确认合同无效纠纷一审判决

律师观点分析

山西省繁峙县人民法院

民事判决书

(2023）晋0924民初778号

原告：刘XX，男，1968年2月29日出生，汉族，山西省繁峙县XX人。

原告：居二女，女，1947年2月28日出生，汉族，山西省繁峙县杏园乡羊草渠XX人。

原告：韩XX，女，1972年9月22日出生，汉族，山西省繁峙县XX人。

委托诉讼代理人：韩XX，女，山西台峰律师事务所律师。

被告：王XX，女，1994年3月28日出生，汉族，山西省繁峙县杏园乡南关XX人。

委托诉讼代理人：申XX，男，山西XX律师。

被告：刘XX，男，1990年11月24日出生，汉族，山西省繁峙县XX人。

被告：李X，女，1980年2月4日出生，汉族，山西省代县XX人。

委托诉讼代理人：杨XX，男，繁峙县砂河镇法律服务所法律工作者。

原告刘XX、居二女、韩XX与被告王XX、刘XX、李X确认合同无效纠纷一案，本院于2023年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘XX、居二女、韩XX及三原告的委托诉讼代理人韩XX、被告王XX及委托诉讼代理人申XX、被告刘XX、被告李X及委托诉讼代理人杨XX均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告一、被告二与被告三签订的房屋买卖合同无效；2、责令被告三停止侵占、限期腾退原告所有的位于山西省繁峙县南关村滨河移民二小区六号楼三单XX东户拆迁安置房；3、诉讼费由被告承担。审理中原告增加的诉讼请求为：判令被告三向原告支付占有房屋期间的费用9500元，实际算至搬离之日止。事实与理由：原告居二女系刘XX之妻，刘XX系刘XX长子，刘XX于2017年7月份去世，其生前有位于山西省繁峙县南关村滨河移民二小区六号楼三单XX东户楼房一套，是刘XX原繁峙县羊草渠XX房屋被拆迁后，2015年6月24日申购所得的拆迁安置房，该楼房的实际出资人是原告刘XX、韩XX。被告刘XX系原告刘XX、韩XX之子，2017年1月份被告一与被告二举办婚礼后开始同居生活，未领取结婚证，因被告刘XX在繁峙县城内没有住房，原告同意二被告在涉案楼房居住使用，婚后被告王XX嫌房太小与被告刘XX闹矛盾并唆使被告刘XX卖了涉案楼房再买个大平米的楼房，被告刘XX为了挽回双方的感情就信以为真，2021年10月22日二被告在原告不知情下就擅自将涉案楼房出卖给被告李X，被告王春燕侵吞了全部售楼款后不久离家出走，双方解除同居关系。综上所述，涉案楼房为移民安置房，依据法律、行政法规的强制性规定以及国家政策精神，不得出售，三被告签订的房屋买卖合同属于无效合同，另涉案房屋的实际所有人为原告，被告一、被告二也无权将其不享有所有权的财产出售给被告三，故原告为维护其自身合法权益向法院提起了诉讼。

被告王XX答辩称，案涉楼房是答辩人和刘XX结婚后，一直没有住处，后来以他爷爷的名义，答辩人出钱买的楼房，婚后答辩人还刷信用卡买了汽车，结婚五六年，刘XX没有收入，除了答辩人打零工，家庭共同生活，没办法就刷信用卡，买房、买车、生活前后共花近三十多万，但即便这样也没留住刘XX的心，婚后他公然出轨，没办法只好走开，当然当初他是很有良心的，为了达到离婚目的，他愿意卖掉楼房将卖楼款全给我，以解决五六年共同生活的财产事务，卖房款用来还我之前的买房买车等借款，汽车归他，冲着他当初有良心，我们就这样和平分手，既然对方要房就要出钱。现在起诉确认合同无效，不知道原告们啥意思，他们是想空手套白狼，白得一套房吗，况且当初卖房时是和他们家里、大队打过招呼的，是双方决定的行为，现在不能为了私利伤害无辜买房者李X，今原告要确认合同无效，应由原告和被告刘XX一起承担对李X的违约损害赔偿。

