房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

山西省忻州市中级人民法院

民事判决书

(2023）晋09民终1721号

上诉人（原审被告）：山西XX公司，地址地：山西省忻州市繁峙县岩头乡官地村东南，统一社会信用代码：911XXXX0924MAOKW8YM8H。

法定代表人：刘XX，该公司经理。

委托诉讼代理人：李XX，忻府区南城法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）:张XX，男，汉族，1990年9月29日生，山西省忻州市繁峙县东山XX人。

被上诉人（原审原告）：耿X，女，汉族，1991年6月15日生，山西省忻州市繁峙县二道XX人。

共同委托诉讼代理人：韩XX，山西台峰律师事务所律师。

上诉人山西XX公司因与被上诉人张XX、耿X房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省繁峙县人民法院作出的（2023）晋0924民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人山西XX公司的委托诉讼代理人李XX，被上诉人张XX及其委托诉讼代理人韩XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

山西XX公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发还重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案受三年疫情影响，延期交房应依法适用不可抗力规则，而且案涉楼房已经完工，能够实现合同目的，《商品房买卖合同》及《房屋选定意向书》应予继续履行。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）（二）（三）》的相关规定，依法妥善审理合同纠纷案件。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案楼房已竣工并非烂尾，马上就能交付，合同目的能够实现，因此合同应当予以继续履行。交付房屋日期虽然定为2022年6月或12月，但是新冠疫情从2019年12月27日武汉封城开始到2022年12月5日结束。三年疫情期间严重影响了工程施工和进度，并非上诉人根本违约。纯属无法预见、无法避免、无法克服的不可抗力因素影响。综上，请求二审人民法院公正审理，依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发还重审。

张XX、耿X辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉，维持原判，理由如下：一、上诉人与答辩人签订的《房屋选定意向书》是双方真实意思表示，合法有效，上诉人承诺2022年6月30日前交房，然至上诉人起诉之日也未能向答辩人交付房屋，上诉人的行为已严重违约，致使答辩人不能实现住房的目的，根据《民法典》第563条第一款第四项的规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，另，根据上诉人与其他购楼者签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房超过60日，答辩人有权解除合同，故一审法院判决解除答辩人与上诉人签订的《房屋程选定意向书》认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。二、不可抗力是不能预见、不能避免、并不能克服的情况，上诉人在工程动工时就处于疫情期间，其在2020年11月27日与答辩人签订《房屋选定意向书》时对工程施工和进度应当预见，应该克服，其未能按期交房均是其自身原因造成的，非不可抗力，不能作为其延期交房的理由，我市在疫情期间也没有停止生产经营，本案双方约定交房日期是2022年6月30日前，繁峙县受疫情影响封控时间为2022年10月28日，上诉人应交付房屋时间在前，封控在后，其在疫情防控之前已存在违约，现又以受疫情防控措施影响主张适用不可抗力的理由不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。

张XX、耿X向一审法院起诉请求：1、请求判决解除原告与被告之间的《房屋选定意向书》;2、请求判决被告返还原告已付购楼款181245元；3、请求法院判令被告支付占用原告资金期间利息（违约金）暂计为15987.3元（以房屋选定金181245元为基数，自2020年11月28日起暂至2023年4月28日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.65％计算）,2023年4月28日之后的利息计算至本判决实际清偿之日止；4、请求判决被告承担法院诉讼费。

一审法院认定的事实如下：2020年11月27日原被告签订《房屋选定意向书》，编号为 BHW -463，签订后原告向被告进行了付款，付款金额为181245元。商品房预售许可证号为：(2021）晋商房预售繁字第202100号，合同约定房屋建筑面积为120.49平方米，房屋总价为601245元。双方约定，首付款为181245元，剩余款项420000元整办理银行按揭贷款，由于房子迟迟未见交房，未办理贷款手续。双方约定了交房期限，交房日期为2022年6月30日前。2022年6月30日后至今被告未向原告交付房屋。

一审法院认为，原被告签订的编号为 BHW -463《房屋选定意向书》是双方真实意愿的表示，系有效合同。被告承诺交房日期为2022年6月30日前，至起诉之日，被告未向原告交付房屋，被告已构成违约，根据原告与其他购楼者签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房超过60日，原告有权解除合同，故原告主张解除原告与被告之间签订《房屋选定意向书》的诉讼请求，一审法院依法予以支持，被告应返还原告支付的购楼款181245元。原告主张被告支付占用原告资金期间利息（违约金）15987.3元的诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条之规定，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（3.65%）为基础，参照逾期罚息利率标准计算。原告于2020年11月28日向原告支付181245元，以181245元为基数，从2020年11月28日计算至2023年4月28日，共计15987.3元，2023年4月28日之后的利息计算实际返还原告首付购楼款之日止，原告该主张符合法律规定，一审法院予以支持。关于被告辩称延迟交付房屋是因为受疫情、中考、高考等不可抗力因素停工导致，所以不构成违约的辩护意见，因本案原被告约定交付房屋日期为2022年6月30日前，本县因受疫情影响封控时间为2022年10月，被告应交付房屋时间在前，故被告该辩护意见一审法院不予采纳。被告辩称延迟交付房屋是因为受中考、高考因素停工导致，因中考、高考时间较短，且被告作为房地产开发公司，应对中考、高考停工等因素有必然的预见性，故该辩护意见，一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条之规定之规定，原审法院于2023年6月8日作出判决：一、依法解除原告张XX、耿X与被告山西XX公司之间签订的《房屋意向选定书》;二、被告山西XX公司于本判决生效后十日内返还原告张XX、耿X已付购楼款181245元；三、被告山西XX公司支付占用原告资金期间（计算至2023年4月27日）利息（违约金）15987.3元，2023年4月28日之后的利息计算实际返还原告首付购楼款之日止。案件受理费已减半收取2122元，由被告山西XX公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明事实予以确认。

本院认为，上诉人山西XX公司与被上诉人张XX、耿X之间签订的《房屋选定意向书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应遵照执行。上诉人山西XX公司上诉认为本案受疫情三年影响，延期交房应适用不可抗力规则，案涉《商品房买卖合同》及《房屋选定意向书》应予继续履行。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，但法律另有规定的除外。上诉人山西XX公司主张新冠疫情对工程的施工进度造成严重影响，属不可抗力。但双方签订案涉《房屋选定意向书》的时间为2020年11月27日，约定交付房屋日期为2022年6月30日前。新冠疫情始爆发于2020年1月，繁峙县受疫情影响封控时间为2022年10月。上诉人山西XX公司作为长期从事商品房开发建设的企业，在签订《房屋选定意向书》时对于疫情对工程建设的影响应当是能够预见且已经作了相应的合理预判，本案合同约定的交房时间亦在繁峙县受疫情封控的时间之前，故上诉人山西XX公司不可免除其延期交房的违约责任，被上诉人张XX、耿X有权要求解除《房屋选定意向书》。上诉人山西XX公司关于受新冠疫情影响延期交房，构成不可抗力，应继续履行合同的上诉理由，本院不予采信。

综上，上诉人山西XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4245元，由上诉人山西XX公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 师永宏

审判员 王XX

审判员 张李霞

二〇二三年九月二十二日

书记员 王XX