房屋买卖优先购买权若干问题之探讨

     问题一：何为“同等条件”？

   同等条件是承租人行使优先购买权的实质条件，法律规定同等条件是为了保证出卖人的利益不致因优先购买权的行使而受到损害，从而使出卖人物能以合理的价格成交。对此，很多国家立法有明确规定，如《法国民法典》第815条规定，先买权人应当以出卖人与第三人协商的价格和条件为购买。但我国法律对此未作明确规定。在审判实践中，对“同等条件”的理解认识不一，主要存在两种观点：一是绝对等同说，认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同或者完全一致；二是相对同等说，认为承租人购买条件与其他买受人条件大致相等即可。笔者认为，对同等条件的理解不应绝对化，因为合同的内容比较复杂，涉及各种类型的条款，要求承租人完全按照出卖人与第三人之间的合同条款与出卖人订立合同在实践中是很困难的，也有可能导致出卖人以某个次要条款的差异来否定承租人的优先购买权。具体而言，可按以下几个方面理解：

     1、同等条件首先是价款条件的等同。

     2、就价款支付方式（主要是指支付价款的时间和次数），承租人的承诺应优于或等于第三人的受让承诺。如第三人允诺一次付清价款，承租人不得要求分期支付，但若出卖人同意第三人分期或延期付款，则除非承租人为出卖人提供充分而适当的担保，否则也不得请求分期或延期付款，因为出卖人允许第三人奋起或延期付款时给予其个人的信用和支付能力，而每个人的信用和支付能力不尽相同。

     3、对承租人给予于第三人的亲属关系或者其他特殊亲密关系，以低于市价出卖房屋的，承租人不得主张行使优先购买权。因为出租人这种出卖房屋的行为具有浓厚的人身色彩，这种亲属关系或者其他特殊亲密关系也非金钱所能衡量，转让对象也具有特殊性，与一般的市场交易行为以不特定的第三人为交易对象有着本质的区别。此时应优先保护出卖人基于所有权而享有的处分财产的自由，不能适用承租人的优先购买权。

      问题二：第三人是否可以善意取得和登记过户对抗优先购买权？ 

     审判实践中，有种观点认为，房屋出卖人未通知优先购买权人而出卖房屋给第三人，若第三人为善意且房屋产权已过户到其名下，则可以善意取得对抗优先购买权。笔者认为，第三人不得以善意取得和房屋过户登记对抗优先购买权，理由是：

     1、按民法理论，善意取得制度适用的是动产，不动产采取的是登记公示制度，不适用善意取得制度，因而第三人不能以善意取得为由对抗房屋优先购买权人先买权；

2、房屋买卖以登记公示对抗第三人得前提是房屋买卖本身合法。房屋优先购买权人的优先购买权是法定权利，最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第92条和第132条明确规定了“其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”、侵犯房屋承租人先买权的房屋买卖行为 “承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，这些规定应视同于法律禁止性规定，产权人与第三人的买卖合同只要未依法履行对承租人先买权的告知义务，就是违反法律禁止性规定的侵权行为，应认定无效。3、由于优先购买权人没有对房产过户登记信息控制能力，若允许第三人以善意取得或登记公示对抗房屋优先购买权人的先买权，则实际上架空了法律对优先购买权的保护，显然不符合法律设立优先购买权的目的。

    问题三：承租人能否基于优先购买权，在请求确认出租人与第三人买卖合同无效的同时，请求法院判决其一同等条件与出租人之间的买卖合同成立？

实践中有观点认为，承租人优先购买权是一种附条件的形成权，承租人可以起诉请求依据出租人与第三人达成的买卖条件建立自己与出租人之间的买卖关系。从保障承租人优先购买权切实实现的角度，法院应当判决承租人与出租人基于同等条件的房屋买卖合同成立，否则优先购买全制度就没有实际意义。在笔者看来，优先购买权不是形成权，而是一种期待权，在该权利受到侵害时，承租人仅得请求法院确认出租人与第三人签订的买卖合同无效，而不能直接主张依据第三人买受条件取得房屋。理由为：1、直接判决承租人与出租人之间的买卖合同成立缺乏法律依据，现行法律仅对侵犯优先购买权的房屋买卖行为无效的规定，但并未赋予优先购买权人凭单方意思表示就与出租人形成买卖关系的权利；2、直接判决承租人与出租人之间的房屋买卖合同成立有背法理。形成权的行使是一种单方法律行为，其主要功能在于权利人得亦其单方之意思表示，使已成立的法律关系之效力发生、变更或消灭，行为意思到达对方即可产生法律效力，无须他人的介入与同意，因而不存在被侵害的问题。而承租人的优先购买权显然有被侵害的可能，不符合形成权的基本特征；3、

