律师观点分析
一、案情简述
一审情况
（一）法院认定事实：2009年7月6日，张XX取得西安市西XX一层XX1-19建筑面积58平方米、二层XX2-5建筑面积45平方米购房证明书。后张XX、房地二公司签订《委托合同书》，约定：房地二公司于2008年12月1日将两处商铺交付张XX，双方无任何纠纷，张XX自愿全权委托房地二公司对外洽谈，统一经租。每月每平方米（建筑面积）租金一层40元、二层36元，月租金3940元。每年递增1%，时间暂定十五年，起租时间自2009年6月1日起算，租金每年1月15日前和6月15日前分两次支付。张XX在房屋统一经租期间不得以任何理由干扰阻止营业用房正常营业。2009年7月，房地二公司与西安XX公司（以下简称XX公司）签订《租赁合同》、《物业管理服务合同》、《设备租赁合同》，将西安市西XXXX阁地下一层至地上六层建筑面积约11000平方米房产租赁给XX公司，租赁期限20年，自2009年7月1日至2029年6月30日止。租赁期限自交房之日起算，如交房日晚于2009年7月1日，租期、免租期顺延。但是最迟不得晚于2009年7月15日。租金按每年160万元起价，每5年递增1次，每次递增5%。合同约定具体租金的计算办法、数额、支付时间及其他权利义务。
2014年5月14日，房地二公司信访遗留问题处理办公室出具“关于‘XX阁’大厅式安置返租递增的报告”（以下简称“递增的报告”），称经公司办公会议研究决定，从2014年6月开始，对XX阁大厅式安置房租金每年再提高1%，每月租金一层在原每平方米基础上提高0.4元，二层0.36元。张XX称合同书是在房地二公司强迫“不签字就不给房子”的情况下，由其本人签字，但认可房地二公司按合同书及“递增的报告”向其支付租金，至今未有拖欠。房地二公司提供2014年3月至2015年2月西XXXX阁租金收入及支出情况明细，证明期间公司租金亏损750809.47元。一审庭审后，张XX补充提供证据：2009年8月5日，XX公司与中国XX公司（以下简称平安XX公司）的《房屋租赁合同》及补充协议、XX公司的营业执照、西安市工商行政管理局备案的XX公司与房地二公司的《租赁合同》、《设备租赁合同》、西XXXX阁商业大厦返还房租名单，证明XX公司出租给平安XX公司的商铺在xx阁侧面一层，2009年10月1日至2014年9月30日月租金是每平方米155元，房地二公司所称出租11000平方米面积包括一到五层的营业房，六层以上为住宅，而张XX等业主是一、二层的商铺，与房地二公司自有的部分不能同等对待。房地二公司与XX公司的租赁合同有不同版本，虽然内容一致，但是印章大小、签章、签字位置均不同。房地二公司给XX公司的租期为20年，按租赁面积100平方米推算，月租金仅为4.5元。2013年5月，房地二公司曾向常某某按60平方米住宅面积每月每平方米支付租金15元，可见房地二公司与XX公司的租赁合同不具备真实性。
（二）张XX向一审法院起诉请求
1.确认双方的委托行为无效；2、判令房地二公司按一层每平方米200元、二层每平方米150元的标准支付租金，并按上述标准补还2015年1月1日至2015年5月30日期间一、二层的租金差额74868元；3、本案诉讼费、调查、评估等费用由房地二公司承担。
（三）一审法院观点
张XX系涉案商铺所有权人，与房地二公司签订《委托合同书》，该合同书名称为委托合同，但是其内容及双方自合同签订日至今的履行方式，应属租赁合同性质，故双方形成租赁法律关系。张XX诉称该合同书是在被逼迫情形下签订，要求确认无效，并未提供合法有效证明，对其确认合同无效的诉讼请求不予支持。2008年12月2日，双方签订合同书，约定租赁期限15年，并对租赁商铺的租金、支付方式、支付时间作了明确约定，该合同书合法有效。2014年5月，房地二公司形成“递增的报告”，从当年6月起，在原约定基础上对租金进行调整。自2008年12月合同书签订起至今，房地二公司按照约定及“递增的报告”履行租金给付义务，不存在欠付租金等违约情形。《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益权和担保物权。第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。张XX虽拥有涉案商铺的独立产权，但西安市西XXXX小区C区所建商业用房属于大厅式商铺，没有四至固定墙体结构，属非特定物，其对商铺现有的权利不能等同于独立商铺。张XX等业主虽分别与房地二公司形成合同关系，但是其大厅式商铺由房地二公司整体出租经营，各业主享有同等权利、义务，而房地二公司亦与XX公司签订《租赁合同》将该小区地下一层至地上六层统一出租，现双方租赁期限未满，且房地二公司对外租赁亦在履行期内，张XX要求按市场价（起诉时一层按每平方米200元、二层按每平方米150元计算）标准补还2015年1月1日至2015年5月30日期间的租金差额，亦没有合同及法律依据，依法不予支持。
（四）判决结果
驳回原告张XX的诉讼请求。案件受理费1672元，由张XX承担。
上诉人张XX因与被上诉人西安市XX公司（以下简称房地二公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院一审事判决，向本院提起上诉。
二、张XX上诉请求
撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费、调查、评估等费用由房地二公司承担。
三、法院观点
本院对一审查明的事实予以确认。
张XX与房地二公司于2008年12月2日就涉案商铺签订《委托合同书》，约定租赁期限15年，并对租赁商铺的租金、支付方式、支付时间作了明确约定，一审法院认定该合同书合法有效，实质为租赁合同性质，判决驳回了张XX要求确认委托合同书无效的诉请，并无不当。
张XX上诉后，在二审庭审中，明确表示不再要求房地二公司交还商铺，本院予以准许。自2008年12月合同书签订起至今，房地二公司一直按照约定的租金标准向张XX履行租金给付义务，现双方租赁期限未满，房地二公司与XX公司签订的《租赁合同》亦在履行期内，张XX现要求房地二公司按市场价（一层按每平方米每月200元、二层按每平方米每月150元）标准补还2015年1月1日至2015年5月30日期间的租金差额，没有合同及法律依据，依法不予支持。
对现行租金标准是否能够提高一节，双方还可通过协商处理。另审查，原审程序合法。综上所述，张XX的上诉请求依法不予支持，一审判决应予维持。
四、判决结果
驳回上诉，维持原判。
