果的统一。

司法实践中法官经常遇到这样的案件，农村没有任何施工资质的包工头承建农民住宅，施工完毕后，因为没有相关的农村房屋质量验收标准，双方又没有关于房屋质量的可供操作和评查的具体执行标准戒约，往往导致建房人与承建人在施工款项给付和房屋质量出现问题后的索赔问题上出现扯皮，一方面承建人要求支付施工款，因为涉及农民工切身利益，司法不能坐视不管，然而，由于施工条件和技术水平限制，房屋又确实存在着施工质量瑕疵或缺陷，依法保护建房人的合法权益亦符合法治的基本精神。这种矛盾的出现，是我们展开以下研究的动力。可见，本文所讨论的农村自建住宅法律问题具体包括村民自建房屋出现质量问题后如何对建房人（房主）进行法律救济，另一方面，法律又如何保护承建人（包工头及施工农民工）的合法利益不受损害，实际上是在两者之间寻找利益平衡点，并最大限度地维护社会公平正义。

  一、问题之所在

（一）农村建房过程中基础法律关系的法律性质认定

审判实践中，有两个事实值得我们注意，无论是房屋施工完毕后的承建人索要施工款项还是建房人要求对出现质量问题的房屋进行赔偿，此类案件立案案由经常被确定为建设工程施工合同纠纷。在处理此类案件的判决书中亦有将双方或口头或书面的建房协议认定为无效的判决说理，理由是承建人没有施工资质。上述两个事实的存在有内在的一致性，或者说具有一定的因果关联，它们建基于同一种法律认识，是该法律认识在司法实践中的贯彻执行，即因循建设工程合同法律关系的法律规制来寻求实践中对该纠纷的法律解决。这种认识根源于最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件司法解释第一条的规定，其精神可概括为没有施工资质而签订施工合同进行施工的，该合同无效。姑且不论该法律解释适用范围有多大，单就农村建房中建房人与承建人达成的施工协议是否可以或应当适用该司法解释仍值得商榷，关于这一问题的答案我们将在下面的论述中给出。

（二）房屋质量问题鉴定的合法性和正当性问题

农村自建住宅的质量问题至少包含以下几个方面：第一，该房屋是否存在质量问题；第二，如果存在质量问题，这个质量问题是什么样的质量问题；第三，这个质量问题是什么原因造成的，是建筑原料不合格造成的，还是施工原因造成的，抑或各种因素综合导致的；第四，既然这个质量问题已经客观存在了，那么如何对该问题房屋进行修复，或者说因为这个质量问题建房人究竟损失了多少钱。不难发现，对于如此链条式的问题设置和连续解决其实是在推进一个过程，即认定建房人要求承建人进行赔偿的法律要件是否齐全的推理过程。比如，某一栋民房出现了质量问题，这个问题是墙体开裂，而墙体开裂是由于施工不善造成的，修复这个墙体需要10000元，那么因承建人的拙劣施工导致了建房人的墙体开裂，承建人当然要进行赔偿，由此法官完成了一个赔偿案件的事实认定和构成要件的逻辑阐释。上述演绎似乎顺理成章，然而，当你了解到农村自建房屋的人力成本大概只有4万元左右，而进行诸如以上鉴定则需要鉴定费用1万余元的时候，任何人都不得不计算诉讼成本，此处还涉及多次鉴定造成的诉讼期限的拖延，社会各方面资源的大量投入，农民工利益的及时保护以及房主诉权的滥用等问题，当然还有权威质量鉴定标准缺失导致的对鉴定结论本身的科学性和恰当性的质疑，换句话说，这里存在着一种可能，就是法官、当事人和全社会投入了巨大人力、时间、金钱成本后，获得的却是一个不确定的无法得到当事人和司法认可的关于房屋质量的随意判断，同时还存在另一种可能，大量房主都以墙体上存在一处可以忽略的裂痕要求建房人进行赔偿，或者走向另一种极端，即在严格限制鉴定程序启动和预防房主诉权滥用的精神指导下，承建人在施工中肆意妄为，无视房屋建设质量，最终牺牲的是建房人的合法权益和建筑市场的健康可持续发展。

