租客欠房租，未告知房东搬离，代理房东起诉，两审均胜诉

律师观点分析

案情简介：
上诉人(原审被告):计XX，男，1974年5月3日出生，

汉族，住安徽省怀远县城关XX。

视上诉人(原审原告):汪XX，男，1977年3月9日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区XX。

委托诉讼代理人:王XX，安徽XX律师。

上诉人计XX因与被上诉人汪XX房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院(2021)皖0304民初1342号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

计XX上诉请求:

撤销原判，改判驳回汪XX的全部诉讼请求;

汪XX承担本案一审、二审诉讼费用。

事实和理由:

1、一审遗滑必要诉讼当事人刘XX，系程序错误。计XX已将火锅店转让给刘XX，汪XX收取刘XX支付的3700元租赁费，系明知计XX将火锅店转让给刘XX的事实，刘XX应当作为共同被告参与诉讼。

2.计XX与汪XX的房屋租赁合同自2017年12月31日已经解除。计XX于2017年11月30日把火锅店转让给刘XX，与汪XX沟通房屋租赁合同解除事宜，汪XX表示同意，要求计XX支付2017年12月份的房租3700元后，双方租赁合同于2017年12月31日解除。之后，汪XX再未与计XX有任何联系，可以看出汪XX认可双方的房屋租赁合同自2017年12月31日解除。通过刘XX直接向汪XX支付2018年1月份的租赁费可以看出，汪XX认可与计XX双方的房屋租赁合同已经解除，承租人变更为刘XX。

3.刘XX亦不欠汪XX的房租，汪XX自2018年2月份后未联系过计XX和刘XX，刘XX已经与汪XX结算清租货费后退租，否则汪XX不可能一直都未联系过计XX与刘XX。

4.汪XX起诉已经超过诉讼时效。汪XX与计XX的房屋租赁合同自2017年12月31日已经解除，2021年3月19日汪XX起诉已经超过诉讼时效。

汪XX辩称：

与汪XX签订房屋租赁合同的主体是江湖味道火锅店，该火锅店注销后，应由其经营者即计XX承担责任。刘XX只是代为支付房租的人，不是一审适格被告。计XX没有证据证明房屋租赁合同已经于2017年12月31日解除。汪XX起诉未超过诉讼时效。一审判决正确，请求予以维持。

汪XX向一审法院起诉请求:

1、计XX向汪XX支付房屋租金14800元及违约金7725元(以14800元为基数，按年利室17.4%，从2018年1月暂计算至2020年12月，实际算至付洁之日止)、物业费1486元，电费1400元，合计25411元;2.计XX承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实:

2017年9月11日，汪XX与蚌埠市XX签订房屋租赁合同，双方约定“一、房屋基本情况:房屋坐落地址:蚌埠市禹会区柏庄春暖花开XX108#房屋产权面积14862平方米，不动产权证号:皖(2017)蚌埠市不动产权第XXX号。三、租赁期限:暂定为自2017年6月1日至2020年10月31日止。四、租金、物业费及押金1、该房屋月租金￥3700.00元(大写:叁仟柒佰元整)(不提供发票)，物业费每月由房屋所在地物业公司收取。2、租金自本合同签订后，由乙方按季度缴纳，以后的缴纳时间为每年度的前十天。如乙方不能按期支付租金，每逾期一日，甲方有权按逾期租金总额的5%加收违约金。逾期15日后，甲方有权解除本合同。供电、供水设施的启用维护均由乙方负责解决并承担相关费用……”之后房租一直由计XX爱人许X支付至2017年12月，案外人刘XX付2018年1月该房屋月租金3700元。2018年2月9日蚌埠市XX注销。汪XX支付2018年1月1日到2018年5月31日物业费1486元，2018年1月-2018年3月31日电费1400元。

一审法院认为：

汪XX与蚌埠市XX签订房屋租赁合同，合法有效，双方应当遵守。该房屋租合已经付至2018年1月，之后并未再付房租，当事人一方违约后。对方应当采取适当措施防止损失的扩大。汪XX与XXX签订房屋租赁合同后，房租付到2018年1月，之后注之春在未收到2月及以后房租的情况下，未提供证据证据不予采信;证据2中证人刘XX与本案有关联性，苦还言无其他证据相互印证，本院对该证据不予采信。

二审中，双方当事人对一审法院认定事实均无异议，本院依法予以确认。

二审法院认为：

汪XX与蚌埠市XX签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。计XX上诉称其与汪XX于2017年12月31日解除了案涉房屋租赁合同，且其已将火锅店转让给案外人刘XX的事宜告知汪XX，原审遗漏必要共同诉讼当事人刘XX。但计XX未提供其与汪XX存在关于解除该合同意思表示的证据，应承担举证不能的不利后果。此节上诉理由缺乏事实依据，

本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，计XX一审时并未提出诉讼时效抗辩，关于此问题亦未提供新的证据予以证明，故其在二审中提出关于汪XX起诉已过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。因2018年1月后，汪XX再未收到房租，一审根据案涉《房屋租赁合同》以及汪XX缴纳2018年1月-3月的电费和物业费的收据，认定案涉《房屋租赁合同》于2018年3月31日解除，判决计XX给付汪XX拖欠的2个月房租、物业费、电费及利息损失，裁判正确。

二审判决:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由计XX负担。本判决为终审判决。