离婚时按揭房屋分割问题主要涉及三个要素：婚前以个人名义购买；婚后获得房产证；婚后以夫妻共同财产还贷。三个要素在处理此类房屋分割问题时同时存在，但是法律性质却截然相反。根据房屋买卖的惯例，房屋买受人办理产权登记的依据是房屋买卖合同以及购房发票，房屋产权证上登记的所有权人与买卖合同中的买受人应保持一致。因此，婚前以个人名义购买的，尽管在婚后获得房产证，房产证上的所有权人依然为买受人自己而非夫妻双方。从登记公示的角度出发，房屋的买受人为房屋唯一的所有权人。但由于对该房屋的权属没有作出约定，并且产权登记发生在婚姻存续期间，更容易得出房屋为夫妻共同财产的结论，尤其以夫妻共同财产还贷的事实强化了此观点，导致离婚时按揭房屋的归属会产生两种不同的结论，同时表明了婚姻存续期间夫妻财产利益的冲突，利益的冲突又反映了法律规则的冲突，针对同一财产不同法律规则出现了相互矛盾的规定。

一、法律行为和非法律行为取得物权之间的冲突

不动产物权可以通过法律行为取得，也可以通过非法律行为取得。

1．登记为法律行为取得不动产物权的必要条件

不动产物权可以通过法律行为和非法律行为取得。通过法律行为取得的不动产物权，是指以一方当事人或相对人共同意思表示为基础的不动产物权取得，即为法律行为。根据单方法律行为取得，最典型的是遗嘱；根据双方法律行为取得物权，最典型的就是合同。婚前通过按揭的方式购买的房屋，就属于通过法律行为获得物权，当然遵循不动产物权变动模式。

我国的物权变动模式与瑞士的债权形式主义模式相似。在债权形式主义模式之下，当事人之间除了具备债权合同之外，不动产必须进行登记，动产必须进行交付，才能最终实现物权变动的结果。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

登记是不动产物权变动的公示方法，按照《物权法》的规定，登记是不动产物权变动的生效要件，其决定了不动产物权变动是否有效。同时不动产物权登记还具有权利推定的效力，法律推定合法登记的不动产权利人是所有权人，即使其并非真正的所有权人，也再所不问。

买受人婚前以个人名义通过按揭的方式购买了房屋，无论贷款是否偿还完毕，只要没有依法进行登记，都不发生房屋所有权变动的效力，买受人仅仅是买卖合同的债权人，而不是房屋法律上的所有权人。同理根据不动产物权变动模式，尽管在夫妻关系存续期间取得房产证，即使夫妻双方曾约定该房屋为夫妻共同财产，只要房产证上只有夫妻一方的名字，另一方也不是法律上的所有权人。以不动产登记的实际情况确定房屋法律上的所有权人，按揭房屋为登记名义人所有，在离婚时，未完成登记的另一方无权主张自己为按揭房屋的共有人。

2．法律规定导致不动产物权的变动

通过非法律行为取得物权，是指该不动产能够取得的法律本源，并非取得人的相对人即原权人的意思表示，这并不意味着在不动产物权取得时不需要取得人的意思表示及其积极的作为。这种情况是在物权人或法律有意识排斥原权人的意思表示的情况下发生的，取得人在不动产物权取得时当然要有积极的作为。非法律行为取得不动产物权的种类主要有：先占、时效取得、继承、法律规定、法院裁判以及国家取得不动产物权的特殊方式。事实物权的取得不以必须履行公示方法作为取得物权的标准。

《中华人民共和国婚姻法》（以下简称《婚姻法》）有关夫妻财产部分也会涉及到不动产物权的归属和变动等问题。《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续间所得的下列财产，归夫妻共有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”婚前以按揭的方式购买的房产显然属于财产的范围，但是并不属于第十七条前四项的范围之内，因此只能推定认为属于（五）规定的他应当归共同所有的财产。《婚姻法》第十八条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。”《婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。”

获得房屋产权证为取得房屋产权的标志，在婚姻存续期间获得产权证，相当于买受人在婚姻存续期间获得了房屋的所有权，同时按照《婚姻法》有关夫妻财产的规定，婚姻关系存续期间取得的财产应当为夫妻共同财产，尽管买受人的配偶的名字没有体现在房屋产权证上，但其根据《婚姻法》的规定成为了事实上的所有权人，而不动产事实所有权的取得并不以登记为生效要件。

二、物权变动模式与夫妻财产制之间的冲突

同一房屋之所以在《物权法》和《婚姻法》下权利归属截然相反，不仅是因为法律行为和非法律行为物权取得方式的差异，实际上也凸现出我国的物权变动模式与法定夫妻财产制规定的冲突。

理论界一般认为，我国的物权变动模式与瑞士较为接近，即债权形式主义模式。这种模式不承认物权行为理论，如果不动产物权变动的原因行为被认定为无效或者被撤销，不动产登记也会被认定为无效或被撤销。换言之，不动产物权变动的原因行为与登记之间存在因果关系。这与德国的物权行为理论截然相反，我国的立法和实践都没有承认过物权行为理论，也没有承认过物权行为无因性和独立性。在我国的物权变动模式下，不动产变更登记是不动产买卖合同的延续，是取得不动产物权的应有内容。实践中，办理房屋产权登记属于房屋买卖合同中出让人的一项义务，而登记机关会根据房屋买卖合同中的买受人来确定房屋产权证的所有权人。没有买卖合同的场合下，无法完成房屋产权登记。

相反，根据《婚姻法》中财产的规定，该房屋为夫妻共同财产。我国的夫妻财产制为混合财产制，在夫妻双方就财产没有约定的情况下，适用法律规定，即夫妻共同财产制，婚后通过合法方式取得的财产为夫妻共同财产。房屋登记名义人为房屋所有人，登记生效时间为房屋所有权的取得时间。即使婚前以个人名义购买，婚姻存续期间取得产权证，等于在婚姻存续期间取得了法律认可的房屋所有权。因此，这属于在婚姻存续期间一方通过合法方式获得的应当属于夫妻共有财产的内容。

婚姻法在认定权属时，更关注取得所有权的结果，而不关注取得所有权的原因。如果我国《物权法》下物权变动模式为德国的物权形式主义，主张物权区分原则，将原因行为与结果行为分割，无论原因行为是否有效，都不影响结果的效力，这就与《婚姻法》规定财产取得方式没有冲突，离婚时按揭房屋的权属也就一目了然。