（三）建房人与承建人的责任分配问题

 这是处理此类案件的核心问题，也是进行司法裁判和价值选择的决定性环节。在一个具体的案件中，房屋被公正地确定为存在质量问题，而且该质量问题成因并非单一明确地指向房主或承建人一方，法官就要对建房人的损失进行责任承担的划分。关于此目前有两种意见，一种认为农村建房应考虑农村的现实情况，包括施工队伍的专业素质和施工价款水平等，主张应由建房人承担主要责任，因为在建设过程中，建房人并没有提供承建人施工图纸，导致承建人缺乏建设方向和可供遵循的建设规范，出现问题在所难免。另外，建房人支付给实际承建人的施工价款远低于寻找一个具有施工资质的单位进行施工应当支付的价款，因此，在节省了建房成本的同时，建房人也应承担由此造成的质量问题的合理风险。第二种意见认为，应由承建人承担主要责任，因为承建人的主要义务即是建设并交付符合使用目的的具备良好质量的房屋，其负有承建房屋的质量瑕疵担保责任，而建房人的主要义务仅是在收到符合质量要求的房屋后支付相应价款，关于价款的支付是双方自愿协商的，不存在建房人额外节省了建房成本的事实。需要补充的是，司法实践中，一般由承建人承担房屋质量问题的主要责任，并视案件具体事实情况由建房人承担额份不等的次要责任。当然现实的操作并不能当然的自证其正当性和合法性，对于该问题的解决还需要进一步的探讨。

二、问题之所出

近年来，涉及农村建房的劳务费追讨以及房屋出现质量问题后的索赔案件逐年增多，甚至成为基层法院受理民事案件的数量可观的重要种类案件，此类案件的处理结果往往涉及相关方的核心利益，当事人情绪尖锐对立，案件处理难度大，社会影响深远，处理不好容易导致上访和极端事件的发生。通过分析我们查找到以下原因：

（一）经济原因

得益于我国整体经济的持续快速发展，农村经济逐步走向繁荣，农民收入大幅增长，对于物质生活的要求也水涨船高，最明显的则反映在农村的住房需求上，二十一世纪以来的十年见证了我国农村居住环境发生的翻天腹地的变化，伴随农村规划的推广实行和农村基础设施建设的大规模推进，农村瓦房改楼房建设如火如荼，像雨后春笋般遍地开花，如今的农村到处可见急风骤雨式的楼房建设现场。从历史上看，我国农村的建设历程大体分为三个阶段，第一阶段是改革开放之前的以茅草顶土泥墙为特征的散居时代，第二阶段为改革开放后以农村规划为重要牵引并以砖瓦水泥为主要建筑原料的排列聚居时代，第三阶段则是20世纪90年代后期并延续至今的瓦房改楼房的规模化更新换代时期。大规模的楼房建设带来了大范围、深入化的具有浓厚商业性气息的农村建房市场的兴起和繁荣，然而，由于一开始就缺乏充分、科学的市场规制，加之日后长期的管理引导缺位，农村“房地产”市场像个没有教养的孩子，在长大后的今天总让人感到毛病百出。

