合伙投资买房，出现僵局可否随时退伙？

“合伙关系具有高度人合性，相互之间的信任一旦丧失，则极大可能导致合伙事务无力执行的情形，对双方均不利。因此，当合伙双方未约定协议解除的情形时，原则上应允许当事人自由解除合伙关系。面对不定期合伙合同行使任意解除权，不要求以“不能实现合同目的”为实质解除性条件，但行使任意解除权应当在合理期限之前通知对方。”

案情简介：

2019年，甲、乙、丙三人合伙投资购买位于丙所在城市的一套商品住宅房，并签订《合伙协议》，约定三人分别出资30%、25%、45%，收益和风险按照出资比例共享共担，因为甲、乙为外地人，因此共同委托丙办理商品房的签约、过户、售卖手续，并将房产登记在丙名下。2021年甲、乙二人见房价下跌，于是想尽快出售，丙虽然口头答应出售，但却一直借口不让中介带人来看房，并且背着甲、乙私下询问将案涉房屋二次抵押事宜，且私自修改房间密码。甲乙二人因在外地，加之疫情原因不便实际管控案涉房屋，故多次书面督促丙推进售房事宜，均无果，于是甲、乙二人向丙提出退伙，要求返还投资款。

一、合伙合同随时退伙需满足以下条件

 法律依据：

《中华人民共和国民法典》第九百七十六条合伙人对合伙期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期合伙。

合伙人可以随时解除不定期合伙合同，但是应当在合理期限之前通知其他合伙人。

1、合同未对合伙期限作出明确约定，也无法通过合同、交易习惯等确定双方的合伙期限，视为不定期合伙。

2、在退伙的合理期限之前书面通知其他合伙人。合理期限法律没有做规定，一般根据交易习惯、交易标的物等实际情况确定。如果合伙人退货前没有书面通知其他合伙人，而直接通过诉讼方式要求解除合同退伙的，自起诉状副本书送达对方之日起视为通知到，也作为裁判解除合同的时间。

二、不定期合伙退伙后的法律效果——财产分配、债务承担

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第九百七十二条规定：“合伙的利润和亏损分担，按照合伙合同的约定办理；合伙合同没有约定或约定不明确的，由合伙人协商决定；协商不成的，由合伙人按照实缴出资比例分配、分担；无法确定出资比例的，由合伙人平均分配、分担。”

1、投资款的返还问题

?有约定按约定；

?无约定或约定不明情况下，合伙人商议；

?商议不成的，按照出资比例分配、分担；

?无法确定出资比例的，由合伙人平均分配、分担。

2、按揭贷款投资购房，退货后谁来还贷？

根据《中华人民共和国民法典》第九百七十二条规定，退伙后的财产清算分割看似乎简单明了，退伙意味着行使合同的任意解除权，合同解除后产生返还出资款、赔偿损失的法律效果，但现实案件处理却复杂很多。

（1）在房产投资关系下，合伙人大多采取银行按揭贷款方式购房，涉案房屋为该贷款的抵押物，在各方散伙时该债务并未到期，但各方若要分割涉案房屋，仍应先清偿该抵押贷款，以保护抵押权人（一般是银行）的利益。从合伙关系的角度，双方建立合伙购房关系，目的是在合伙期间逐月还贷、收取房屋收益，现既然合伙关系终止，这种长期还贷、长期收益的模式也应当了结，自然应当先终结该持续性的贷款关系，再解决剩余财产的分配。

本案中，甲、乙主张取得房屋折价款后，由丙单独继续还贷，实际上加重了丙的负担，丙也提出了明确异议，故该方案不可取。

（2）如果各方又均不同意提前清偿抵押贷款，法院一般会以涉案房屋尚不具备分割条件，不支持分割涉案房屋并取得折价款的诉讼请求，这也是诉讼前要考虑的风险。

3、折价返还的投资款（购房款）参照标准

从投资到退伙期间，房价有涨有跌，如果各合伙人对于房价无法达成一致意见，应当遵循“谁主张，谁举证”原则，由要求折价返还投资款一方证明房价现值，或申请司法鉴定评估房价。

4、退伙时应扣除费用成本

由于合伙关系为共享利益、共担风险的协议，故在合伙存续期间因为合伙事务而发生的费用应从合伙人的出资中扣除，剩余部分应返还给出资人。本案中，丙作为收取合伙人出资的一方，具有证据优势，应当举证证明因合伙事务发生的费用的具体金额，且该金额应属于合理范围。

    三、结语

“合伙关系具有高度人合性，相互之间的信任一旦丧失，则极大可能导致合伙事务无力执行的情形，对双方均不利。因此，当合伙双方未约定协议解除的情形时，原则上应允许当事人自由解除合伙关系。面对不定期合伙合同行使任意解除权，不要求以“不能实现合同目的”为实质解除性条件，但行使任意解除权应当在合理期限之前通知对方。”

除了事后如何通过诉讼救济，还要注重事前风险的把控，从拟定合伙合同着手，如：1、明确约定合伙人持有的房屋，共同共有还是按份共有，因为两种方式决定着购买人日后对房屋的分割和处理方式不同；2、合伙买房中是否涉及“隐形共有权人”，是指合伙人中如果有已婚的，其配偶也会对该房屋享有一定的权利，涉及到贷款的一些环节时，银行为了规避风险，也会要求“隐形共有权人”到场签字；3、贷款买房时谁作为“名义贷款人”，还贷方式；4、收益分配、房屋出售时间、价格；5、退伙及财产分割情形等。