新乡市XX公司、新乡市XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

新乡市XX公司、新乡市XX房管处房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫07民终3669号
上诉人（原审被告）：新乡市XX公司，住所地新乡市XX，
法定代表人：A，总经理，
委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师，
被上诉人（原审原告）：新乡市XX，住所地新乡市XX，
负责人：A，主任，
委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师，
委托诉讼代理人：A召，河南XX律师事务所律师，
上诉人新乡市XX公司（以下简称华XX）因与被上诉人新乡市XX（以下简称平原房管处）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初610号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人华XX法定代表人A及委托诉讼代理人B、被上诉人平原房管处的委托诉讼代理人C、D到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
华XX上诉请求：1.撤销原判，改判驳回平原房管处的诉讼请求；2.本案诉讼费用由平原房管处负担，事实和理由：（一）本案承租的范围处在国家拆迁范围，依法不属于人民法院受理范围，（二）平原房管处不能证明其合法存在，其不具有诉讼主体资格，依法应驳回平原房管处的起诉，（三）卫滨区XX出具的情况说明未经质证，不能作为定案依据，一审法院不出示不组织质证，剥夺了上诉人的辩论权，严重违法，（四）一审判决认定案涉租赁协议于2014年4月解除，无事实及法律依据，（五）上诉人对租赁物进行了固定投资，按约定遇国家建设致合同终止，国家赔偿费，谁投资归谁，平原房管处发出的终止通知也明确协议终止，之后不再缴纳租金，因上诉人与改造指挥部就搬迁事宜未达成协议，故上诉人对租赁物的占有系合法占有，平原房管处无权请求返还房屋、支付租金，新乡市XX公司起诉上诉人要求上诉人向其返还占有场地及房屋的证据中有2014年4月1日其与新乡市XX（以下简称平原资产中心）签订的《房屋收购补偿安置协议书》，该协议约定平原资产中心将案涉租赁物转让给瑞城公司，现指挥部也同上诉人协商拆迁补偿事宜，
平原房管处辩称，（一）答辩人认为本案系侵权纠纷，并非是拆迁安置补偿纠纷，（二）答辩人合法存在，具有相应的诉讼主体资格，答辩人系卫滨区XX下设的机构，成立于2000年，主要职责是房屋租赁服务，由于政策原因，答辩人一直未更换营业执照，但是，答辩人一直在开展正常的营业活动，并按时缴纳税费，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，请求二审法院予以维持，
平原房管处向一审法院起诉请求：1.依法确认平原房管处与华XX之间的租赁协议及补充协议已经解除；2.华XX向平原房管处支付租金至华XX搬出其所占用的房屋之日，暂定为142553元（2014年4月至2015年12月）；3.华XX立即将所占房屋返还给平原房管处；4.本案诉讼费由华XX承担，诉讼中，平原房管处明确租金的计算方法为依据补充协议第二条“租金按上年度的6%递增”的约定，2007年租金为（52406×6%）+52406=55550元，2014年租金为78799×1.06=83527元，2015年租金为83527×1.06=88538元，2016年3月租金为88538×1.06=93850元/2=46925元，截止2016年3月华XX拖欠租金为83527元+88538元+46925元=218990元，
一审法院认定事实：1999年8月16日，平原房管处作为甲方，华XX作为乙方，双方签订了一份租赁协议书，主要约定，一、甲方同意将平原服装厂（市五一路26号，附厂房场地平面图）有偿租赁给乙方使用20年（自一九九九年三月一日起至二O一九年二月二十八日），如遇国家建设或不可抗拒的自然灾害因素，协议自然终止，二、（1）租金前六年每年为肆万捌仟元整，第七年开始（自二OO五年三月一日起）每年按3%递增，即：第七年（4.8万元×3%）+4.8万元=4.944万元，第八年（4.944万元×3%）+4.8万元=5.092万元，依此类推计算租赁直至二O一九年协议结束，（2）租金于当年二月份和七月份两次付清，乙方不得拖欠，否则甲方有权终止协议……五、……（3）甲方同意乙方根据生产经营需要对现有厂房、