律师观点分析

原告:重庆安居古城某某文化旅游发展有限公司，住所地重庆市铜梁区

法定代表人:某某，董事长。

委托诉讼代理人:李东，重庆德功言律师事务所律师。

委托诉讼代理人:某某，男，系该单位工作人员。

被告:杭州某某文化管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区

法定代表人:吴某，总经理。

委托诉讼代理人:何可曼，上海锦天城(重庆) 律师事务所律师。

委托诉讼代理人:姚某，上海锦天城(重庆) 律师事务所律师

原告重庆安居古城某某文化旅游发展有限公司 (以下简称古城某某公司)与被告杭州某某文化管理有限公司(以下简称某某公司) 租赁合同纠纷一案，本院于 2020 年 10月 15 日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理原告古城某某公司的委托诉讼代理人李东、某某，被告某某公司的委托诉讼代理人姚某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

古城某某公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付 2018年5月1日至2021年4月30日的租金1549 487元;2.判令被告支付违约金 154 948.70 元;3.案件诉讼费由被告负担。事实和理由:原、被告于2015年7月签订了《房屋租赁合同》，古城某某公司将安居古城西街共计 16 个门面出租给某某公司使用，租赁期限为2015年5月1日至2024 年10月30 日每三年支付一次租金。根据合同约定，某某公司应在2018年3月30日前支付2018年5月1日至2021年4月30日的租金 1549 487 元。逾期支付的，则需按年租金的 10%支付违约金。然而某某公司未按照合同如期支付上述租金，古城某某公司多次催收未果。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。

某某公司辩称,不应支付租金及违约金，涉案合同已经解除;古城某某公司只向某某公司交付了部分门面，古城某某公司应返还某某公司已支付的第一期的部分租金 178 455 元。本院经审理认定事实如下: 2015 年3 月至4 月，重庆安居古城保护开发有限公司 (2015 年7月3 日更名为“重庆安居古城某某文化旅游发展有限公司”即本案的原告) 与许正年等 16 人签订了房屋租赁合同，合同就租赁范围、租赁用途、租赁期限.租金价款及支付方式进行了约定，其中租赁用途为古城某某公司租赁房屋主要同于对外招商，引进其他主体投资从事旅游文化工艺品、特色餐饮、住宿、酒吧、水吧等行业，以促进安居古城商贸旅游业发展;租赁期限为 10 年。

2015年7月，重庆安居古城保护开发有限公司(甲方)与某某公司(乙方) 签订《房屋租赁合同》，载明:“.....·第一条:甲方根据乙方申请，同意将下列房屋出租给乙方使用，房屋租金、面积、位置按附件一所示;第二条:租赁期限从 2015年5月1日至2024年10月30 日，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回房屋。1、将承租的房屋擅自改变申报经营业态的; 2、将承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的;3、未经甲方同意将承租的房屋擅自改变出租房屋用途的;4、将承租的房屋擅自拆、改房屋原来结构及附属设施的;5、乙方不按约定时间拖欠租金累计达六个月的;6、承租的房屋因国家建设(包括城镇规划进行旧城改造的、危房改造) 需要拆迁的或因落实有关房屋政策需要腾退的;7、法律、法规规定其他可以收回的;第三条:租金及支付方式: 甲乙双方协定租金每三年支付一次，乙方6月 30 日前签订本合同时一次性支付 2015 年5月1日至2018年4月30日租金:肆拾柒万柒参佰陆拾陆元，2018年3月30日前支付甲方2018年5月1日至2021年4月30 日租金:壹佰伍拾肆万玖仟肆佰捌拾柒元，2021年3月30日前支付甲方2021年5月1日至2024年10月30日租金:贰佰壹拾陆万玖仟贰佰柒拾贰元。逾期支付的，则乙方需按年租金的 10%支付违约金，先付后用。·.....”。重庆安居古城保护开发有限公司及委托代理人王晓东、某某公司及法定代表人张劫在合同尾部签章及捺印。某某公司于2015 年6月30 日前已付清2015年5月1日至2018年4月30日的第一期租金477366 元。某某公司应于2018 年3月30 日前支付古城某某公司2018 年5月1日至2021年4月30 日的第二期租金，某某公司至今未支付该期租金。