被告王XX又辩称，一、本案原告诉讼主体不适格，依法应驳回原告的起诉。本案案由为"确认合同无效纠纷"根据最高人民法院《民事案件案由规定》，属于"合同纠纷"类案由，合同具有相对性，本案原告作为合同之外的第三方无权主张案涉购房协议的合同效力问题，因此原告的诉讼主体不适格，依法应驳回原告的起诉；二、案涉购房协议不存在，《中华人民共和国民法典》关于合同无效认定的法定情形，原告主张合同无效的诉求没有法律依据。本案系确认合同效力案件，关于合同的效力，应围绕《中华人民共和国民法典》第153条、第154条、第156条、及第506条等法律条款的认定，案涉购房协议不存在上述条款规定的法定事由，原告主张的合同无效的依据是国家发改委的相关规定，但发改委的规定并非法律和行政法规，不属于法律规定的合同无效事由，故购房协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的规定，依据《中华人民共和国民法典》第502条"依法成立的合同，自成立时生效。"应合法有效；三、司法实践中，"小产权房"合同只要不存在民法典的合同无效情形，人民法院均认定合同有效。实践中未取得产权登记的房屋的交易大量存在，司法实践中，若于小产权房合同不存在民法典规定的合同无效情形，人民法院均认定合同有效，若径行认定小产权房合同无效，必将导致房产市场混乱，增加社会不稳定因素；四、诚实信用是民事活动的基本准则，本案中，刘XX作为完全民事行为能力人，在结束与王XX的婚姻关系后，自愿签署《房产财产协议》,将房屋作为补偿给予王XX，该行为合法有效，具有法律效力，给付村委会的证明材料，刘XX与王XX将房屋出售给李X，亦为各方真实的意思表示，而本案原告在上述协议依法生效并已经实际履行完毕后，要求人民法院认定合同无效并要求李X进行赔偿等，显然违背诚信原则，不利于市场交易活动的稳定。

被告刘XX答辩称，本人自2017年至2021年共向王XX支付宝转账258353元，微信转账4899元（不含200元以下）房屋装修明细46000元，我个人支付装修转账款26391元，父母给我现金25000元，由此答辩人认为1、父母有能力支付房款，所有的房款都是父母支付的，父母虽然务农，但身体健朗，农忙时务农，农闲时还四处打工，每年收入也不少，而且就答辩人一个儿子，挣的钱大部分补助了答辩人，共同生活的几年给王XX转账30余万均来自父母的给养和自己的收入，自2018年1月至7月向其转账5万多，因为有父母支付房款及帮衬，答辩人才能给王XX转这么多钱，如其陈述属实，王XX手里有这么多钱，又何需套信用卡支付房款，并且其对装修消费明细一无所知；2、之前王XX所说的一直用共同的收入及父母的帮扶在还自己的欠款，自2016年答辩人木工学徒3000元工资到2018年5000元再到2020年7000元，同居期间王XX经常问我要钱，我全部的工资给了她都不够花，有钱就能过，没钱就闹矛盾，离家出走，为此我时常问父母要钱偶尔还向身边朋友借，当初卖楼是为了挽回婚姻，迫于无奈才同意其卖楼，为了维护生活关系，逼得父母压力很大，以及五年的转账达30余万元，足见其以敛财为目的的本性，我是为了挽回婚姻，才答应把卖楼款全给了王XX；3、信用卡属个人消费，答辩人无权为其高消费更无义务为其不明事由的蓄意消费买单；4、在婚姻期间2021年10月王XX煽动答辩人答应其卖楼后离家出走携巨款消失，次年5月20日与他人领证登记结婚，整个事件是其恶意吞没他人财产的阴谋诡计。

被告李X答辩称，答辩人是通过中介公司买楼的，买楼的时候也签订了房屋买卖合同，卖房人王XX和刘XX也提供了一份村委会的证明，所以答辩人也相信了卖房人有权利卖房，当时是257000元买的房，卖房款都转给了王XX。我们认为合同是有效的，购房合同的甲方主体是王XX和刘XX，乙方是席XX，我们认为原告不是购房协议的合同主体相对人，原告无权提起本案诉讼，尤其是李X并非购房协议的主体之一，李X的主体同样不适格，李X并没有在购房协议上签过字，因此原被告主体均不适格，原告与李X均不是合同的相对人，如果法院认定合同无效为善意取得的无过错方应当收回合同价款并要求赔偿损失承担违约责任，本案不排除刘XX事后反悔与父母串通一气恶意提起诉讼，如果刘XX觉得上当受骗应当另案主张，而不应将李X卷在其中，即使确认购房协议无效也应当以购房协议的相对人以双方为原告提起诉讼，双方协议的买房人并不是李X，应当驳回原告对李X的诉讼或者起诉，答辩人入住购买的楼房后，补充装修花费一万多，应该赔偿答辩人的损失。