（二）社会原因

农村自建房屋的一般模式是由建房人自购建房所需钢筋、水泥等材料，承建人仅提供劳务，交付工作成果。农村房地产市场的繁荣不仅创造了巨大的劳动力需求，而且对于施工人员的技术要求越来越高。然而现实状况是怎样的呢？事实上，农村建房市场面临着人员数量和质量的严重供应不足。因为经济发展的深入和社会分工的精细化带来了大量农村剩余劳动力尤其是年轻群体向其他技术性行业分流，能够从事建筑业施工的多为知识文化层次低、多年从事建筑业的回乡外出务工人员，农村施工队伍面临人员枯竭、知识文化层次低、年龄结构老化等严重问题，没有经过任何技术训练的农村妇女群体也正向建筑行业涌来，加之落后的施工工具和低下的机械化水平，农村房屋建设存在的质量问题在所难免。当然还有其他不可忽视的影响因素，诸如原材料问题，房主任意指挥下的设计和结构问题，楼房选址的问题等。事实上，国务院建设部门已有关于农村建房的相关规章规定，要求基层各级建设部门对本地区建设施工人员进行技术培训，对建筑市场的市场准入进行管理指导，对农村自建房屋的建筑规范标准和规划设计给予指导，这些措施的有效贯彻执行将大大改善农村施工人员素质低下、市场准入混乱等现状，有力预防和减少因缺乏施工规范和房屋质量标准所引发的社会问题及法律问题的发生，然而这些贯彻落实从目前的情况看尚不充分甚至缺位。

（三）群众心理因素

当我们对建房人敏感于房屋墙体出现一道并不妨碍居住的裂痕而斤斤计较甚至诉诸法律要求赔偿感到不解或为承建人打抱不平的时候，当我们因承建人以讨要农民工工资之名在建房人岌岌可危的楼房内咄咄逼人而同情建房人的遭遇的时候，我们深深感受到在平衡两者利益的博弈中裁判是多么艰难。因为，之于任何一方，他们的诉求对他们来说是那么重要，旁观者无法通过同情获得感同身受的认识。这里不妨引入外交学上的一个名词，叫做核心利益，指的是涉及一方不可侵犯的最重要和最敏感关切。对于承建人来说，建设房屋是其主要甚至唯一的生活来源，建房施工队伍由农民工组成，保护和善待农民工是全社会的共识和责任，如果因为质量问题导致工程款无法按时足额到位必然直接损害农民工利益。而对于建房人，我们同样应当予以关注，其身份何尝不是一名普通的农民工，如果了解一户农民将辛苦近十年攒下的现金转换成一栋承载着其美好生活希望的楼房的辛苦历程，我们或许就可以理解为什么建房人如此敏感于房屋的质量问题。正因为房屋的质量问题牵涉到双方的核心利益，司法才予以更多关切。 

（四）体制因素

众所周知，虽然我国的城乡一体化努力不断弥合历史留下的城乡发展鸿沟，但城乡二元体制的存在仍然是我国最大的基本国情。这种城乡二元体制既包括经济的，也包括组织的，还有司法规制和司法实践的城乡二元结构。诸如在合同法不分城乡的统一规制下，最高院关于建设工程合同的司法解释实际上在现实中多适用于城镇中规范的基础设施建设工程和房地产工程项目，在农村建房过程中鲜有用武之地，法律规制和法律解释的匮乏成为不争的事实，行政部门曾试图在农村建房市场规制中有所作为，但现实效果并不理想，关于这一现象的说明和理解似乎不需要再花费大量笔墨或作太多的说明，仅仅从司法从业者的经验和社会公众的切身感受就可得到最为深刻的认识。但正是这种司法依据的相对不足给我们探讨农村房屋质量问题后的法律规制以更为广阔的舞台和自由空间。

三、问题之所解

（一）关于承揽合同关系的法律定性

农村建房中建房人与承建人的基础法律关系定性只能从现有法制框架中寻找依据，对号入座。关于建筑的法律规定目前主要有合同法、建筑法和最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释等法律文件和法律适用解释文件。针对实践中出现的上文提及的两个事实，笔者认为应当作一次理论的澄清和实践操作的肃清，即根据农村建房的特殊性统一以承揽合同纠纷案由立案，并确认承揽合同的效力，即使承揽人即建房人没有施工资质，在这里，建房人成为承建房屋的定作人，而承建人成为建设房屋的承揽人，双方权利义务关系适用合同法关于承揽合同的有关规定，而不适用建设工程合同的规定和最高人民法院关于审理建设工程合同案件的有关司法解释。原因如下：

