湖南小邦律师事务所
相信您也知道这几年房地产行业暴雷不断，短时间内，开发企业的现金流枯竭，给债权人带来的最大难题就是如何通过执行程序把土地使用权、在建工程等开发企业最大的有形资产查封并处置变现。本文以在建工程为例，浅谈执行程序中的处置方式及思路。
一、在建工程可以被查封吗？
在确认在建工程属被执行人所有的前提下，在建工程可以被查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，未登记的建 筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。房屋建设需经过政府部门审批并下发证件，一般具备五证，建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证。只要具备前述充分的证据证明在建工程属于被执行人所有，法院即可查封。
“无证房屋”能否被查封？未办齐证照就开工建设的工程并不少见，从上述规定去理解，对于无证房屋能否被查封，实务中存在不同理解。以山东高院发布的《执行疑难法律问题审查参考》为例，处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记。
二、在建工程查封后的处置
1、原则上保障工程完工后再行变价拍卖
法院应在查封后积极促成双方当事人达成暂缓执行的和解协议，无法达成和解协议，但被执行人提供相应担保并承诺在合理期限内完成建设的，可以暂缓强制变价措施。
2、允许被执行人在监督下自行销售房屋
为了在建工程更好变现和保证小业主权益，避免出现烂尾楼，法院在确保能够控制价款前提下，可以监督被执行人在指定的具体期限内自行销售房屋。
3、分批处置
体量较大的建筑群，比如大型住宅区、商业区，已经分割登记或事后可以分割登记的，被执行人认为分批次变价能够实现不动产最大价值的，法院可以准许。
三、在建工程处置涉及优先权的问题
1、购房者的优先权
购房者在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，所购房屋用于居住，且名下无其他用于居住的房屋的，可以提出执行异议，排除强制执行。此外，交付全部或大部分款项的购房者的权利优先于抵押权。
2、工程承包人的优先受偿权
承包人根据民法典第八百零七条享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。发包人在催告后逾期不支付工程价款的，承包人可与发包人协议将该工程折价，也可请求人民法院依法拍卖。
3、已办理抵押登记的部分
开发企业为项目资金周转，将在建工程抵押给银行，获得贷款。除上述优先权外，在建工程抵押权人优先其他债权人受偿。但请注意，在建工程抵押权仅限于已经办理抵押登记的部分，不包含续建、新建的部分。
四、结语
执行阶段，可以向法院申请拍卖在建工程，获得清偿。当前建筑市场行情下，诸多开发企业手头上再难有现钱可供执行，在建工程作为开发企业的重要资产，虽可能具备较大的价值，但实际操作起来，亦面临复杂烦琐的查封、处置流程。对于一般债权人，对于上述优先权人受偿，最终可清偿数额存在巨大不确定性。
如果您有遇到类似情形，建议尽早委托专业律师介入，在保全阶段准备好需要提交的资料，通过律师与法院更好地衔接、沟通，早日实现查封。在处置阶段，全流程追踪评估、拍卖，根据自身情况制定最优执行策略。