钟霖瑛律师
律师观点分析
【本案诉讼亮点】
1、本案的原告在前一个案件中，以买卖合同无效为由起诉朱某，最终法院认定合同无效，朱某购买的房屋被认定恢复原始状态属于公房性质。然后原告由以居住权为由起诉朱某，朱某吸取上一个案件的教训（没有找律师）赶紧通过朋友找到我们，让我们代理被告进行应诉。
2、我们根据在案证据详细分析，最后从法律之外，给朱某提供建议妥善处理了该起案件，解决了个本已死局的案件。
【基本案情】
原告与我们的当事人朱某系兄妹关系，均为已故朱父公有房屋承租人朱父的子女。原告和朱某还有一残疾兄弟朱二房屋的另一承租人，另一长兄朱兄，朱父在世时，房屋由朱父和朱二共同居住，朱父去世后，考虑朱二的生活起居照顾问题，兄弟间约定由原告妻子实际居住系争房屋照顾朱二，我们的当事人朱某及其妻儿户口迁人同事一并照顾朱二，并签订了家庭协议。
后我们当事人在朱二在世时取得其同意签订了协议，并向该房屋物业管理部门出钱购买了该房屋办理的房产证过户，其后一家子继续照顾朱二直至其去世。朱二去世后不久原告以朱某购房协议无效为由起诉恢复房屋状态，朱某因为在他处有福利分房被法院认定购买合同无效，房屋恢复公房状态。然后原告又以居住权纠纷起诉朱某，我们代理了朱某的这个居住权纠纷案件。
【案件思路和难点分析】
1、前一个合同无效案件确实是对我们非常不利的，法院认定合同无效是因为朱某购买该福利公房时已经在他处享受了福利分房，认为该合同损害了其他人的利益，合同无效，涉案房屋恢复公房状态。房屋恢复公房状态则意味着房屋同住人的认定，因为房屋的承租人已经去世了。
2、朱某因为享受过福利分房，虽然户口在系争房屋，实际也居住在系争房屋，所以从法律山来说确实难以认定为共同居住人。但本案的原告同样虽然户口在系争房屋，但我们通过调查取证发现原告也在他处享有系争福利分房。那么从公房角度原告也无居住权。
3、但是本案如前文所述，他们签了一份《家庭协议》，原告起诉的理由是依据该协议享有房屋居住权。为此我们需要重点应对的就是这份协议，我们首先要想办法吧证明该协议无效，其次即便有效原告依据该协议起诉也是过了诉讼时效，而且该协议也没有赋予原告对系争房屋有居住权。
4、同时我们也拿着协议不放来证明论述我们依据被告和承租人朱二签订的《职工协议》享有居住权。最终原告担心自己输了官司，便于被告达成了和解协议。
5、特别需要注意的是：在上海公房购买中对同住人的认定和我们同类案例公房征收（拆迁）中认定标准不一样，具体为：公房征收中“同住人”是指在被征收居住房屋处有上海市常住户口，已经实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。而公房购买中的“同住人”是指本处（公房内）有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)，他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。对于新分配住房居住不到 3 年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。
6、当然我们为了最终解决这个房子的归属问题，最后双方达成了调解，对方明确认可并同意和配合政府将该套房屋由我们购买，这样从根上把这个案件解决了。因为如果是法院判决的话，法院只会按照起诉的诉讼请求范围，把原告的诉讼驳回即原告对该房屋没有居住权，这样我们在案件上来说是赢了。但法院也并不会明确说我们对该房屋有居住权，如此则政府物业公司我们没法办理房屋确权，我们没法获得房屋的房产证。
【基础法律】
1、《中华人民共和国民法典》
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
2、《一九九五年出售公有住房方案实施细则的问题解答》
10、“同住人”含义是什么?
答：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》(沪房〔91〕公字第 226 号文)第七条规定：“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)，他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”