代理原告商品房预售合同纠纷，胜诉

律师观点分析

　　原告：王x平

　　原告：袁x琴

　　共同委托诉讼代理人：牛方兴，上海沪师律师事务所律师。

　　被告：上海xx置业有限公司

　　法定代表人：夏x，执行董事。

　　委托诉讼代理人：王悦。

　　被告：上海xx房地产营销策划有限公司

　　法定代表人：李x加，执行董事。

　　委托诉讼代理人：邱x庸，上海xx律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：李x楠，上海xx律师事务所律师。

　　原告王x平、袁x琴与被告上海xx置业有限公司(以下简称xx公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人牛方兴、被告xx公司的委托诉讼代理人王悦到庭参加诉讼。之后，本院依原告申请追加了上海xx房地产营销策划有限公司(以下简称xx公司)为共同被告参与诉讼，继续适用简易程序公开开庭进行了第二次审理。原告王x平及两原告共同委托诉讼代理人牛方兴、被告xx公司的委托诉讼代理人王悦、被告xx公司的委托诉讼代理人邱x庸、李x楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　两原告向本院提出诉讼请求：判令两被告共同向原告返还人民币(以下币种同)410,703元及利息(以410,703元为基数，自2017年9月27计算至实际清偿之日止,2019年8月20日前按银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实与理由：2017年9月27日，原告向xx公司支付购房预付款410,703元，用于订购xx公司出售的上海市嘉定区众仁南路79弄《新影商务中心(二期)》11号1层112室商铺(以下简称案涉商铺)，xx公司向原告出具了加盖xx公司印章的收据。原告与xx公司无任何书面或口头协议，对xx公司的存在全然不知。2017年9月28日，原告与xx公司就案涉商铺签订了《上海市商品房预售合同》，约定总价为2,562,558元。原告通过银行转账、刷POS机方式支付了首付款1,282,558元，xx公司于2018年3月19日出具了对应金额的发票。2018年7月3日，原告通过银行按揭贷款方式支付了剩余房款128万元，xx公司亦出具了相应发票。经核对，原告发现向xx公司支付的购房款总额明显超出预售合同约定的金额，超出金额为410,703元。原告在xx公司售楼处购房，系在售楼处接待和引导人员指引下签约、付款，没有人告知过原告该楼盘存在渠道分销，也没有人告知过原告需要支付团购费、服务费等，原告只知晓xx公司的存在。即使xx公司存在推广行为，也因两被告在工作场所、人员等方面严重混同，xx公司的行为构成对xx公司的表见代理。此外，法律规定房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他任何费用，即使多收取的费用为推广费，也无法律依据。因此，原告多次向xx公司追讨该笔款项，xx公司非但不予退还还威胁原告承诺放弃追讨。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。

　　被告xx公司辩称，不同意原告所有诉请。本被告未收到原告所称款项，原告作为完全民事行为能力人有能力亦有义务区分款项支付的对象。双方合同一直正常履行，原告在起诉之前从未与本被告联系过返还房款事宜。

　　被告xx公司辩称，不同意原告所有诉请，理由为：1、2017年9月至同年10月，本被告根据与开发商xx公司签订的分销合同在售楼处销售商铺，系非独家的分销商。根据分销合同的约定，本被告有权向客户收取服务费，开发商负责提供协议约定的购房优惠，客户支付30万元可以抵扣房款60万元。2、原告从未向本被告支付过任何服务费，本被告也从未向原告出具过收据。根据原告提供的证据可知，原告主张的款项实际付给了案外人上海茵杰房地产经纪事务所(以下简称茵杰房产)。本被告非案涉商铺的开发商，也非唯一分销商，故对于茵杰房产的身份无法确认。3、本被告推测，原告向茵杰房产支付服务费系为取得购房优惠。既然原告在支付服务费后已以优惠价格成功购房，现在主张返还服务费，无事实及法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉请。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