办公用房在不违反国家法规的情况下改建和使用，甲方不得干涉，（4）甲方同意将四间门面房由乙方改造使用，以改造大门为主，另外半间门面房仍由乙方作门岗使用，（5）甲方厂区内所有建筑包括门面房的改造、改建工作均已得到甲方的同意许可，……七、……（2）如遇国家建设协议终止，国家赔偿费，甲方投资归甲方，乙方投资归乙方……说明：甲乙双方于一九九九年元月二十二日分别以新乡市郊区平原乡政府乡镇企业办公室（甲方）和华XX（乙方）签订了租赁协议书，并于一九九九年三月一日起开始生效，由于双方在执行中经协商同意对协议内容修改，甲乙双方名称又分别变更为新乡市XX管处（甲方）和华XX（乙方），所以本协议实际生效时间应为一九九九年三月一日，以新名称签字盖章时间为一九九九年八月十六日，在此之前，双方所签租赁协议以及其他文件同时作废，
2006年11月30日，平原房管处（甲方）与华XX（乙方）双方又签订了一份补充协议，约定：甲乙双方曾于1999年8月16日签订了一份《租赁协议》，现经双方协商，对双方原协议补充、修改如下：一、乙方向甲方一次性交纳场地房屋租金42440元，至此，2006年2月份前期的租金已经全部交纳完毕，二、2006年3月份起，租金按上年度的6%递增……四、原协议第二条不再执行，第四条废止，……六、本协议为补充协议，前《租赁协议书》中的条款继续生效，说明：甲方原名称“新乡市XX管处”现已变更为“新乡市XX”，
2013年9月17日，新乡市XX办公室向红旗区XX发出关于将文化桥三角区域列入棚户区改造的确认函新棚改办【2013】41号文件，主要载明：你区《关于文化桥三角区域列入城市棚户区改造项目的请示》（红政【2013】59号）收悉，XX位于XX、XX以西、人民胜利渠以XX，XX以北，占地面积约30亩，共需拆迁3家厂矿和67户居民的房屋，总建筑面积约21384.75平方米，其中居民建筑面积5792.91平方米，厂矿建筑面积15411.84平方米，该区域在城市规划内国有土地上，大部分房屋破旧，存在严重安全隐患，排水、供热、供气、消防等公共设施达不到规定标准，经审核，符合豫政【2011】84号、新政办【2011】11号和新政办【2011】97号文件中规定的城市棚户区改造条件，同意列入新乡市城市和工矿棚户区改造范围，
2014年3月25日，平原房管处向华XX发出关于终止租赁协议的通知，载明：根据新乡市新棚改办【2013】41号文件精神，XX列入新乡市城市和工矿改造范围，你单位与我单位于1999年元月22日签订的租赁协议（合同期限自1999年3月1日至2019年2月28日）无法履行，租赁协议于2014年3月31日自行终止，租赁费自2014年4月1日起不再收缴，搬迁相关事宜由新乡市XX负责解释，该通知平原房管处于2014年4月21日向华XX邮件送达，但平原房管处未向法院提供华XX具体签收日期的送达回执，自2014年4月，华XX未再交纳租赁费，
2016年2月23日，平原房管处以华XX收到上述终止租赁协议通知后，未提出异议，也未在规定时间内向人民法院提起诉讼为由，认为双方租赁协议已经解除，华XX非法占用其房屋拒不返还的行为侵犯了其合法权益，故诉至法院请求确认双方之间的租赁协议及补充协议已经解除，华XX返还所占房屋并支付占用房屋期间的租金，并依据补充协议第二条“租金按上年度的6%递增”的约定，明确租金的计算方法如下：2007年租金为（52406×6%）+52406=55550元，2014年租金为78799×1.06=83527元，2015年租金为83527×1.06=88538元，2016年3月租金为88538×1.06=93850元/2=46925元，截止2016年3月华XX拖欠租金为83527元+88538元+46925元=218990元，
庭审中，华XX承认收到平原房管处发出的上述终止租赁协议的通知，称因门岗更换无法确认何时收到，另称一直在和新乡市红旗区XX棚户区改造项目指挥部协商搬迁事宜，
另查明，新乡市XX向法院出具情况说明，主要载明：平原房管处是我单位下设的机构，成立于2000年，主要职责是房屋租赁服务，2014年新乡市工商局更换营业执照改革，平原房管处一直未更换营业执照，但我单位并未撤销该单位，该单位一直正常经营，并按时缴纳税款，