1、承揽合同与建设工程合同具有根源上的一致性和前后顺序上的发生性，追溯民法的历史至古罗马，二者都根源于租赁合同，经劳务租赁始于租赁中分离出来，到德国民法典方分离出独立的承揽合同规定，随着工业化进程的推进和现代建筑业的发展，大型基础设施建设对建筑业本身提出更高要求，设计、勘察、施工等专业分工应运而生，工程建设也在程序上被分割成立项、可行性研究以及招投标确定施工承包方、工程验收等阶段，承揽合同的一般规制已无法满足大型建设工程的法律需求，因此建设工程合同成为一类独立的合同关系被规定在合同法中，由此可见建设工程合同的标的只能是属于国家基本建设的工程而不能是其他的事物。为完成一般工程建设任务订立合同，不属于建设工程合同而应属于承揽合同。农村建房因其建设难度上的简易化和操作规程上的简单化保持了不同于高度发达的建设工程项目的原始面目，符合承揽合同关系关于按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的概念规定，应由合同法关于承揽合同的规定进行调整。

2、最高院关于建设工程合同的司法解释规定施工人没有施工资质的，合同无效。既然农村建房适用的是承揽合同规定，那么该合同关系就不能因为承揽一方没有施工资质被确定为无效。按照法律规定，依法成立的合同自成立时起生效，合同法第五十二条对合同效力作出了例外规定，最高院的司法解释也正是以该条规定为依据进行的具体法律适用问题的说明。因此，既然农村建房过程中建房人和承建人系通过邀约和承诺自愿协商达成协议其效力就应当得到法律的确认，因为合同法的要义即是合同自治，同时，在该承揽合同关系中，亦不存在法律规定的无效情形，如果有则应当由相关法律、行政法规加以明确规定，或由最高法院就法律具体适用过程中出现的问题进行解释，现实情况是在此类承揽合同法律关系中没有关于该承揽合同无效的法律法规规定抑或解释性规定，故应当认定合同有效。由此我们获得了判决此类案件时法律理论上的协调，因为如果确定合同无效，关于无效后发生的相关赔偿则只能适用缔约过失责任，导致双方给付的相互返还和损失赔偿，然而此时双方已履行完各自义务，工程已经完工，工程款已经支付，让施工人返还工程价款显然于现实难以执行，而已经投入的原料、人工业已无法进行返还，唯有认定其承揽合同性质，在承揽法律关系的框架内解决因质量所发生的赔偿问题方能让整个案件在处理上有法可依，有理可据，在法律理论上得以周全、协调。

3、经过上文的论述，我们发现在建筑活动中如何划分法律适用上的建设工程合同关系和承揽合同关系并没有明确的标准。什么样的建设工程构成法律适用上的建设工程施工合同关系，哪些又适用承揽合同关系？在此，或许建筑法给我们提供了一些启示，该法法律条文与最高院关于建设工程施工合同的解释在概念应用和法律精神上具有高度的一致性和协调性，在规定该法的适用范围时，其第二条规定，在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。同时该法第八十三条第三款规定抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。可见建筑法已将建筑活动分成了不同的层次，鉴于不同复杂程度和规模的建筑活动遵循规律的特殊性，建筑法没有囊括所有的建筑活动。建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》将建筑法规定的农民自建低层住宅解释为村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅。如此，是不是确定了建筑法是以农村房屋的高矮来确定自己的管辖范围呢？或者承揽合同和建设工程合同可以住宅楼层的多少来确认自己的管辖范围？作出这样的理解显然不够科学。笔者认为，此番论述的真正意义是在原则上确定区分建设工程合同和承揽合同标的的概略性参数，诸如房屋的投资规模、施工难易程度、建筑物的建设程序，决定性因素是看该工程是否是法律性文件所确定的基础建设项目，这些项目须严格遵循从立项、可行性研究到施工、验收等的程序规定，并主要以招投标方式确认项目承担者，另外还要结合承揽关系的法律特征作出综合判断，当然，农村自建住宅一般都可以认定为承揽合同法律关系的标的物。