　　根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：

　　2017年9月1日，xx公司(甲方)和xx公司(乙方)签订了《上海xxx城市2017年9-10月商铺渠道分销服务合同》(以下简称分销合同)，其中约定：甲方将开发的嘉定区海伦堡xxx城市一、二期商铺非独家交由乙方负责销售，销售周期为2017年9月1日至2017年10月31日；乙方采取团购费形式向客户收取佣金，甲方仅负责提供本协议约定购房优惠，上述费用均由乙方向客户收取，与甲方无关，相关事项由乙方直接与客户协商确定，如因上述费用产生争议的，由乙方与客户自行解决，与甲方无关；优惠方案如下：商铺总价在300万元(含)以下，电商收取标准20万元/套，可抵扣房款40万元/套；总价在300万元以上-400万元(含)，电商收取标准30万元/套，可抵扣房款60万元/套;总价在400万元以上-500万元(含)，电商收取标准40万元/套，可抵扣房款80万元/套；总价在500万元以上(含)，电商收取标准50万元/套，可抵扣房款100万元/套；合作期内乙方收取所有客户缴纳的电商费用，如客户成交，电商费用不在客户成交价内作抵扣，即：客户实际支付金额=成交房价+电商费用。

　　又查明，2017年9月28日，王x平、袁x琴在xx公司售楼处认购了案涉商铺。当时，作为分销合作方的xx公司在售楼处销售商铺。当天，袁x琴通过pos机刷卡方式支付了410,703元，对应签购单显示收款方为上海督佑房地产经纪事务所，商户号为XXXXXXXXXXXXXX。该款实际去向经查询，交易场所简称“上海茵杰房地产经纪事务所”。王x平、袁x琴收到金额为410,703的收据一份，载明收款事由为购买案涉商铺，加盖印章显示为“xx房地产营销策划有限公司”。

　　2017年9月28日，王x平、袁x琴与xx公司签订了《上海市商品房预售合同》，其中约定：王x平、袁x琴向xx公司购买案涉商铺，总价款2,562,558元；本合同签订之日起王x平、袁x琴应支付1,282,558元，剩余房款128万元以按揭方式支付，须于2017年10月3日前申请办理银行按揭手续。上述合同签订后，王x平、袁x琴向xx公司支付了首期房款1,282,558元，另以按揭方式向xx公司支付了128万元。xx公司分别于2018年3月19日、7月3日向王x平、袁x琴开具了对应金额的房款发票。

　　再查明，在本院审理的(2019)沪0114民初2045号案件(已生效，以下简称2045号案件)中，xx公司曾辩称，其与当时的项目营销总监陆鹤麟联系，陆鹤麟承认是现场售楼经理找人办了这个pos机，然后把收款人的名字改为“xx房地产营销策划有限公司”，收取了该案原告491,615元。然后他们再把其中的30万元通过xx公司的pos机支付至xx公司账户，差额19万元多已经被瓜分掉了。该笔491,615元对应的签购单显示收款方为“xx房地产营销策划有限公司”，该款实际去向经查询，银行交易明细显示的收款人账号与用户名为“XXXXXXXXXXXXXXX上海市茵杰房地产经纪服务”。另在本院审理的(2020)沪0114民初16745号案件(以下简称16745号案件)中，该案原告以POS机刷卡方式实际支付了419,747元，其中409,749元对应的签购单显示收款人为xx公司(差额部分系因签购单字迹褪色无法辨认收款人)，该案原告收到的收据(金额419,747元)加盖印章亦显示为“xx房地产营销策划有限公司”。此外，在本院审理的(2020)沪0114民初16744号案件(以下简称16744号案件)中，该案原告将2张签购单及收据张贴在一张纸上，纸张抬头处手写有“茶水费”字样。

　　庭审中，王x平、袁x琴陈述，其与16744号案件原告的销售人员为同一人。xx公司陈述王x平、袁x琴系xx公司的客户，案涉商铺的合同价2,562,558元是已享受过30万元抵60万元优惠后的价格。

