代理被告租赁合同纠纷，原告驳回上诉

律师观点分析

　　原告：张某1，女，汉族，住上海市徐汇区。

　　委托诉讼代理人：徐某1(系原告张某1之夫)，汉族，住同原告张某1。

　　被告：张某2，女，汉族，住上海市徐汇区。

　　委托诉讼代理人：陈x，上海市联合律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：牛方兴，上海市华天成律师事务所律师。

　　第三人：上海xx物业有限公司，经营地上海市徐汇区。

　　法定代表人：俞晓洁，董事长。

　　委托诉讼代理人：许佳奇，男。

　　委托诉讼代理人：张浩，上海市兴业律师事务所律师。

　　原告张某1与被告张某2、第三人上海xx物业有限公司(以下简称xx物业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月13日公开开庭进行了审理。原告张某1及其委托诉讼代理人徐某1，被告张某2的委托诉讼代理人陈x、牛方兴，第三人上海xx物业有限公司的委托诉讼代理人许佳奇、张浩到庭参加诉讼。经各方当事人同意，本案延长简易程序审理期限继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。

　　张某1向本院提出诉讼请求：1、撤销xx物业于2016年3月1日准予张某2申请变更上海市徐汇区天平路XXX弄XXX号房屋租赁户名的决定；2、本案诉讼费由张某2承担。庭审中，张某1明确诉讼请求为：要求撤销张某2名下的上海市徐汇区天平路XXX弄XXX号底层南间租赁户名。

　　事实和理由：张某1于1967年1月与徐某1结婚，婚后无房，故申请住房，且家中父母住房困难，故同时进行住房困难申请。经上海南房集团物业管理有限公司复查核定，将原住的紫华路XXX号9.4平方米房屋调配至天平路XXX弄XXX号(以下简称系争房屋)，租赁户名为父亲张某3。1975年12月，张某3病故，后租赁户名更改为母亲徐某某，徐某某于1994年8月16日死亡，20多年来租赁户名没有变动，直至2016年3月1日才被张某2变更为户主。

　　张某2原是系争房屋同住人之一，1971年结婚后因住房困难获调配到淮海中路XXX弄XXX号住房一套，后因落实政策该房归还业主，张某2户被调配到大木桥路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室，1985年3月张某2丈夫病故。1992年张某2与王某1再婚，期间王某1原住房因动迁被安置分配至闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室，权利人为王某1。2014年2月，王某1病故，张某2是遗产的唯一继承人。

　　张某1认为，系争房屋原是分配给张某3家七人共同使用，因历史原因原同住人户籍都有变迁情况，但对该房屋的使用权从未表示过放弃，何况张某2户籍迁出后多次获福利分房。1994年7月张某2趁母亲徐某某病危期间又将户籍迁入系争房屋，2016年3月在未经其他房屋使用人同意的情况下，申请变更为系争房屋租赁户主。而张某1在母亲病故后对系争房屋使用权存有异议，因此22年来租赁户名一直未变，现xx物业突然获准变更户名，显然是忽视了同住人的权益，有失公平。故诉至法院。

　　张某2辩称，对张某1分配房屋的陈述无异议，但张某2不是动迁安置对象，张某2再婚的配偶是安置对象，事实上张某2没有继承到配偶的遗产，并且跟本案也无关，张某1把继承遗产和享受国家福利分房概念混淆。张某1主张因为历史原因迁出户口，事实是张某1享受过福利分房即淮海中路XXX弄XXX号房屋，后动迁至小木桥路XXX弄XXX号XXX室。1994年张某2的户籍迁入系争房屋，是经过母亲和兄弟姐妹的同意的，户籍迁入之后张某2也实际居住在系争房屋。在2013年的时候张某1曾经起诉过天平路派出所要求撤销张某2户口迁入的行政行为，但是一审和二审都驳回了张某1的诉请。2016年经过张某2的申请，xx物业批准变更张某2为承租人，现系争房屋实际也是张某2居住。张某1本身在212弄8号也有底层后间居住房屋，与张某2房屋分开，另外有个租赁凭证，因此不同意张某1的诉请，

　　xx物业述称。不同意张某1诉请。系争房屋是上海市徐汇区天平路XXX弄XXX号底层南间，房屋的原承租人是徐某某，只有两个户籍，即徐某某和张某2，在徐某某1994年8月16日死亡之后，户籍只有张某2一人，张某2也实际居住在系争房屋，所以xx物业按照张某2的申请，由张某2续租系争房屋符合相关规定。1994年至2016年之间租赁户名没有变更过，因为没有人向xx物业申请过要求变更。上海市徐汇区天平路XXX弄XXX号底层南间和8号底层后间原本由张某3承租，1985年张某1申请分列承租户名和户籍的同号分户，1986年承租户名分列，1987年户籍同号分户，分列户名之后徐某某承租底层南间，张某1承租底层后间，张某1作为底层后间的承租人和户主，所以张某1没有主张底层南间的权利，而且从张某1知晓xx物业同意张某2续租底层南间，已经超过了一年，张某2的撤销权已经消灭了。