一审法院认为，华XX与平原房管处所签订的租赁协议及补充协议系双方真实意思表示，内容明确具体，不违背法律的强制性规定，当属有效，双方均应依法恪守，不得擅自变更或者解除合同，平原房管处按合同约定将租赁物交付华XX，华XX也依约缴纳租赁费至2014年3月，双方签订的租赁协议明确约定“如遇国家建设协议终止，国家赔偿费，甲方投资归甲方，乙方投资归乙方”，因涉案租赁场地被列入新乡市城市和工矿改造范围，应视为出现了协议约定的终止事由，平原房管处于2014年3月25日制作终止租赁协议的通知并于2014年4月21日通过XX快递向华XX发出，华XX承认收到该通知，华XX未在法定期间内通过诉讼或仲裁的方式提出异议，自2014年4月起其未再交纳租赁费，并使用租赁物至今，双方签订的租赁协议及补充协议应自通知到达华XX时解除，因双方均未说明通知何时送达，根据一般生活常理，该通知系2014年4月21日寄出，在新乡市内正常两日内应送达华XX，结合华XX自2014年4月起未再交纳租赁费和租金应按月缴纳的事实，故应认定自2014年4月涉案协议解除，租赁合同系继续性合同，租赁合同解除后应终止履行，承租人负有返还租赁物、支付欠付租金并赔偿损失的义务，如在合同解除后，承租人仍旧使用租赁物的，还应当支付使用费，平原房管处请求确认其与华XX签订的租赁协议及补充协议已经解除并要求华XX返还租赁房屋，符合协议约定及法律规定，予以支持；本案华XX自协议解除当月一直使用租赁物至今，平原房管处主张的租金实质为使用费，根据协议的实际履行情况及公平等价有偿的原则，华XX应参照租赁协议及补充协议约定的租金标准支付使用费，故平原房管处要求华XX支付自2014年4月至返还房屋之日止的租金的诉讼请求，理由正当，予以支持，2014年4月至2016年3月华XX应支付的使用费为218990元，自2016年4月至返还房屋之日止的费用参照补充协议“租金按上年度6%递增”的标准计算，至于华XX的权益，因其在本案中未提起反诉，其可以另行主张权利，关于华XX称平原房管处无主体资格、本案系国家征收而非租赁纠纷、平原房管处发出的系终止通知而非解除通知等辩解意见，首先，华XX未向法院提供平原房管处已注销的证据；其次，本案平原房管处的诉讼请求系基于双方签订的租赁协议确认解除租赁协议、返还房屋及支付租金等，而非被拆迁人与房屋承租人之间的拆迁补偿安置纠纷；再次，合同解除是合同终止的一种情形，平原XX发出终止协议通知，实质为行使合同解除权，故华XX的辩解理由无事实和法律依据，不予采信，综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条第（四）项之规定，判决：一、平原房管处与华XX于1999年8月16日签订的租赁协议及于2006年11月30日签订的补充协议自2014年4月已经解除；二、华XX应当于判决生效之日起十五日内向平原房管处返还租赁房屋；三、华XX应当于判决生效之日起十五日内向平原房管处支付自2014年4月至返还房屋之日止的使用费（2014年4月至2016年3月应支付的使用费为218990元，自2016年4月至返还房屋之日止的费用参照补充协议“租金按上年度6%递增”的标准计算），案件受理费3351元，由华XX承担，
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经核实，2014年度租金的起算时间应为3月1日，2014年3月1日至2015年3月1日的租金为83527元，则2014年4月1日至2015年3月1日租金为76566元（83527元÷12个月×11个月=76566元），其他事实与原审认定一致，
本院认为，（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》自2011年1月21日公布施行，2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止，法释（2005）9号文件规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决，本案案由系租赁合同纠纷，并非该司法解释规定的补偿安置争议，且该司法解释规定的需告知当事人的解决争议的途径因相关行政法规废止，已不能实现，因此，对于华XX主张本案不属于人民法院民事案件受理范围的主张，本院不予支持，
（二）平原房管处提交有合法的营业执照及组织机构代码证，尽管营业执照上注明的经营期限已过，但并无证据显示平原房管处的营业执照已经注销，因此，对于华XX认为平原房管处无原告主体资格的意见，依据不足，本院不予采纳，
