父母为已婚子女出资购房改房 应为赠款而非赠房

——婚姻法解释(三)第七条第一款在房改房适用上的例外

【案情】

　　龚某（男）与秦某（女）于1992年登记结婚，双方从多年来的小磕小碰闹到了近几年完全分居生活，龚某更是以现在房屋的首付款来源于其父母为由将秦某逐出家门，并两次起诉至法院要求离婚并判决房产归自己单独所有。原来，龚某在2002年7月参加所在单位的房改购得了A房并登记在自己名下，约2.4万元购房款由龚某父母出资。2012年10月龚某和秦某为了改善居住条件出售了A房，并用所得的50多万元用作了购买同一小区B房的首付款，房屋登记在双方名下并按揭至今。现在龚某认为原来的A房是自己父母出资，卖掉A房后又用来了支付现在B房的首付款，所以前后的A、B房都属于自己的个人财产而不是与秦某的夫妻共同财产，但龚某愿意偿还B房中已付按揭款的一半价款给秦某。

【分歧】

   本案中前一套房改房A是现居房屋B的首付款来源，其所属直接关系到B房的分割。然而，房改房A却存在是龚某的个人财产还是两人夫妻共同财产两种截然相反的观点。

主张是龚某个人财产的一方认为，依据婚姻法解释(三)第七条第一款的规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的”，“视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”。龚某父母为龚某购买房改房出资了2.4万元，并登记在龚某名下，符合龚某父母将自己购买的不动产明确赠与了龚某的情形，因而认为该房改房属于龚某的个人财产。

主张是夫妻共同财产的一方认为，在龚某参加单位房改时，龚某父母出资购买，是对已经结婚的龚某与秦某的共同赠与，房改房应当是双方的夫妻共同财产。

【评析】

　　笔者认为应当认定房改房A是龚某与秦某的夫妻共同财产，但理由却与第二种观点不尽相同：

1、本案不适用婚姻法解释(三)第七条第一款的规定，龚某父母的行为是“赠款”而不是“赠房”。婚姻法解释（三）第七条是对婚姻期间个人财产的强化，但其第一款却有两个严格限定：父母完全购买下不动产、不动产依父母的意思表示登记在其子女名下。而本案中龚某参加单位房改，房改房的购买和登记是基于其职工身份和职工工龄进行的，不是任何人都能参加单位的房改，也不是以普通商品房的价格出资，龚某父母出资的约2.4万元，是在减免了龚某享受所在单位政策性补贴后的出资，因而龚某父母并没有完全购买下房改房A，而且2.4万元在当时并不能达到一套房产的市场完全价值；其二，房改房A登记在谁名下也不能依据龚某父母的意思表示。龚某作为单位职工参加房改，购买后必然登记在其职工名下，这一过程中原告父母既没有否决权，也没有选择权而指定其他人，或许登记在龚某名下也契合了龚某父母的意愿，但却不是“赠与”意思表示的结果。所以，本案中房改房A不属于《婚姻法解释（三）》第七条第一款规定的“赠房”行为。

2、房改房的购房款是实际货币出资与工龄等财产性权益的综合体。龚某能以比自由市场低的多的价格购买房改房，是因为龚某的职工身份和一定的工龄能够折抵一部分房屋价值，由此龚某的工龄就是特定情形下（参加单位房改时）的财产权益，且具有住房补贴的性质，并在婚姻期间（包含了房改时）取得，依据婚姻法解释（二）第十一条规定的“男女双方实际取得的住房补贴”属于“其他应当归共同所有的财产”，应当认定为龚某与秦某的共同财产；同时龚某父母的2.4万元出资作为实际全部购房款的一部分，是金钱赠与，且没有只归一方所有的明确意思表示，应认定为是龚某与秦某在婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产。由此本案中房改房A的两部分资金来源均是双方的夫妻共同财产，房改房理所应当也是夫妻共同财产。

既然房改房A是龚某与秦某的夫妻共同财产，其被出售后又用来购买了B房，且共同还贷，因而现居房屋B也应当是夫妻共同财产。最后法院判决准予龚某与秦某离婚，并平均分割现居房屋。目前双方均未提出上诉，该判决已经生效。

【延伸】

如果第一套房屋是属于龚某的个人财产，则现在房屋B房该如何分割呢？

　　1、B房登记在夫妻双方名下

如果前一套房屋是龚某的个人财产，则出售该房所得的售房款50多万元仍属于龚某的个人财产，后来用于支付B房的首付款但登记在双方名下，应视为龚某的自愿赠与，又龚某与秦某共同还贷，因而现居房屋B的净价值依旧是双方的夫妻共同财产而平均分割；

　　2、B房登记在龚某一人名下。

此时龚某就没有将首付款相对应B房的财产份额赠与秦某，则该段房产及其增值部分均属于龚某的个人财产。但龚某与秦某婚后共同还贷的款项却是双方夫妻共同财产，共同还贷款项相对应B房增值部分也是夫妻共同财产。此时，对于B房的处理，应依据婚姻法解释（三）第十条的规定，在双方不能对B房分割达成协议的情况下，人民法院可以判决B房归龚某，尚未归还的贷款也由龚某清偿。对于双方共同还贷支付的款项及其相对应B房增值部分，按夫妻共同财产由龚某对秦某进行补偿。

　　总结：由于房产价值巨大通常会有出资主体的多元性，同时房产价值并非固定不变（当前主要是增值），在这种情况下对房产现值的分割原则上有两点把握：1、房产的出资主体个数及其对应的房产原值份额（即出资额）；2、房产份额的出资人亦即该份额房产增值的权利人。