A、B房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

A、B房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
河南省郑州市中XX
民 事 判 决 书
（2018）XX01民终4284号
上诉人（原审被告）:A，男,1961年12月1日出生，汉族，住郑州市金水区，
委托诉讼代理人：A，北京市XX律师事务所律师，
被上诉人（原审原告）:A，男,1990年3月5日出生，汉族，住郑州市金水区，
委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师，
委托诉讼代理人：A，河南XX实习律师，
上诉人A因与被上诉人B房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初658号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年02月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结，
张XX上诉请求：1、判令撤销郑州市金水人民法院作出的（2018）豫0105民初658号民事判决，依法予以改判，2、因本案因其的一审、二审诉讼费由被上诉人承担，事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同，主合同是郑州市金水区XX房屋，签订合同时双方对房屋及车库的权属都是知情的，现被上诉人以车库登记非上诉人名下提出解除合同，不履行合同义务，对其交纳的定金依据合同法115条定金罚则不应退还，故一审法院认为双方合同解除后，当事人可以要求恢复原状，退还被上诉人2万元定金，适用法律错误的，故提出上诉，望贵院依法改判，
被上诉人A辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平合理.（一）、2017年4月29日，答辩人作为买方，被答辩人作为卖方，郑州XX公司作为居间方，各方共同签订《房屋买卖合同》一份，主要载明，被答辩人自愿将坐落于郑州市XX，被答辩人须保证该房屋权属真实无异议，如权属不真实，被答辩人应双倍返还购房定金，其他约定事项：1、此合同第二条房屋价格包含地下室1个和地下车库（7号楼下15号车库）1个；2、答辩人帮助被答辩人解押此房，解押款充抵首付款；3、签订合同之日，答辩人交给被答辩人2万元定金，剩余8万元定金于被答辩人拿到房产证之后，答辩人再打给被告等内容，答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同中明确约定房屋价格包含地下室一个和地下车库（7号楼下15号车库）1个，地下车库系合同价款中重要组成部分且答辩人对车库的权属并不知情，2017年5月5日，答辩人和被答辩人共同通过郑州市房产档案局查询得知合同中约定的车库权利人系A而并非合同主体“B”，2017年5月12日，基于被答辩人故意隐瞒自己并非车库的所有权人的事实，答辩人通过向被答辩人邮寄《律师函》的形式通知被答辩人解除合同且被答辩人在三日内未提出异议，根据《合同法》第九十六条规定双方签订的《房屋买卖合同》已经解除，《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，”的规定，答辩人要求被答辩人返还已支付的定金人民币20000元于法有据，（二）、《房屋买卖合同》约定被答辩人须保证该房屋权属真实无异议，如违反约定，被答辩人应双倍返还购房定金，被答辩人故意隐瞒车库权属并非自己的事实导致合同解除，根据合同约定及定金罚则，被答辩人应当向答辩人双倍返还定金，故被答辩人依据《合同法》第115条定金罚则不应退还定金的主张没有法律依据，综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果公平，请求二审法院驳回上诉，维持原判，
A向一审法院起诉请求：1、被告返还原告定金共计人民币2万元；2、本案全部诉讼费用由被告承担，
一审法院认定事实：2017年4月29日，原告作为买方（乙方），被告作为卖方（甲方），郑州XX公司作为居间方（丙方），各方共同签订《房屋买卖合同》一份，主要载明，被告自愿将坐落于郑州市金水区XX的房屋出售给原告，被告须保证该房屋权属真实无异议，其他约定事项：1、此合同第二条房屋价格包含地下室1个和地下车库（7号楼下15号车库）1个；2、原告帮助被告解押此房，解押款充抵首付款；3、签订合同之日，原告交给被告2万元定金，剩余8万元定金于被告拿到房产证之后，原告再打给被告等内容，2017年4月30日，原告通过A尾号5489的工商银行借记卡向被告转款2万元，2017年5月5日，郑州市XX出具了《郑州市个人房屋权属查询证明》一份，主要载明，权利人A，房屋坐落金水区XX15号，权证号码（合同号）060XXXX7142，房屋用途车库，2017年5月12日，原告委托河南XX律师事务所律师向被告发送《律师函》一份，主要载明，2017年4月29日，原告、被告、郑州XX公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定房屋所有权人“A”将位于郑州市金水区XX房屋以人民币XXX元的价格售予原告，合同约定被告交付标的除上述房屋外还有位于该小区的7号楼负一层15号车库一套，基于对“A”的信任，合同签订当日原告交付被告定金20000元，
2017年5月5日原告与被告一起到郑州市XX对标的房屋所有权进行查询时发现合同约定的车库所有人为“A”，并非合同主体“A”，因此原告签订《房屋买卖合同》的目的不能实现，现通知被告解除双方于2017年4月29日签订的《房屋买卖合同》并要求被告返还原告已支付的定金人民币20000元等内容，同日，原告通过邮寄的方式向被告送达该律师函，被告于次日签收，后因被告迟迟不退还定金，原告诉至本院而成讼，
一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认，双方成立房屋买卖合同法律关系，因郑州市XX出具的《郑州市个人房屋权属查询证明》载明原告购买的车库未登记在被告名下，原告通过邮寄《律师函》的形式通知被告解除合同且被告未提出异议，故双方签订的《房屋买卖合同》已经解除，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，现《房屋买卖合同》已经解除，原告要求被告退还已经支付的定金2万元，于法有据，该院予以支持，综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：被告A于本判决生效后十日内返还原告B定金2万元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费300元，由被告A负担，
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认；在签订合同时上诉人并未告知被上诉人合同中所包含的地下车库未登记在其名下，合同生效后在履行过程中被上诉人发现该情况，在上诉人没有提供证据证明其对车库享有合法所有权的情况下，被上诉人鉴于合同履行不能而提出解除合同，符合规定，应予支持，且被上诉人通过邮寄《律师函》的形式要求解除合同且上诉人未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，双方签订的《房屋买卖合同》已合法解除；依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，现合同已解除，被上诉人要求上诉人返还定金2万元，合理合法，本院予以支持，
综上所述，上诉人A的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：A驳回上诉，维持原判，
二审案件受理费300元，由上诉人A负担，
本判决为终审判决，
审判长　　A
审判员　　B
审判员　　陈　涛
二〇一八年四月十一日
书记员　　王子姣