山东某某重工机械有限公司房屋租赁合同纠纷案

律师观点分析

原告山东某某机械有限公司与被告山东某某重工机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，法院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。该律师是被告山东某某重工机械有限公司的诉讼代理人。本案现已审理终结。

原告山东某某机械有限公司提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金共计587万元；2.判令被告支付违约金17344200元（暂计算至2020年5月11日，2020年5月11日之后的违约金以483.8万元为基数，按日千分之五计算至实际付清租金之日为止）；3.判令被告支付自2016年7月1日起至实际付清之日止，以103.2万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。

被告山东某某重工机械有限公司辩称:1.双方租赁合同因违反法律强制性规定而无效。根据案涉厂房在评估时进行的测量，三个钢构车间面积分别为12085平方米、7472平方米、2725平方米，根据《建设工程消防监督管理规定》第13条第1款规定：建筑总面积大于二千五百平方米的劳动密集型企业的生产加工车间在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。本案中案涉厂房至今未经过消防验收和竣工验收。因此，双方签订租赁合同的行为，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，应认定租赁合同无效。2.被告于2014年9月筹备建立，由7名股东共同出资组建，其中6名自然人股东是其公司职工，山东某某机械有限公司是出资筹建的法人股东，其公司与山东某某机械有限公司关于出资纠纷已经过一审、二审、省高院再审审查，判定山东某某机械有限公司补缴2500万出资款，判决于2018年6月生效，山东某某机械有限公司未履行，其公司于2020年3月申请将案涉租赁土地进行司法拍卖，拍卖成功后，山东某某机械有限公司为阻止其公司领取拍卖款，于2020年5月向法院提出三个诉讼案件并保全了拍卖款，本案是其中之一。其公司已经支付全部租金，在诉讼请求中，原告计算违约金违反《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，涉嫌恶意诉讼。3.原告所诉2016年1月至6月共同租赁山推重工园区土地及厂房系发生在其公司设立之前，不存在双方租赁的合意，其公司从未使用过租赁物，被告也未于2016年5月至8月延用南区厂房，请求法院驳回原告该项诉讼请求。

法院认为，当事人争议的焦点问题是：一、租赁合同是否有效；二、对于转账协议涉及款项2022371.13元是否系被告抵付原告租金；三、被告是否应向原告支付2020年1月1日至3月9日租金。

关于焦点问题一：被告未提供证据证明租赁物未经建筑工程竣工验收及消防验收，且未经建筑工程竣工验收及消防验收不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人可以请求解除，因此，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效合同，法院对合同效力予以认定。

关于焦点问题二：转账协议证明，被告接受原告债务2022371.13元，原告不能提供证据证明已偿还被告该笔债务，被告主张以该笔债权抵付原告租金，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条规定的抵销，根据审理查明的事实，被告尚欠原告租金197.2万元，原告对被告负有2022371.13元债务，法院对债务抵销予以认定。

关于焦点问题三：省委经济运行应急保障指挥部于2020年4月2日印发的《关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》第5条规定，对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的……免受今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。原告山东某某机械有限公司系全资国有企业，符合免受租金情况。因此，对原告要求被告支付2020年1月1日至3月9日租金不予支持。

综上，原告主张向被告追偿2016年1月至6月重工园土地及厂房分摊租赁费103.2万元系追偿权纠纷，与本案不是同一法律关系，不予支持。

最终法院判决如下：驳回原告山东某某机械有限公司的诉讼请求。案件受理费78936元，由原告山东某某机械有限公司负担。