　　本院经审理认定事实如下：

　　张某1与张某2系姐妹关系，父亲张某3、母亲徐某某共生育五个子女。张某3和徐某某还有两子即张某4、张某5，长女张某6。张某3一家六口(不包括长女张某6)原居住紫华路XXX号9.4平方米房屋中(阁楼6.7平方米)，1967年8月张某1申请结婚分房，符合规定，因家庭也属困难户，故要求分房共同居住，为此，被列入七人困难户解决，1968年分配至天平路XXX弄XXX号，租赁户名张某3。张某3于1975年12月病故，后上述房屋更改租赁户名为徐某某。

　　1971年张某2因结婚分配了本市淮海中路XXX弄XXX号房屋，户籍也于3月18日迁往该处，1985年4月因该房落实政策被分配至大木桥路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室，户籍也迁往该处。张某2丈夫王某2于1985年3月病故，1995年张某2与王某1再婚，2014年王某1居住地房屋动迁，安置了闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室及先新路XXX弄XXX号XXX室两套商品房，购房人分别为王某1和郭某，王某1于2014年2月19日死亡。

　　1985年7月，张某1以兄弟逐步成长需要结婚，引起住房困难，为避免家庭矛盾为由向当时的房管所提出分户申请，房管所经审核后准予分列承租户名：徐某某租赁底层前间、天井，公用底层灶间、底层小卫生间；张某1租赁底层后间，公用晒台、底层灶间、底层小卫生间。1987年2月25日，张某1及子户籍也同号分户。同年，张某1单位增配了本市淮海中路XXX弄XXX号底层北间房屋，2006年该房动迁安置至小木桥路XXX弄XXX号XXX室，张某1成为房屋权利人之一。

　　1991年10月22日，张某2户籍从大木桥路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室迁回徐某某户户籍内，1993年6月21日迁往大木桥路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室，1994年7月27日再次迁回天平路XXX弄XXX号徐某某户籍内至今。

　　另查，张某4和张某5的户籍分别于1983年10月和1991年6月迁往他处。1994年8月16日，徐某某报死亡，该户户籍仅剩张某2一人。2013年，张某1、张某4、张某5向本院提起行政诉讼，要求天平路派出所撤销作出的张某2户籍迁移的具体行政行为，本院于2013年11月25日作出驳回起诉的裁定，三原告不服，提起上诉，上海市第一中级人民法院法院于2014年1月15日裁定驳回上诉，维持原裁定。

　　2016年3月1日起，徐某某承租的系争房屋经张某2申请后，xx物业更改租赁户名为张某2。现张某1诉至本院，要求判如诉请。张某2和xx物业则以各自的辩称理由和述称理由坚持自己的观点。

　　以上事实，除庭审笔录外，另有张某1提供的居住困难情况表、户籍登记表、房屋调配报批表、配套商品房供应单、信息资料、户籍本、答复意见书、补充情况表，张某2提供的房地产登记申请书、户口簿、居委会证明、行政裁定书，第三人提供的分户申请书、协议书、租赁凭证、户籍资料等证据证实，并经庭审质证予以认定。另张某1还提供2006年8月租房的租赁合同，证明自2006年以来一直在外租房居住，对此，张某2和xx物业均未认可。张某2还提供张某6的陈述及张某5的收款字据，对此张某1也未予认可。

　　本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案争议的焦点在于张某2是否具有系争房屋的承租人资格。根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条的相关规定：公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。前款第(二)项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。本案中，系争房屋承租人徐某某死亡，在该承租房屋处仅有张某2一人常住户口，且张某2与徐某某系母女关系，房屋出租人依据张某2的申请，根据相关规定更改承租人为张某2，并无不当，而且公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对方的权利，该权利未经授权，他人不得代行，因此，即使有数人同时有权继续履行合同，且无法协商一致的情况下，也应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。故张某1要求撤销xx物业对系争房屋承租人的更改，缺乏法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六条规定，判决如下：

　　驳回张某1的诉讼请求。