（二）通过鉴定认定案件事实

鉴定问题本质上是司法效率和司法公平的价值权衡和排序问题，关于鉴定的怀疑主要集中在司法成本和鉴定结论的科学性上。笔者认为启动鉴定程序在所难免。

首先，鉴定程序是认定案件事实的必要条件。承建人与建房者就质量问题发生争议，双方站在各自立场上就房屋是否存在质量问题均做出有利于己方陈述和请求，即使法官处于中立位置，因为缺乏专业的建筑知识和对房屋性能的深入了解，无法感知房屋是否存在质量问题，更无法从理性上作出房屋是否存在质量问题的判断，因此专业的鉴定成为必须。

其次，实践经验发现当事人并不排斥进行鉴定，虽然涉及到鉴定成本的承担，但目前的司法实践中，关于鉴定的启动和运行当事人是接受的，多数案件中是当事人主动要求进行鉴定，在此情况下，法官基于为当事人诉讼成本计而阻止其进行鉴定，有违当事人自治原则，也存在着设置诉讼障碍的嫌疑，造成当事人对法官处理案件的非公正性的合理怀疑。当然，从处理案件的社会效果考虑，法官应就当事人不能预见的鉴定费用支出和诉讼风险向当事人释明，合法合理地指导当事人进行诉讼。

  再次，诉讼效率不能成为否认鉴定正当性的适宜理由。诉讼效率因其降低诉讼成本的劳苦功高备受法律人推崇，然而诉讼效率的预设前提是不减损诉讼公平，如果某一个诉讼活动在节省了人力、财力和时间后同时节省了法律公平，那么这样的诉讼效率就失去了正义性而走向邪恶。因房屋质量问题引发的诉讼案件中最大的公平是寻找质量问题的罪魁祸首，确定损失数额并根据合同和过错确定有关各方的责任分担，这样的公平需要诉讼成本的投入，成本是必要的，所以诉讼效率就失去了作为的空间。何况实践中还存在着为一元钱打官司的经典案例，这告诉我们，公平价值排列在成本之前。

有人怀疑，如果放开鉴定的闸门，势必导致大量建房者以投机动机提起损害赔偿诉讼，要求对房屋质量进行鉴定以获得高额赔偿，他们的理论出发点是对照建设工程的相关质量验收国家标准农村的房屋基本上经不起鉴定，只要一鉴定就必然存在质量问题，结果是承建人在每一起质量诉讼中败诉赔款。事实上，这种担心虽具有一定的合理性，但也不必夸大到绝对化，笔者经历的一起民房质量鉴定，其结论表述为“本工程施工无任何施工资料及施工图纸等，对施工质量也无任何戒约与具体施工说明，故而目前上述房屋的建造质量无法用国家验收规范标准来衡量，只能就事论事，结合实际和本地区施工现状，给予一般常规的评定。”由此可知，鉴定机构的鉴定结论并非以现有房屋对照严格的国家验收规范来评定，这就在一定程度上降低了对于施工人施工质量的技术要求，因此可以推定，除非是明显的质量问题，仅以细微的质量瑕疵取要求赔偿之巧，在法官释明鉴定费用的承担规则和诉讼风险后，投机者要求进行质量鉴定的动机不会太强烈，即使坚持要求鉴定，也未必能获得鉴定机构关于其主张的质量问题存在的认同。

当然，不排除怀疑者担忧的事情在个案上发生，因为仅仅靠分析和推理并不能根除投机者的膨胀欲望，要解决此类问题，还需制度的安排。在此，我们大胆设想针对此类案件的审理，由法院组织相关建筑技术专家、农村建房施工人和农户代表等组成房屋质量评审委员会，其职责是对涉案房屋是否存在影响居住的质量问题做出初步判断，该判断根据成员各自现场勘查、感知和理性分析形成，以少数服从多数为原则确定委员会最终意见，以此作为法官考察启动鉴定程序必要性的依据。这种事实判断模式也许在中国的法治传统和司法现实下难以实现或者需要进一步探索，但加大鉴定申请方的举证责任未尝不是一个具有可操作性的有效办法，让鉴定申请方就其进行房屋质量鉴定的合理性给予说明和解释，他可以寻找具有专业建筑知识的人进行说明抑或通过其他方式向法官和对方当事人说明其申请鉴定的必要性，是否允许鉴定则属于法官自由裁量权的范围。

