钟霖瑛律师
律师观点分析
【本案诉讼亮点】
常言道：投资有风险，需要谨慎，邓某虽然承担了部分商业风险，但是最终还是把95%的实际损失拿回了，也是幸运的宠儿。
【基本案情】
邓某准备租闵行某写字楼用来经营酒店，该写字楼的承租方文化公司告诉邓某，写字楼虽是其从大房东传媒公司那租赁过来但其获得转租权，因此完全可以租赁给给邓某，可以签订10年的租期。同时愿意配合邓某办理酒店经营的相关批文包括消防、经营批文。为此双方签订了租赁合同。在合同履行过程中，文化公司告诉邓某为了配合办理酒店经营批文，邓某需要就租赁合同内容另行与佼佼公司签订租赁合同，由佼佼公司出面申请办理消防批文和用于酒店经营的营业执照批文。随后佼佼公司确实是办理好了消防批文和用于酒店经营的营业执照批文。后为了办理营业执照，因为佼佼公司也无法办理，文化公司便又以中间人的角色要求邓某和联合公司签订新的租赁合同，邓某想着反正都是为了办理营业执照走形式签订合同，便没多想同意。但没想到的是，联合公司竟然提出了签合同的新条件。最终合同没有签订成功，文化公司和佼佼公司也没有办理好营业执照。其实文化、佼佼、联合三家公司都是关联公司，文化公司在与邓某签订租赁合同办理相关证件中发现自己无能为力时，不想退保证金也不想失去收取租金的机会，便各种换公司名义重新签订合同，可最终还是兜不住，只能一纸解约函通知邓某解除合同。
【案件思路及难点分析】
1、这并不是个简单的租赁合同解除返还保证金的诉讼请求案件，因为邓某在签订租赁合同后一年多的时间都在全身心投入酒店的经营准备，配合办理各种证件，进行招商引资、寻找好的加盟商家签订酒店加盟合同，所以对于邓某来说损失并不仅仅是保证金还有其他投资损失，其中支付的加盟费是大额损失以及其他杂七杂八的费用支出。所以在本案中，我们最后评估后的诉讼请求：解除租赁合同、返还保证金以及逾期违约利息损失、加盟费等费用损失赔偿、预期可得利益损失赔偿。
2、在这个案件的难点也就变成了加盟费等费用损失赔偿以及预期可得利益损失赔偿。在本案中邓某向加盟商支付的加盟费需要得到赔偿其实很难的，因为邓某在租赁合同后不久就与加盟商签订了加盟合同，该行为虽然有跟公司讲但是没什么直接证据证明征得公司同意，对此在司法实务中很容易被认定为商业风险，由邓某自行承担。
3、而预期可得利益损失赔偿要想得到法官的支持，则更加艰难，预期可得利益损失，主要指守约方通过履行合同预期可以预见的所能取得的利益。因为在本案中，邓某与公司仅仅是签订了租赁合同，交付了保证金和首期租金，邓某的酒店还没有投入营业，甚至商铺都还没有开始装修，还处于各种办理证件中。因为实务中支持预期可得利益的赔偿一般需要满足：违约方对此损失是可预见的，而守约方对此利益是可预期的，在违约方不违约的情况下守约方是可以实现该利益的，本案的可得利益损失其实就是邓某酒店经营的利润损失。
4、所以在我们进行开庭准备中，我们有个重大突破检索到被告公司该商铺实际在我们承租之前已经以同样方式出租给第三人做仓库使用并且因为拖欠租金涉及诉讼，但法院以该商铺没有产证、没有建设规划许可证，租赁合同无效。但在开庭时对此问题我们并没有主动提出而是引诱被告对此作为证据提出了，我们借机紧紧咬住被告明知房屋不能出租，租赁合同会无效，承租方无论自身是否有过错必然会因为既定的租赁合同无效而遭受巨大损失。最后法院对我们的损失认为被告应该承担95%以上的责任，而我们仅需承担慎重投资的5%的责任。
【案件结果及启发】
对于一审的判决果然被告上诉了，但是呢，一审判决文化公司应该承担赔偿责任，佼佼和联合公司都无责，结果上诉的却是佼佼公司。其实是文化和佼佼公司是同一班子两个壳子而已，但是该公司律师竟然能弄混，而法院受理立案也没有发现，我们收到上诉状发现了，那么肯定不会说出来的，就等着法院安排开庭，我们好一举提出，使得对方的上诉毫无用处还浪费诉讼费，最后对方当庭提出撤诉并承诺撤诉之日支付全部款项。
【基础法律】
1、《中华人民共和国民法典》
第157条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失”。
第566条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”
第577条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第584条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，……”
2、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》
第三条区分可得利益损失类型，妥善认定可得利益损失第9款：“在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。”
3、参考案例：
最高法院关于刘立新、刘冬青合同纠纷再审审查与审判监督民事一案（（2018）最高法民申xxx8号）本院认为：“……其二，关于刘立新、刘冬青应否赔偿学海公司可得利益损失的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同法第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”从上述法律规定可知，当事人一方或双方存在违约行为是合同解除的原因之一，在出现合同约定或法律规定当事人可以行使解除权解除合同的违约行为的情况下，守约方实际面临两种利益抉择，其一是选择继续履行合同，其二是选择解除合同。而合同解除后必然涉及恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等问题。可得利益是合同履行后可以获得的利益，是对债务不履行的赔偿，法律规定可得利益的目的主要在于通过加重当事人的违约成本，以期遏制违约行为的发生，督促当事人诚信履约，保护守约方的信赖利益，并弥补守约方因对方违约而造成的实际损失。如在因违约方违约导致合同解除的情况下，将损害赔偿范围仅限定于守约方因对方违约而产生的损失，不将可得利益损失纳入其中，显然将会在一定程度上鼓励甚至纵容当事人违约行为的发生，亦不符合合同法关于赔偿可得利益损失的立法初衷。因而，可以并且应当将可得利益纳入合同解除后的损失赔偿范围。”
(2017)最高法民申xxx号：本院认为，承租人的可得利益损失，主要考虑承租人的经营利润，其受承租人生产成本、经营能力、市场变化等因素的影响。在当事人无法证明自己的实际利润，也无法提供相关财务资料进行鉴定的情况下，原审法院基于双方当事人利益的均等性，酌定以租金为可得利益损失的参考计算标准，并无不当。”