庭审中，古城某某公司陈述其司已按安居古城西街门面租赁清单向某某公司交付了16 个门面。某某公司陈述其司未收到门面租赁清单中编号为1、8、10、11、15、16的门面，且自2016 年至2018 年，某某公司已陆续将古城某某公司已交付的 10 个门面搬离出来，其司未提供相应的门面移交手续。

上述事实，有原、被告的陈述，房屋租赁合同17 份、准子变更登记通知书等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。某某公司提供的安居古城西街商业业态整合运营合约、照片系复印件且与本案不具有关联性，不予采信。风汉格赛事公司提供的水费5张、电费1张，拟证明其司已于 2016 年未继续使用承租房屋，但仅凭水、电费的收取不能证明该待证事实，对该部分证据，本院亦依法不予采信。

本院认为，本案的争议焦点为:某某公司是否应支付古城某某公司2018年5月1日至2021年4月30 日的第二期租金 1549 487 元及违约金的具体金额。针对上述争议焦点，本院评析如下:

关于某某公司是否应支付古城某某公司 2018 年 5月1日至2021年4月30 日的第二期租金 1 549 487 元的问题《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，出租人支付租金的合同”。本案中，古城某某公司租赁门面后又转租给某某公司且双方签订《房屋租赁合同》并附 16 个门面的详细信息，某某公司依约向古城某某公司支付了 2015 年 5 月1日至2018年4月30日的第一期租金477 366 元，本院认定古城某某公司已将涉案 16 个门面交付给某某公司使用的事实，据此，本院确认古城某某公司与某某公司之间的房屋租赁合同成立并生效，某某公司应按合同约定支付古城某某公司诉请的2018年5月1日至2021年4月30日的第二期租金 1549 487元，对某某公司辩称涉案《房屋租赁合同》已经解除，其司已解除合同而不应支付租金无证据证明,本院对该辩解意见依法不予采纳。关于某某公司辩称古城某某公司只向其交付了部分门面，应返还已支付的第一期租金差额部分 178 455 元的辩解意见，某某公司已支付了第一期租金 477 366 元，嗣后陈述古城某某公司未按约履行交付门面与常理不符，且某某公司未提供证据证明，本院视为某某公司已收到了合同载明的 16 个门面，其司要求返还第一期部分租金，但未提出反诉，对其请求古城某某公司返还第一期部分租金的意见，依法不予采纳。

关于违约金金额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。·.....”。如上所述，本院已确认《房屋租赁合同》成立并生效，当事人应按约定全面、如实履行合同义务，但某某公司未在约定的期限支付租金，其行为已经违约，应承担违约责任。《房屋租赁合同》的违约责任部分载明:“逾期支付的，则乙方需按年租金的 10%支付违约金，先付后用。” 古城某某公司主张三年为一年，即某某公司应支付违约金154 948.70元(1549 487 元X10%)，而某某公司主张应按一年的 10%支付违约金，双方就理解违约金的计算方式出现歧义。《合同法》第一百二十五条第一款对合同理解的基本原则或方法进行了规定，即在当事人对合同条款的理解有争议时，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。案涉《房屋租赁合同》系双方确立租赁关系并约束各自权利义务的直接依据，从“逾期支付的，则乙方需按年租金的 10%支付违约金，先付后用。”的内容来看，年通常理解应为一年，本院按年租金的 10%计算违约金即(1 549 487 元3年X10%)，故对违约金的金额，本院予以支持 51649.57 元。

综上，古城某某公司的主张，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下:

一、被告杭州某某文化管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆安居古城某某文化旅游发展有限公司支付2018年5月1日至2021年4月30日的第二期租金1549 487元;

二、被告杭州某某文化管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆安居古城某某文化旅游发展有限公司支付违约金51649.57 元;

三、驳回原告重庆安居古城某某文化旅游发展有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费 19 210.22 元，减半收取计 9605.11 元，由被告杭州某某文化管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。