　　审理中，xx公司提供了以下证据：2045号案件原告提供的收据一份，该份收据上加盖印章显示为“上海xx房地产营销策划有限公司财务专用章”，系xx公司的制式收据，证明王x平、袁x琴在本案中提供的收据并非xx公司出具，xx公司也未收到该收据上记载的410,703元。王x平、袁x琴认为该证据与本案无关，无法达到xx公司的证明目的。xx公司对该证据的真实性不持异议，认为收据记载的金额为取得优惠的对价。

　　本院认为，本案主要争议焦点如下：一、王x平、袁x琴支付的410,703元的性质是团购费还是预付房款？二、如果是团购费，xx公司是否应当返还及返还金额？三、若xx公司存在返还款项的义务，xx公司是否应承担共同还款责任？

　　关于第一个争议焦点，王x平、袁x琴主张其支付的410,703元为预付房款，首先，其未举证证明曾与xx公司就案涉商铺签订过认购书，其预付购房款的行为欠缺依据。其次，该笔款项对应的pos机签购单显示收款方并非xx公司，其取得的收据上收款方盖章的也非xx公司。再次，其按照预售合同的约定向xx公司支付了约定的价款，并未在其应付房款中扣除该笔款项。王x平、袁x琴主张事后及时要求返还，但并未提供相应证据予以证明。综上，本院难以认定上述410,703元的性质为合同约定的购房款。再结合王x平、袁x琴陈述其与16744号案件原告的销售人员为同一人，王x平、袁x琴与该案原告系在同一天认购、签约，该案原告提供的证据上手写有“茶水费”字样，xx公司与xx公司关于优惠方案的约定，xx公司关于王x平、袁x琴系xx公司客户的陈述，本院认定410,703元系王x平、袁x琴在购房时为取得优惠而支付的款项。

　　关于第二个争议焦点，xx公司否认收到王x平、袁x琴支付的410,703元，就此王x平、袁x琴提供了POS机签购单及收据。虽然签购单上显示的收款人并非xx公司，但该款实际流向茵杰房产，与2045号案件中查明的钱款流向一致，而xx公司向该案原告出具了收据。关于涉案收据，虽然加盖印章显示内容非xx公司全称，但16745号案件中查明，该案原告向xx公司支付了409,749元后取得的收据加盖印章亦显示为“xx房地产营销策划有限公司”，与王x平、袁x琴所持收据一致。再结合xx公司在2045号案件中关于现场售楼经理找人办了pos机并把收款人的名字改为“xx房地产营销策划有限公司”(与王x弟、骆x香提供的收据上印章内容一致)的陈述，应系售楼处xx公司的销售人员为王x平、袁x琴出具的收据。综合以上分析，本院认定王x平、袁x琴向xx公司支付了410,703元。对于其中30万元，因王x平、袁x琴与xx公司在xx公司的销售下已就案涉商铺签订了预售合同且合同已实际履行，故其要求返还该笔团购费并无依据，本院不予支持。30万元以外的110,703元并非团购费，王x平、袁x琴要求xx公司返还该笔款项及利息的请求，本院予以支持。至于xx公司的员工是否存在犯罪行为，王x平、袁x琴作为普通购房人根本无从辨别，这些员工行为的后果应当归属于xx公司。xx公司在承担责任后，可另行解决。

　　关于第三个争议焦点，xx公司是否应对上述110,703元与xx公司承担共同还款责任？因上述款项并非支付给xx公司，且王x平、袁x琴系因与xx公司约定的团购优惠服务才支付的该款项，根据xx公司与xx公司的分销协议，团购费的收取及发生争议亦与xx公司无关，故对王x平、袁x琴要求xx公司承担共同还款义务的主张，本院不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、被告上海xx房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王x平、袁x琴返还110,703元并支付利息【以110,703元为基数，支付自2017年9月28日起至实际返还之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付】；

　　二、原告王x平、袁x琴的其他诉讼请求不予支持。