全款买的房被开发商抵押给银行，会被法院强制执行吗？

全款买的房被开发商抵押给银行，会被法院强制执行吗？

签合同付全款

装修入住后因开发商抵押

银行要求查封拍卖房产

法院判决：

为居住购房消费者权利优先

你的安家梦

法律来守护

基本案情

某房地产开发公司向某农村商业银行借款，并以其51套房屋（包含案涉房屋）作抵押。因该房地产开发公司未依约偿还本息，某农村商业银行诉至法院。法院判决某房地产开发公司偿还本金2000万元及利息；某农村商业银行对某房地产开发公司设定抵押的房地产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿等。执行法院依某农村商业银行申请查封案涉房屋后，韩某提出执行异议，执行法院于2024年3月裁定中止对案涉房屋的执行，某农村商业银行不服，于2024年4月提起申请执行人执行异议之诉。

经查，韩某系进城务工人员。2009年4月2日，韩某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定房款总金额20.51万元，合同签订后，韩某支付了全部房款及配套费，某房地产开发公司出具收据。2012年5月31日，某房地产开发公司向韩某交付房屋，韩某收房后装修入住至今。韩某及妻子、两个孩子一家四口，在农村另有130余平方米房屋一套。

法院审理

法院审理认为，本案的争议焦点为韩某对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益，需判断韩某是否为商品房消费者。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）第二条第一款规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”从上述规定看，相较于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《批复》对商品房消费者的权益保护进一步完善，不再从已购房屋数量、地域范围等因素判定消费者购房人，而是主要强调“以居住为目的”这一要件，对于符合刚性住房需求的情形，应依法予以保护。

本案中，韩某签订书面买卖合同、支付房款、合法占有案涉房屋等均在法院查封之前，购买案涉房屋及支付房款亦在案涉房屋设立抵押登记之前。结合韩某及其家人购买房屋的时间，家庭人数等因素，韩某所购商品房属于用于居住的房屋，可认定其属于商品房消费者，对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。最终，法院依法驳回了某农村商业银行的诉讼请求。

法官说法

虽然进城务工人员可能在农村保留住房，但因工作生活重心转移至城市，农村住房已无法满足其现实居住需求。人民法院判断购房人是否属于消费者购房人时，应着重审查购房人家庭基本情况，房屋对购房人是否用于居住生活。这种认定方式契合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二十五条确立的“经常居所”法律概念，既尊重宅基地制度特殊性，又保障购房人居住生活、就业发展需要，为城乡融合发展提供司法解决方案。涉及因工作、生活所需购买房屋的执行异议之诉案件审理中，要衡量的是案外人与申请执行人之间谁的权益价值更需要优先保护，因城市住房对于进城务工人员而言属于“必需住房”，包括教育、医疗的需要，可以排除金钱债权的强制执行。

法条链接

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

第二条第一款  商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

【房产律师谢逸生案例点评】

本案判决具有重要的规则确立与社会引导意义。首先，它在司法实践中明确了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的适用标准，突破了以往执行异议规则中对购房者“名下无其他用于居住房屋”的机械审查，转而回归“以居住为目的”这一实质要件，体现了对消费者生存权优先保护的价值取向。

其次，判决直面城乡二元结构下的现实问题，对于进城务工人员虽在农村保留住房、但因工作生活重心转移而购买城市房屋的情形，认可其属于“必需住房”需求。这种认定既尊重了农村宅基地制度的特殊性，又保障了农业转移人口在城市的基本居住权益和融入城市发展的现实需要，为城乡融合发展提供了司法解决方案。

再次，该案在银行抵押权、开发商债权与购房者居住权之间确立了清晰的权利位阶，明确了在权利冲突时应优先保障公民基本生存权益的裁判规则，有力纠正了“抵押权绝对优先”的片面认识。这有助于规范房地产市场融资秩序，促使金融机构审慎核查抵押物状态，防范“一房二卖”或“先售后押”等违规操作。

最后，判决向社会传递了“房子是用来住的”这一鲜明信号，彰显了司法对人民群众安家梦的守护，引导形成诚实守信、规范经营的市场环境，具有积极的导向作用。