卿泽娟律师
2019年8月1日，住房和城乡建设部发布了《关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》（建房规〔2019〕5号），对房屋交易合同网上签约备案（以下简称网签备案）工作做出规范。在此背景下，新建商品房和存量房买卖合同、租赁合同、抵押合同等逐渐实现网签备案全覆盖。网签备案作为房地产行业的行政主管部门的一种监管措施，旨在监管区域内房地产市场交易情况。但是，办理房屋网签备案是否代表取得准物权？是否具备对抗第三人的公示效力？是否能作为开发商的资产，基于开发商的债权人申请保全或执行，被人民法院查封呢？本文所探讨的网签备案特指房屋买卖合同的网签备案，拟从以上几个方面探讨，以供参考。
一、什么是房屋网签备案，房屋网签备案的法律性质与效力
1、房屋网签备案的法律性质
房屋买卖合同网签备案是买卖双方当事人通过政府建立的房屋交易网签备案系统，在线签订房屋买卖合同并进行备案的事项，是房屋交易的重要环节。网签备案实质上包含两个独立的行为：
民事行为：买卖双方通过政府建立的房屋交易网签备案系统签订房屋买卖合同，体现民事主体缔结房屋买卖合同的意思自治，依赖电子签名技术或线下确认；
行政行为：县级以上人民政府相关职能部门对买卖双方当事人已经签订的房屋买卖合同进行备案，体现行政机关根据有关规定介入民事领域进行监督管理的国家意志。
因此，整个网签备案环节兼具民事和行政两种属性。其本质是公权力介入民事交易行为的一项行政措施，是房管部门基于市场监管和服务需要，依据交易当事人的申请，对交易当事人房屋买卖合同信息予以登记、确认并向社会公众进行公示的行政确认行为。
2、房屋网签备案的法律效力界定
网签备案是房地产主管部门对房屋买卖合同的备案登记行为，属于行政管理措施，不直接产生物权变动效力。根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。网签备案不同于物权登记，仅是房屋买卖合同的行政备案程序，买受人仅取得债权，而非物权。
虽然网签备案不直接创设当事人的物权，但亦非单纯的信息档案记录。通过其运行机制，对交易当事人的交易权益能够产生实际影响，故依法属于可诉性的行政行为，其具体效力需结合具体交易场景进行分析。
二、已网签备案房屋的查封与执行规定
1、已网签备案房屋查封的基本原则
已办理网签备案的房产，如仍登记在被执行人名下，法院原则上有权依法查封并执行。网签备案作为行政管理措施，本身不能阻却法院的查封与执行。
2、可以排除执行的例外情形
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，存在两种例外情况：
一般情形下的例外：
根据《执行异议规定》第二十八条，买受人同时满足以下条件时，可以排除执行：
l 在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；
l 在法院查封前已合法占有该不动产；
l 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行；
l 非因买受人自身原因未办理过户登记。
商品房的特殊规定：
根据《执行异议规定》第二十九条，对于商品房消费者，如符合以下条件，可排除执行：
l 在查封前已签订合法有效的书面买卖合同；
l 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
l 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
3、司法实践态度
在司法实践中，法院普遍认为网签备案不具有物权变动效力。在最高人民法院（2018）最高法民申350号案件中，法院明确指出：“商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。”
4、实务操作建议
买受人应快速完善权利保障：在办理网签备案后，应尽快申请预告登记、实际占有房屋并足额支付房款，以增强对抗执行的效力。
执行异议及诉讼路径：如遇房屋被查封情形，买受人可通过执行异议及异议之诉主张权利，但需证明符合《执行异议规定》相关条件。
三、常见让与担保情况下网签备案的司法认定
1、让与担保的概念与效力层次
让与担保是指债务人或第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务后债权人返还该财产，债务人到期未清偿债务时债权人可对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的法律行为。
让与担保的效力可分为两个层次：
合同效力层面：让与担保合同关系本身的效力。只要不违反法律强制性规定，让与担保合同关系本身通常被认定为合法有效。即使存在“债务人到期未清偿债务，财产归债权人所有”的约定，也是仅该约定内容无效。
对抗效力层面：让与担保能否对抗第三人的效力。由于让与担保的公示需通过物权变动登记实现，若当事人仅办理了网签备案而未完成物权变动登记，则未实现有效公示，此时让与担保仅在当事人之间具有债权效力，不能对抗第三人。
2、让与担保与真实买卖合同的冲突处理
当出卖人将同一房屋作为合同标的分别与债权人设立让与担保和与买受人订立商品房买卖合同时，法院在处理此类纠纷时通常采取以下原则：
保护真实买卖关系：在让与担保与真实买卖合同的冲突中，法院倾向于保护基于真实买卖关系的买受人，特别是已支付购房款并实际占有房屋的买受人。
交易成熟度判断：法院会考量各方当事人合同的履行程度、占有状况、支付情况等因素，确定交易的成熟度，优先保护交易更为成熟的一方权益。
3、典型案例分析
贵州省高级人民法院（2024）黔民再26号确认合同无效纠纷案中，法院认定王某某与房开公司签订的《商品房买卖合同》并非真实买卖合同，而是为王某某出借款项提供担保。法院认为该让与担保合同关系不违反法律强制性规定，合法有效，但由于双方未办理转移登记，仅在双方之间具有债权效力，不能对抗第三人。当同一房屋存在真实买卖关系时，已支付购房款并实际占有房屋的买受人权益应优先保护。
4、实务操作建议
债权人建议：
l 认识到网签备案作为担保方式的局限性，其不能替代正规的抵押担保；
l 明确约定双方真实的法律关系和权利义务，避免后续争议。
四、结语
网签备案制度作为规范房地产交易行为，保障交易安全的行政管理措施，在实践中发挥着重要作用。但其本身并不改变房屋买卖合同的债权性质，不具有物权变动效力。在法院执行、抵押权设立、合同效力冲突以及网签备案撤销等问题上，应当准确把握网签备案的法律性质和效力边界。