A、广西某房地产有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书——曾凡君律师案例

律师观点分析

案情特征词：拆除 | 使用年限 | 使用权 | 无效 | 出资额 | 房屋拆迁 | 合作开发房地产 | 商品房预售许可证明 | 建房 | 土地性质

原告：A，男，1972年生，壮族，住南宁市。

委托诉讼代理人：曾律师，广西**律师事务所律师。

被告：广西某房地产有限公司，住所地：南宁市青秀区。

法定代表人：徐*。

委托诉讼代理人：潘律师，广西++律师事务所律师。

案由：房屋买卖合同纠纷

当事人到庭情况：

原告：A的委托诉讼代理人曾律师到庭。

被告：广西某房地产有限公司（以下简称“房地产公司”）未到庭到庭。

原告诉请

一、请求法院判令确认原被告签订的《**澜湾半岛合作建房合同》无效（合同总价547519元）；

二、判令被告返还原告所支付的购房款331519元；

三、判令被告立即向原告支付占用购房款的资金占用利息损失11522.59元（以331519元为基数，自2020年12月7日起暂计算至2021年10月27日，按照全国银行间同业拆借公布的贷款市场报价利率计算，直至被告返清购房款之日止）；

四、请求人民法院判令本案的诉讼费、保全费、保全保险费均由被告承担。

被告答辩意见

被告房地产公司提交书面答辩状称：一、涉案合同是基于双方的真实意思，公平自愿签订，合同涉及的所有事项及性质原告已充分知悉，我方一直按照合同约定履行义务，现该项目的房屋已建至封顶，我方无违约行为。二、即使涉案合同被认定无效，我方认为合同无效的损失应根据各自过错程度予以分担。我方已在合同写明项目的土地性质及用途，双方缔结合同均出于自愿，且原告作为完全民事行为能力人应当知道以4300元／㎡的价格是无法在南宁地段购置房屋的，因此合同无效双方负有同等的过错，造成的损失应当由双方平均分摊。

事实认定

2020年12月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《“德海·澜湾半岛”合作建房合同》，达成如下协议：第一条项目建设依据2、项目土地面积7290.12平方米，规划用途为：农村宅基地。4、项目地址为：南宁市青秀区××道××北（合福路与顺天路交汇处）。第二条合作建房模式1、甲方以取得本项目的开发建设权与乙方合作。由甲方统筹负责的项目开发建设，乙方负责缴纳本合同约定的出资额，乙方享有本合同约定的房屋使用年限。2、乙方签订本合同时已充分了解、知悉本项目的土地性质、用途并知悉甲方与土地使用权人的合作方式。3、甲方工作人员与乙方充分、合理解释本项目的实际情况后，乙方同意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋的使用权。第三条合作建房的房屋基本情况1、乙方出资合建的部分为项目6栋1单元13层02号房。3、该房屋建筑面积127.33㎡。第四条合作建房的房屋使用年限1、该房屋使用权限未2022年12月30日至2072年12月30日止。2、使用年限届满后，该房屋按当时国家法律、法规的相关规定办理。第五条合作建房出资款计算方式乙方以建筑面积计算合作建设房屋的总出资款，为4300元／㎡，合计出资款为547519元。第七条出资款支付方式及期限乙方按下列第2中方式按期付款。2、分期付款。（1）乙方在签署本合同时支付总出资额的40％即223519元作为首笔出资额。（2）乙方应在主体建筑施工至地面正负零（出地面）时7日内支付总出资额的20％即108000元。（3）乙方应在房屋结构建至13层时7日内支付总出资额的20％即108000元。（4）乙方应在房屋施工至封顶时7日内支付总出资额的10％即54000元。（5）乙方应在交付使用时7日内支付总出资额的10％即54000元。第九条：在乙方按期足额交纳出资额的情况下，甲方应在2022年12月30日前完成合作建房的建设义务，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用。第十九条：5、在本合同约定的用期内，如因政府对该房屋、土地进行征收拆除，土地补偿款归甲方，房屋拆迁补偿费由甲方先行领取后按以下比例分成：其中乙方所得补偿＝甲方所得房屋拆迁补偿总额÷拆迁补偿总面积×乙方使用建筑面积÷总使用权年限×乙方未使用年限。该房屋满足取得分户产权证条件后，按国家有关规定另行执行。甲方应协助乙方办理相关手续；具体费用等事宜以届时有关部门的规定为准。8、在交付使用满五年后，如乙方对所使用房屋办理产权证存在无法调解的异议，乙方须以书面形式提前六个月申请撤回出资，在甲方同意的情况下，甲方可按本合同的出资款（不计利息）退回乙方己交总出资款。

2020年12月7日，原告分三次向被告房地产公司支付91519元、90000元、150000元，共计331519元。被告房地产公司向原告出具《收款收据》，载明收到原告第一、二笔出资款。

被告的经营范围包括房地产开发，房地产中介服务，房地产信息咨询服务，房地产营销策划，房屋租赁。

之后，原告以涉案合同无效为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。截止法庭辩论终结，被告未提交涉案项目已取得商品房预售许可证的相关证据。

判决理由

一、关于《“德海·澜湾半岛”合作建房合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。第二十二条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案中，原、被告签订的《“德海·澜湾半岛”合作建房合同》约定原、被告合作建设6栋1单元13层02房，原告享有该房屋50年的使用权，同时还对土地、房屋被征用拆除时，原告应享有的房屋拆除补偿款问题进行了约定，以上并不符合合作开发房地产中双方共同投资、共享利润、共担风险的法律特征，应认定原、被告双方建立了房屋买卖的法律关系。

二、关于《“德海·澜湾半岛”合作建房合同》的效力问题。被告向不特定公众公开出售涉案项目上房屋，符合商品房销售特征。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。截止至开庭之日，被告仍未取得涉案项目的商品房预售许可证，故涉案《合作建房合同》应属无效。

关于被告应否返还购房款及支付利息。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《合作建房合同》被确认无效后，被告应将已收取的合作建房款331519元退还给原告。被告占用原告合作建房款期间，确实对原告造成了一定的利息损失，故原告主张被告自2020年12月7日起按年利率3.85％支付利息，系对其权利的自行处分，本院予以照准。因此，被告应向原告支付利息计算为：以已付款项331519元为基数，按年利率3.85％，从2020年12月7日起计至款项退还完毕之日止。

判决结果

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条、第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、确认原告A与被告广西某房地产有限公司2020年12月7日签订的《“德海·澜湾半岛”合作建房合同》无效；

二、被告广西某房地产有限公司向原告A返还购房款331519元；

三、被告广西某房地产有限公司向原告A支付利息（计算方式：以已付款项331519元为基数，按年利率3.85％，从2020年12月7日起计至款项返还完毕之日止）。

案件受理费9390元、保全费2235.21元，由被告广西某房地产有限公司负担。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：2001＊＊＊＊＊＊＊＊。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。