    问题四：共有权人与承租人同时主张优先购买权的情况下，谁的权利更优先？

   审判实践中存在房屋共有人与承租人同时主张优先购买权的情况，在这种情况下，谁的权利更优先，目前比较一致的观点认为，共有人权利应优先于承租人。理由是：１、从权利属性上讲，承租人主张的优先购买权是基于租赁权，租赁权本质上是一种债权，虽然法律赋予了租赁权一定的类似于物权的效力，如“买卖不破租赁”，但并不能从根本上改变其债权的性质。共有人主张的优先购买权是基于共有权，共有权是一种物权。按照民法原理，当物权与债权同时并存时，物权的效力应优于债权。２、从权利设置目的及救济上讲，共有人的优先购买权是为了保护共有人的财产而设立的，承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系，设立承租人优先购买权的目的，也可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然能够得到保护，但如果共有人不享有优先购买权，其权利则难以获得其他保护。３、从物价值的综合利用上讲，共有人作为共有财产的所有权人，其财产与争议财产的利害关系较之于承租人更为密切，让其享有优先购买权更能让财产归于整体和一个产权人，更有利于物权的行使和更有效地利用物的价值，同时法律上共有人对争议的共有财产比承租人负有更多的义务，让其优先行使购买权，更能体现权利与义务相对等的原则。

      问题五：局部房屋的承租人，在房屋整体转让时，能否就承租房屋主张优先购买权？

      根据最高人民法院《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（〔2004〕民一他字第29号），

  处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：

    第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

    第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

    问题五：法院对房屋拍卖时，承租人能否行使优先购买权？ 

    法院对房屋进行拍卖时承租人能否行使优先购买权，以前一直有肯定和否定的两种观点。一种观点认为优先购买权不适用于拍卖情形。理由是拍卖以“价高者得”为原则，如果在拍卖情形下允许承租人行使优先购买权，势必扰乱拍卖程序，有损于拍卖的效力，使他人失去了参加竞买的意义。 另一种观点认为：法院拍卖是出租人出卖房屋的一种特殊方式，没有剥夺承租人优先购买权的效力。拍卖时承租人有效行使优先购买权的前提，恰恰是要等待最高竞买者确定价格条件，因此，拍卖原则与承租人行使优先购买权原则并非是水火不容的关系，拍卖方式并不必然排斥承租人的优先购买权。2004年11月，最高人民法院制定的《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》明确承认了拍卖时优先购买权人的先权，其第十六条第一款规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”因此，法院对房屋进行拍卖时承租人能够行使优先购买权应不再存在争议。 

      问题六：租赁抵押物的承租人在抵押权人依法行使抵押权时能否主张优先购买权？ 

      租赁抵押物可分为两种情况，一种是抵押权依法设立在先，房屋租赁在后，第二种是房屋租赁在先，抵押权依法设定在后。 

    在第一种情况下，从权利设立时间上讲，抵押权设立在先；从权利性质上讲抵押权是一种物权，租赁权是一种债权，物权应优先于债权行使，因而在抵押权人行使抵押权时，承租人不能以优先购买权进行对抗。2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”从这条规定也可得知承租人因承租抵押房屋遭受的损失只能自行承担或由承租人赔偿，承租人不能主张优先购买权。 

    第二种情况下，房屋承租人能否主张优先购买权？《担保法》第四十八条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”，这两条只规定了产权人的要式通知义务和抵押实现不破租赁的原则，对承租人优先购买权与抵押权冲突时的顺位问题未作明确规定。笔者认为承租人可以主张优先购买权，但先买权只能在抵押权人行使抵押权对抵押物进行拍卖、变卖或折价抵偿等处置时行使。理由是：1、在租赁在先抵押在后的情况下，优先购买权和抵押权只有在抵押权人行使权利对抵押物进行处置时才会发生冲突，即抵押权人对抵押物进行处置才会产生优先购买权人行使权利的“同等条件”，否则，两者不存在冲突。2、对抵押房屋进行抵偿、变卖、拍卖形式是一种房屋出卖的特殊形式，承租人的优先购买权不应因这种出卖形式的不同而被否定，因其仍属于“出租人出卖出租房屋”的范围。3、承租人主张优先购买权并不会损害抵押权人利益。因为抵押权人主要追求的是房屋的交换价值，即房屋同等价值的货币，房屋卖给谁均无所谓。在这种情况下承租人行使优先购买权只是在“同等条件”下优先，不会减少房屋的交换价值，抵押权人的权益不会受到损害。