确认合同无效纠纷二审判决

律师观点分析

山西省忻州市中级人民法院

民事判决书

(2023）晋09民终2439号

上诉人（原审被告）：王XX，女，1994 年 3 月 28 日出生，汉族，山西省繁峙县杏园乡南关XX人。

委托诉讼代理人：申XX，山西XX律师。

被上诉人（原审原告）：刘XX，男，1968年2月29日出生，汉族，山西省繁峙县XX人。

被上诉人（原审原告）:居XX，女，1947年2月28日出生，汉族，山西省繁峙县杏园乡羊草渠XX人。

被上诉人（原审原告）：韩XX，女，1972年9月22日出生，汉族，山西省繁峙县XX人。

委托诉讼代理人：韩XX，山西台峰律师事务所律师。

原审被告：刘XX，男，1990年11月24日出生，汉族，山西省繁峙县XX人。

原审被告：李X，女，1990年2月4日出生，汉族，山西省代县XX人。

上诉人王XX因与被上诉人刘XX、居XX、韩XX，原审被告刘XX、李X确认合同无效纠纷一案，不服山西省繁峙县人民法院（2023）晋0924民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王XX委托诉讼代理人申XX，被上诉人刘XX、居XX、韩XX委托诉讼代理人韩XX，原审被告刘XX，原审被告李X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王XX上诉请求：一、请求贵院依法撤销繁峙县人民法院（2023）晋0924民初778号《民事判决书》，驳回被上诉人全部诉讼请求；二、案件一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人等确认合同无效纠纷案繁峙县人民法院已作出（2023）晋0924民初778号《民事判决书》，上诉人不服该判决，现向贵院提出上诉，具体上诉理由如下：一、案涉《购房协议》不存在合同无效的法定事由，一审法院认定合同无效，没有任何法律依据。本案系确认合同效力案件，关于合同的效力，应围绕《中华人民共和国民法典》第153条、第154条、第156条及第506条等法律条款进行认定，案涉《购房协议》不存在上述条款规定的法定事由。首先，国家发改委的相关规定并非法律和行政法规，不属于法律规定的无效事由。其次，原审法院在没有任何法律依据的情况下，主管臆造将"违反国家政策精神"作为认定案涉《购房协议》无效的理由，严重违背《民法典》关于认定合同无效的规定。二、一审法院将无权处分作为认定案涉《购房协议》无效的理由，于法无据。无论刘XX和王XX是否有权处分案涉房屋，均不会导致案涉《购房协议》无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条："当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。"之规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响合同的效力。现行有效的《中华人民共和国民法典》第五百九十七条："因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。"（说明：合同解除及违约责任的承担需以合同有效为前提）及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞合同编通则部分的解释》（征求意见稿）第二十条："转让他人的不动产或者动产订立的合同，当事人或者真正权利人仅以让与人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。"等规定也延续了无权处分的买卖合同为有效合同的观点。结合本案，案涉《购房协议》自签订之日即生效，无论刘XX和王XX对房屋是否享有所有权并不影响《购房协议》的效力。三、一审法院认定购房合同无效的错误判决必将导致房产市场混乱，增加社会不稳定因素。实践中与本案类似的房屋的交易大量存在，若在无在法定无效事由的情况下认定合同无效，必将造成市场主体诚信缺失，导致房产市场混乱，增加社会不稳定因素。

刘XX、居XX、韩XX辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。

刘XX辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。

李X辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。

刘XX、居XX、韩XX向一审法院起诉请求：1、请求确认被告一、被告二与被告三签订的房屋买卖合同无效；2、责令被告三停止侵害、限期腾退原告所有的位于山西省繁峙县南关村滨河移民二小区六号楼三单XX东户拆迁安置房；3、诉讼费由被告承担。审理中原告增加的诉讼请求为：判令被告三向原告支付占有房屋期间的费用9500元，实际算至搬离之日止。事实与理由：原告居XX系刘XX之妻，刘XX系刘XX长子，刘XX于2017年7月份去世，其生前有位于山西省繁峙县南关村滨河移民二小区六号楼三单XX东户楼房一套，是刘XX原繁峙县羊草渠XX房屋被拆迁后，2015年6月24日申购所得的拆迁安置房，该楼房的实际出资人是原告刘XX、韩XX。被告刘XX系原告刘XX、韩XX之子，2017年1月份被告一与被告二举办婚礼后开始同居生活，未领取结婚证，因被告刘XX在繁峙县城内没有住房，原告同意二被告在涉案楼房居住使用，婚后被告王XX嫌房太小与被告刘XX闹矛盾并唆使被告刘XX卖了涉案楼房再买个大平米的楼房，被告刘XX为了挽回双方的感情就信以为真，2021年10月22日二被告在原告不知情下就擅自将涉案楼房出卖给被告李X，被告王春燕侵吞了全部售楼款后不久离家出走，双方解除同居关系。综上所述，涉案楼房为移民安置房，依据法律、行政法规的强制性规定以及回家政策精神，不得出售，三被告签订的房屋买卖合同属于无效合同，另涉案房屋的实际所有人为原告，被告一、被告二也无权将其不享有所有权的财产出售给被告三，故原告为维护其自身合法权益向法院提起了诉讼。