原告围绕诉讼请求依法向法院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换或者质证，当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，当事人有异议的证据，本院作如下认定：1、原告提供的证据有声明一份，拟证明刘XX的其他五个子女均同意放弃对案涉房产份额的继承权，同意由刘XX的长子刘XX继承该房产，被告王XX对此证据有异议，本院认为，案涉房产以刘XX的申购指标取得，刘XX的其他五个子女均同意放弃对该房产份额的继承权，故刘XX通过继承权取得对该房产的所有权；2、被告李X向法院提交的证据有繁城镇公主村村委会证明一份，拟证明经繁城镇公主村村委会证明，案涉房产系刘XX与王XX的共同财产，本院认为，案涉房产系刘XX生前所居繁峙县羊草渠XX房屋被拆迁后当地政府安排的易地拆迁扶贫安置房，原则上20年内不得抵押、出售、转让，只能继承，故刘XX可以继承取得案涉房产的所有权，但并非刘XX与王XX的共同财产；3、原告申请本院调取案涉房产的具体信息，经本院在扶贫办调查，案涉房产属于刘XX生前所居繁峙县羊草渠XX房屋被拆迁后当地政府安排的易地拆迁扶贫搬迁安置房，现登记在刘XX名下，根据国家发展和改革委员会、国务院扶贫开发领导小组办公室等14部委共同颁布的：发改振兴【2019】1068号文件精神"易地扶贫搬迁安置住房原则上20年内不得抵押、出售、转让（依法继承的除外）"。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：

原告刘XX、韩XX夫妇以刘XX之父刘XX（已故）的安置房指标购得繁峙县南关村滨河移民二小区六号楼三单XX三层东户拆迁楼一套，该楼房系刘XX生前所居繁峙县羊草渠XX房屋被拆迁后政府安排的易地拆迁扶贫安置房，刘XX的其他子女均认可放弃对该房份额的继承权同意由刘XX长子刘XX继承该房产。该房产登记在刘XX名下，但实际出资人为刘XX、韩XX夫妇。刘XX、韩XX夫妇让其儿子刘XX与未进行结婚登记的王XX居住该房，2021年10月6日，刘XX与王XX共同让繁城镇公主村委会出具证明声称，案涉房产属于刘XX与王XX的共同财产。2021年10月6日，刘XX、王XX持着村委会的证明将该房产以257000元的价格卖于李X并双方签订了购房协议，但李X并未亲自签名，而是李X丈夫在购房协议上签的买房人为席XX，席XX是李X15岁未成年的儿子并未亲自到场，李X是当时的实际买房人且实际付款人。李X将10000元买房现金作为押金提前给付王XX与刘XX，其余买房款247000元李X当日全部以转账方式给付王XX，王XX独自拿走卖房款后再没和刘XX共同生活。李X及其家人入住该房并对楼房进行了补充装修花费13824元。

本院认为，合同是双方当事人意思一致的表示，但不得违反法律、行政法规的强制性规定及国家政策精神，否则应属无效合同，案涉房屋属于易地扶贫搬迁安置住房，原则上20年内不得抵押、出售、转让，被告刘XX、王XX对案涉房产既没有所有权，其与李X签订的购房协议又违反了行政法规的强制性规定及国家政策精神，应认定为无效协议。故对原告请求确认被告王XX、刘XX与李X签订的购房协议无效的诉讼请求予以支持。对于合同无效后的处理，因王XX与刘XX并未进行结婚登记，且王XX拿到247000元卖房款后再未与刘XX共同生活，故卖房款不能认定为夫妻共同财产，因李X将10000元购房款现金给付王XX与刘XX，故王XX与刘XX应将10000元卖房款共同退还李X。李X将247000元购房款全部转账给付王XX，王XX亦认可自己拿走了247000元卖房款，合同认定无效，王XX应将247000元卖房款返还李X，因王XX与刘XX从村委会出具了证明，李X并不知道王XX与刘XX对该房产没有所有权，故王XX与刘XX应共同承担由此造成李X的损失即李X入住后的装修费13824元。原告的其他诉讼请求因其未提供证据佐证其主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、第二百四十条之规定，判决如下：

一、被告刘XX、王XX卖于李X且与李X家人签订的位于繁峙县南关村滨河移民2小区6号楼3单元3层东户拆迁安置房的购房协议为无效合同；

二、被告王XX于本判决生之日起十日内返还被告李X购房款247000元；

三、被告王XX、刘XX于本判决生效之日起十日内共同返还李X购房款10000元及李X装修款13824元共计23824元；

四、被告李X于本判决生效之日起一月之内腾退购买的滨河移民2小区6号楼3单元3层东户楼房及合同约定的小房；

五、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费减半收取计50元，由被告刘XX、王XX、李X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。

审判员郑XX

二〇二三年九月十二日

书记员 王XX

相关法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公

序良谷。

第一百五十五条无效或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当承担相应的责任，法律另有规定的，依照其规定。

第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、和处分的权利。