（三）根据鉴定结论划分责任承担份额

 我们已经论证了鉴定的必要性和科学性，因此，在解决建房者与承建人责任划分问题时就应当依据鉴定结论所确定的造成质量问题的双方原因力大小和过错程度来确定损失负担。也许于现有的农村建房市场让原本组织松散、技术落后和收益较低且基本不具备抗风险能力的承建人承担赔偿责任甚至是主要责任多少有些不尽人意，但是，如此裁判却并非有损公平之举：首先，承建人与建房人之间形成的承揽法律关系决定了承建人应当承担工作成果的质量瑕疵担保责任。合同法第二百六十二条规定承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承揽人承担修理、重做、减少报酬、赔偿损失等违约责任。因此，如果司法鉴定给出的结论说明房屋存在质量问题且该质量问题是由施工造成，那么据此要求承建人承担相应的法律责任是存在法律依据的。其次，相对于建房者而言，承建人在技术上处于优势，承建人作为建设房屋的专门工作人员，掌握着建设房屋的专业知识和从业经验，对如何建设房屋，建成什么样的房屋都有自己的事实和价值判断，确保建筑质量符合居住要求，并排除影响居住的质量问题出现，也是法律规定的承揽人应当履行的基本义务。应该说在简单的农村建房施工中，应该主要由承建人对房屋质量进行把握与控制，而且事实上也只有承建人有能力、有条件把握和控制质量问题，故在质量问题出现时让其承担主要责任亦顺理成章。再次，随着农村建房市场的深入变革，承建人的组织性在逐步加强，技术水平也在不断提高，同时利润空间增大，承建人抗风险意识和抗风险能力显著提高，能够承担起房屋质量的瑕疵担保责任。况且，双方达成的建房协议是双方真实意思表示，关于两方利益与风险的承担是市场自发调节形成的，自然具有市场选择的合理性，以建房人支付的工程价款过低为承建人规避施工不善造成的质量责任显然是站不住脚的。

在确定了承建人质量瑕疵担保责任的同时，进一步确定建房人与承建人责任的份额，仍需具体考虑以下因素：

1、建房人有没有提供施工图纸。之所以将施工图纸作为考量的因素是因为施工图纸作为规范施工的指导性文件对于保证工程质量具有重要意义。建筑施工的图纸一般应由建房人向承建人提供，当然在农村建房这个大背景下，要求建房人提供图纸确实存在某些困难，而且现实中鲜有该类情况发生，但提供图纸并非成为不可能，从规范建房市场、提高建房质量的要求出发，提供图纸供承建人参照施工应当成为一种必须至少是社会的认同和鼓励，如此也有利于保障整个建房过程始终遵循着建房人的构想和要求进行，有利于保护建房人的权益。换句话说，如果建房人没有提供图纸，则可以作为减轻承建人质量瑕疵担保责任的一个酌情考虑因素。至于图纸怎么提供，这或许有赖于政府在制定统一的村庄规划时建立丰富、科学的农村住宅户型设计数据图库以供建房人从中选择。