（三）《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》第三条“加快项目前期工作”的第（一）项是“做好征收补偿工作”，该项规定，棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择，各地区要按照国家有关规定制定具体安置补偿办法，依法实施征收，维护群众合法权益，棚户区改造涉及集体土地征收的，要按照国家相关法律法规，做好土地征收、补偿安置等前期工作，新乡市XX《关于加快城中村（棚户区）改造建设的会议纪要》新政办[2011]97号文件对“棚户区改造房屋征收与补偿”事宜规定，各区政府房屋征收部门负责棚户区改造项目区域内房屋的征收与补偿，可以与投资企业签订《房屋征收与补偿资金支持协议》，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定进行房屋征收与补偿，具备“净地”分宗出让条件，在办理规划、土地、建设有关手续后，具体组织实施安置区建设，新棚改办[2013]41号《新乡市推进棚户区改造领导小组办公室关于将文化桥三角区域列入棚户区改造的确认函》要求红旗区XX组织编制改造项目规划和年度计划，制定房屋征收补偿安置方案，办理城市规划和建设用地等相关手续，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿，”第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励，”第十三条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项，市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，”案涉租赁场地虽已列入棚户区改造范围，但当地政府尚未作出房屋征收决定并予以公告，说明案涉租赁合同并未达到因棚户区改造（国家建设）致不能履行的约定终止条件，
平原房管处主张华XX收到其发出的解除协议通知后，未表异议，也未在规定时间内提起诉讼，根据相关法律规定，涉案租赁协议已经解除，对此，本院认为，平原房管处的上述主张的依据是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，该条款的内容是：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持，”对于该条款的理解与适用，最高人民法院研究室在2013年6月4日向浙江省高级人民法院作出《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条理解与适用的请示的答复：“你院浙高法〔2012〕331号关于如何理解与适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十四条的请示收悉，经研究，答复如下：当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力，当事人没有约定异议期间，一方当事人在《合同法解释(二)》施行前已依法通知对方当事人解除合同，对方当事人在《合同法解释(二)》施行之日起三个月以后才起诉的，人民法院不予支持，本答复下发之前已经终审的案件，不适用本款规定，”以上答复说明，合同解除须具备法律规定的条件，华XX未在规定时间内提出异议，也只是导致其异议权(形成抗辩权)消灭，平原房管处的解除权并不因此自动成立，解约行为也不因此自动有效，也应当必须满足《中华人民共和国合同法》所规定的条件，
综上，因涉案租赁协议约定的终止条件未成就，平原房管处主张的合同解除权不具备法律规定的条件，其关于该租赁协议已通知解除的主张不能成立，本院不予支持，平原房管处的终止通知中虽有2014年4月1日不再收缴租金的意思表示，但该意思表示是平原房管处基于对其有权终止协议的误认作出的，因租赁协议终止的基础事实不存在，则平原房管处放弃租金的意思表示也并非真实意思表示，因此，华XX应当继续履行支付租金的义务，依据合同约定华XX应当支付平原房管处2014年4月1日至2017年3月1日的租金，其中2014年4月1日至2015年3月1日租金76566元（83527元÷12个月×11个月=76566元）；2015年3月1日至2016年3月1日的租金为88538元；2016年3月1日至2017年3月1日的租金为93850元，合计258954元，
综上所述，一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初610号民事判决；
二、新乡市XX公司于本判决生效后十日内向新乡市XX房管处支付租金258954元；
三、驳回新乡市XX房管处的其他诉讼请求，A如未按指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
一审案件受理费3351元，由新乡市XX公司负担；
二审案件受理费4585元，由新乡市XX负担2000元，新乡市XX公司负担2585元，
审　判　长　　赵　霞
审　判　员　　A
代理审判员　　贾　威
二〇一六年十一月二十五日
代理书记员　　刘　冬