一审法院查明的事实：刘XX、韩XX夫妇以刘XX之父刘XX（已故）的安置房指标购得繁峙县南关村滨河移民二小区六号楼三单XX三层东户拆迁楼一套，该楼房系刘XX生前所居繁峙县羊草渠XX房屋被拆迁后政府安排的易地拆迁扶贫安置房，庭审中刘XX的其他子女均认可放弃对该房份额的继承权同意由刘XX长子刘XX继承该房产。该房产登记在刘XX名下，但实际出资人为刘XX、韩XX夫妇。刘XX、韩XX夫妇让其儿子刘XX与未进行结婚登记的王XX居住该房，2021年10月6日，刘XX与王XX共同让繁城镇公主村委会出具证明声称，案涉房产属于刘XX与王XX的共同财产。2021年10月6日，刘XX、王XX持着村委会的证明将该房产以257000元的价格卖于李X并双方签订了购房协议，但李X并未亲自签名，而是李X丈夫在购房协议上签的买房人为席XX，席XX是李X15岁未成年的儿子并未亲自到场，李X是当时的实际买房人且实际付款人。李X将10000元买房现金作为押金提前给付王XX与刘XX，其余买房款247000元李X当日全部以转账方式给付王XX，王XX独自拿走卖房款后再没和刘XX共同生活。李X及其家人入住该房并对楼房进行了补充装修花费13824元。

一审法院认为：合同是双方当事人意思一致的表示，但不得违反法律、行政法规的强制性规定及国家政策精神，否则应属无效合同，案涉房屋属于易地扶贫搬迁安置住房，原则上20年内不得抵押、出售、转让，刘XX、王XX对案涉房产既没有所有权，其与李X签订的购房协议又违反了行政法规的强制性规定及国家政策精神，应认定为无效协议。故对刘XX、居XX、韩XX请求确认王XX、刘XX与李X签订的购房协议无效的诉讼请求予以支持。对于合同无效后的处理，因王XX与刘XX并未进行结婚登记，且王XX拿到247000元卖房款后再未与刘XX共同生活，故卖房款不能认定为夫妻共同财产，因李X将10000元购房款现金给付王XX与刘XX，故王XX与刘XX应将10000元卖房款共同退还李X。李X将247000元购房款全部转账给付王XX，王XX亦认可自己拿走了247000元卖房款，合同认定无效，王XX应将247000元卖房款返还李X，因王XX与刘XX从村委会出具了证明，李X并不知道王XX与刘XX对该房产没有所有权，故王XX与刘XX应共同承担由此造成李X的损失即李X入住后的装修费13824元。刘XX、居XX、韩XX的其他诉讼请求因其未提供证据佐证其主张，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、第二百四十条之规定，山西省繁峙县人民法院于2023年9月12日作出判决：一、刘XX、王XX卖于李X且与李X家人签订的位于繁峙县南关村滨河移民2小区6号楼3单XX东户的购房协议为无效合同。二、王XX于本判决生之日起十日内返还李X购房款247000元。三、王XX、刘XX于本判决生效之日起十日内共同返还李X购房款10000元及李X装修款13824元共计23824元。四、李X于本判决生效之日起一月之内腾退购买的滨河移民2小区6号楼3单元3层东户楼房及合同约定的小房。五、驳回刘XX、居XX、韩XX其他诉讼请求。案件受理费减半收取计50元由刘XX、王XX、李X负担。

经审理查明，本院二审对一审查明的基本事实予以确认。

本院认为，关于案涉购房合同的效力问题。上诉人王XX认为，案涉《购房协议》不存在合同无效的法定事由，一审法院认定合同无效，没有任何法律依据。经审查，王XX、刘XX与李X订立合同出售的房屋为易地扶贫搬迁安置住房，因该套房屋系国家针对精准贫困户的保障性住房，目的是保证政策内的贫困群众能够住上配套完善、功能齐全、安全可靠的安置住房，发挥社会保障功能，维护社会公共利益。且国家发改委等14部委联合印发《新时期易地扶贫搬迁工作百问百答》其中明确指出建档立卡搬迁户安置住房自交付使用起原则上20年内不得出售、置换或转让（依法继承除外）。利用国家给予贫困户的优惠政策谋取利益的行为，损害社会公共利益，违反了诚实信用原则，有悖社会主义核心价值观，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条之规定"违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。"故原审法院据此依法认定王XX、刘XX与李X签订的《购房协议》无效，与王XX、刘XX有无案涉房屋的处分权无关。二审中，上诉人王XX并未提供充分有效的证据予以证明案涉房屋属于可以依法转让的房屋，故上诉人的上诉请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费5363元由王XX负担。

本判决为终审判决。

审判长梁XX

审判员杨X

审判员孙XX

二〇二三年十二月二十七日

法官助理范XX

书记员刘X