物业服务合同纠纷

律师观点分析

被告：宁XX公司

委托诉讼代理人：高XX律师。

原告宁XX公司（以下简称XX公司）与被告宁XX公司（以下简称XX公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人张XX、被告XX公司的委托诉讼代理人高XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1?判令被告清偿原告物业费351690元,利息24988元，以上共计376678元；2、案件受理费由被告负担。

事实与理由：案外人宁XX公司与被告北京XX公司（以下简称XX公司）于2016年7月1日签订房屋租赁合同，并由被告宁XX公司（以下简称XX公司）实际占有和使用。该物业由原告提供物业服务至今。据查，XX公司为XX公司的全资子公司，在合同签订后，二被告从未向原告支付过物业服务费，经多次协商未果。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。

被告XX公司辩称，原告主体不适格，没有请求权基础，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉请，判决答辩人不承担任何给付责任。

事实及理由：1、案外人宁XX公司（下称宁夏XX）和北京XX公司（下称北京骏东）之间签订的《房屋租赁合同》中第二条第五款约定“乙方除支付给甲方租金外，其他费用、物业管理费、水、电、供暖、卫生费等均由乙方按实际发生额向甲方缴纳”，后宁夏XX、北京骏东和被告宁夏XX之间签订权利义务转让协议，宁夏XX承继了前述《房屋租赁合同》中的权利和义务，但宁夏XX并没有和原告对《房屋租赁合同》中的权利和义务进行转让，从租房至今，关于涉案房屋租金以及物业、水、电、卫生、采暖费等收取一直由案外人宁夏XX与被告对接。另外，宁夏XX也未和原告签订过物业服务管理协议，XXX也未向被告提供相应物业服务。原告并未与报告有任何合同关系，原告不能突破合同的相对性向宁夏XX主张物业费，原告对本案诉请标的没有请求权基础。2.对于《骏飞服务有限公司与XX公司协商关于物业费、空调使用费、房屋租赁费等事宜解决意见》，仅为原告单方制作的会议记录，不具备任何法律效力，不能成为原告请求权基础。综上，原告并非本案适格主体，其对答辩人的诉请没有请求权基础，其诉请不应得到支持，请依法予以驳回。

根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：

1、2016年6月220,宁XX公司与北京XX公司签订《房屋租赁合同》，约定宁夏XX房地产开发有限公司将其位于宁夏银川市贺兰县德胜工业虹桥北XX，上源大厦—层南部及东侧厂房出租给北京XX公司。该房屋建筑总面积为1234平方米（办公区734m2及车间500m2）,租赁用途为经营品牌汽车的展示、销售、维修和办公等商业服务。租赁期限自2016年7月1日至2021年7月1日，该《房屋租赁合同》还对双方权利义务、违约责任等进行了约定。2016年7月18日，宁夏XX房地产开发有限公司与北京XX公司签订《房屋租赁合同之补充协议》‘双方就《房屋租赁合同》中关于空调安装事宜进行了变更，约定展厅空调由宁XX公司统一安装并进行维护。

2、2018年2月9日，宁XX公司与被告北XX京XX公司、宁夏XX公司签署了《合同权利义务转让协议书》，约定北京XX公司将2016年6月22日与宁夏XX房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》和2016年7月18日签订的《房屋租赁合同补充协议》项下的权利义务全部转让给宁夏XX公司。涉案房屋由被告宁夏XX公司使用。

3、2016年3月18B,原告XX公司与宁XX公司签订《承包经营协议书》，由XXX么司承色丁夏京源房地产开发有限公司XXX资产经营权'期限为W年自2016年3月18日至2026年3月19日止。涉案租赁物上源大厦_层南部及东侧厂房即属于XXX的一部分。《承包坯协议书》未对涉案房屋的物业费收费标准进行约定。

判决：驳回原告全部诉讼请求。