2、建房人是否参与施工指挥和管理。在没有严格的施工程序规制和分工的情况下，建房人、承建人往往在建房的整个过程中共同发挥着指挥管理作用，甚至在建房中途参照建房人指示临时改变施工计划或初始设计，或任意增加和减少房屋组成部分，或临时更换原料和施工人员，等等。相对于国家基础设施建设项目，农村建房中建房人的决定权大，对于施工过程的支配力强，以致于从某些表象看，农村建房的基础法律关系甚至符合房主作为雇主承建人作为雇工的雇佣合同法律关系的某些特征，概括地讲，农村建房中承建人对于建房人的依赖性较强，基于此，即使是施工导致的质量问题也很难排除建房人指挥不当造成的可能。另外一种情形是，由于没有明确的施工戒约，建房人需要在整个建房施工过程中对建房施工进行监督，其疏于监督导致房屋出现质量问题，建房人应当承担一定的过失责任，并相应地减轻承建人的赔偿责任。

3、尊重当事人合同约定。住宅建设之前或建设过程中，建房人与承建人达成关于建房施工价款及其支付、工程进度以及房屋质量等的协议约定，或者是口头的或者是书面的，正如我们前面论述的，该约定应认定为对双方都具有法律约束力的有效合同，因为农村建房原本不存在关于建筑质量的国家标准加以规制，所以合同约定成为法官处理此类案件的最重要依据，法律应当尊重当事人的意思自治，仅在该意思自治使当事人间利益显失公平或侵犯到社会及他人利益等情形出现时才主动站出来打抱不平。基于此，倘若建房双方对建筑质量标准约定的较高，则势必建房人要付出与此相应的更高报酬，待建房完工后以较高的质量标准评判该房屋是否存在质量问题亦未尝不可，倘若双方约定的质量标准较低，则法律没有必要对建房人进行过于细致的保护，反映在案件处理上就是即使存在施工造成的质量问题也要适当减轻承建人的赔偿责任。

4、考察建房人是否已经入住新建房屋和居住的期限。曾经有这样一种设定，如果建房人已经迁入新居进行居住使用，则说明建房人认可房屋的质量是符合标准的，日后便不能再以房屋存在质量问题要求损害赔偿，因为农村的房屋没有严格的验收程序规定，只能通过建房人迁住来进行质量符合要求的推定。其实不然，一是因为房屋的质量问题一般不会在刚刚建成时自动暴露，需要时间冲刷方现原形，二是因为我们不能苛求建房人在房屋建成后仍然租住其他房屋以观察房屋是否存在质量问题，三是要求专业机构对房屋质量进行验收亦与国情不符。因此以建房人使用新房来推定质量合格并不可取。然而，给予建房人要求赔偿的绝对权力亦有不妥，很容易导致建房人请求权的滥用。为解决这一矛盾，我们引入了房屋质量保证期这一概念。因为房屋系不动产，当事人对质量保证期有约定的当然从约定，没有约定时这一问题就显得尤为复杂。有观点主张将不动产的法定质量保证期规定为一年，因为如果存在质量问题一般一年内足以暴露。我们认为，对于房屋质量进行保证期的强行规定或许会在以后的立法中加以完善，单就目前处理案件的务实之举，可以将建房人搬入居住视为减轻承建人责任的一个情形，并视建房人居住期限的长短对承建人责任做出增量或减量的计算。

综上，农村建房中的法律问题十分复杂，既是问题本身的复杂性造成，也因为法律规制的滞后。因此，处理农村建房中出现的法律问题关键在于辨析法理，方法在于综合平衡相关各方利益得失，既保护农民工利益，又关心建房人关切，既着眼诉讼成本的降低，又维护诉讼的公平正义，既发挥法律的调整保护功能，又探索法律的建设功能，既尊重农村建房市场的现实，又关注其未来发展，尤其是关于农村建房市场的规范和发展推动法律应该有所作为。如果我们以前基于承建人的些许弱势而倾向于对其加以保护，以维持和培养脆弱的农村建房市场主体，那么今天面对业已壮大的农村建房施工群体，让承建人对房屋质量问题负责则是继续推动农村建房市场发展，深化农村建房市场改革，提高从业者素质和建房质量的必须之举，而且恰逢其时。要知道，只有在完善的建房市场中执业的高素质市场主体才能适应未来新农村建设的发展需求，才能从根本上解决农村建房过程中出现的法律问题。