违约方合同解除权的实践突破——基于“新某公司诉冯某某房屋买卖合同纠纷案”分析

   一、案情简介  

冯某某向新某公司购买了一间商铺（商铺位于时代广场，新某公司是开发商），双方签订了房屋买卖合同，商铺已经交付，但是双方并未就商铺办理变更所有权登记。剩余的商铺大部分由新某公司出租给了一家百货公司用于经营，之后，这家百货公司倒闭，商户和公司都不能有效营利。新某公司也想要转变经营方式以提升实现盈利，因此决定将所有的商铺收回，并重新规划整个商业广场。在150户商铺中，148户已经与其解除合同，只有冯某某与另外一人不同意解除合同而要求继续履行。新某公司愿意向冯某某提供充分赔偿以解除合同，而冯某某则要求继续履行合同。

   二、裁判现状  

《最高人民法院公报》（2006年第6期）刊登的新某公司诉冯某某商铺买卖合同纠纷一案，开创了违约方解除合同的先河。一审法院判决解除合同，新某公司承担违约责任。二审法院认为，违约一方请求解除合同，没有违约一方要求继续履行合同，但是，当违约方继续履约所需的财力、物力超过双方履行合同所能获得的利益时，合同已不具备继续履行的条件，为衡平双方利益，可以允许违约方的解除合同请求；但违约方须向守约方承担赔偿责任，以保证守约方现实既得利益不因合同解除而减少。遂二审法院判决维持一审民事判决第一、二、三项，变更一审民事判决第四项为被上诉人新某公司增加赔偿上诉人冯某某逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失20万元。该案作为首例支持违约方解除合同的案例，对日后全国法院审判违约方是否享有合同解除权的案件影响深远。笔者通过“北大法宝”、“中国裁判文书网”进行案例检索，检索出相关案例近五十余件，其中有三十余件案例支持违约方享有合同解除权（如：【（2019）浙09民终728号】、【（2020）川0129民初1922号】、【（2020）陕10民终470号】，有约二十余件案例否认违约方享有合同解除权（如：【（2015）民二终字第392号股权转让纠纷（最高人民法院）】、【（2019）闽09民终1324号商品房预售合同纠纷】、【（2020）渝01民终4206号房屋租赁合同纠纷】。对相关法院观点进行梳理，可以得出以下结论：（一）支持违约方享有解除权的理由大致为：（1）继续履行不具有可行性，合同目的无法实现；（2）从公平原则、诚实信用原则出发，并且衡平双方当事人目前利益和长远利益；（3）违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益；（4）避免社会资源浪费或影响社会公共利益。同时大多数法院均认为该解除权的有效行使须以到法院起诉或仲裁的方式，邮寄解除合同通知书的方式无效。（二）不支持违约方享有解除权的理由大致为：（1）商业风险由违约方自行承担，无法作为“合同目的无法实现”的依据；（2）违约方原则上不享有解除权，不满足《民法典》580条的例外规定，即法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未请求履行；（3）对于金钱债务，违约方不享有合同解除权。由此，违约方只有在特定情况下才享有合同解除权，且根据近年的法院判例，可以看出在特定情形下法院的实务导向更倾向于支持违约方解除合同。

   三、违约方合同解除权的实践突破的适用分析  

依据传统法律理论的核心观点，依法成立的合同应受到严格遵守，其法律约束力对双方当事人均具有普遍适用性。在合同关系中，若一方当事人违反合同规定，则另一方当事人，即守约方，享有依法解除合同的权利。为防止机会违约行为的发生，通常情况下，违约方并不具备解除合同的权力。这一原则旨在防范违约方可能引发的道德风险、保障交易秩序的顺畅以及提升整体交易效率。然而，现实情境下存在一种特殊现象，即尽管守约方面对对方违约的情况，却选择继续履行合同，从而形成了合同僵局。这种情形不仅与《民法典》（合同编）的立法宗旨相悖，更导致了资源的不必要浪费以及人力、物力的无谓消耗。以下将从法理和学理两个方面对违约方合同解除权的实践突破的适用合理性进行简要分析。

（一）违约方合同解除权的理论依据

1、实际履行具有自有局限性

首先，合同解除本身区别于违约责任的规定，不可将合同解除归属于其中。合同解除的相关内容规定在“合同权利义务终止”一章（《民法典》第三编第七章）。合同履行的相关内容规定在“合同的履行“一章（《民法典》第三编第四章）。故合同解除与实际履行分别归属于不同的制度，承担着不同的核心功能。合同解除并不仅仅承担责任，这点是区别于实际履行的，其还包含更为中立的内容。其次，大部分情况下对方当事人不会配合另一方向法院申请实际履行，此时要执行实际履行本身存在相对较高的成本。且当合同履行已经不现实、也不可能实际履行的情况下，其客观已经没有交易活力了，实际履行合同不仅无法给双方当事人创造预期的收益、无法创造社会财富。还会使双方陷入合同僵局，从而承受更多的风险，面临着更大的损失。最后，实际履行的自有局限性，并不代表违约方必然具有合同解除权。实际履行也只是违约责任的首要形式，而非承担责任的唯一方式。最终选择哪种补救方式应当以经济效益为基础。

2、合同解除的中性色彩

合同解除作为一项独立的法律机制，其性质既非违约责任之范畴，亦非违约救济之组成部分，而是具有中性的法律效果，旨在更为公正地平衡双方当事人的利益。在实务操作中，合同解除的原因不仅限于违约行为，亦可能因双方均无违约行为但客观情况发生变更而触发。当合同已成立并生效，若客观或主观条件发生变动，导致合同履行变得不必要或不可行时，若仍强制双方当事人继续履行，不仅可能对一方当事人造成不利，且对双方均可能产生重大损失，甚至可能浪费社会资源，阻碍社会经济的健康发展。然而，若当事人依法解除合同或法院在特定情况下行使变更原则，将在很大程度上避免上述不利后果的发生。

3、法律原则与价值的体现

在合同履行过程中，若遭遇严重障碍导致无法继续履行，根据我国《民法典》的相关规定，其背后的法理基础涵盖了效率、诚实信用及合同平等原则。这些原则共同构成了正当性解除违约合同的理论基石。以“新某案”为例，冯某某不解除合同的行为，不仅对她自身不利，也对新某公司乃至整个社会的利益构成损害。那么，为何冯某某不选择解除合同？究其根本，其目的在于利用合同僵局对新某公司施加压力，以期以不合理的单价（30万元每平方米）出售商铺。这种行为明显构成法律滥用，即所谓的“敲竹杠”。因此，在合同陷入僵局时，允许违约方解除合同，既是维护合同诚信原则的体现，也是确保合同双方权益及市场秩序的必然要求。

（二）违约方合同解除权的法律依据

在对违约方合同解除权相关案例的整理后，发现各级法院在审理该类案件时，主要适用以下法律条文：

1、《民法典》第五百八十条，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第五十九条，当事人一方依据民法典第五百八十条第二款的规定请求终止合同权利义务关系的，人民法院一般应当以起诉状副本送达对方的时间作为合同权利义务关系终止的时间。根据案件的具体情况，以其他时间作为合同权利义务关系终止的时间更加符合公平原则和诚信原则的，人民法院可以以该时间作为合同权利义务关系终止的时间，但是应当在裁判文书中充分说明理由。

3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第十一条，民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。

4、《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》第四十八条，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

  四、违约方合同解除权的实践突破的适用条件和方式

违约方合同解除权的性质决定了其只能适用在极少的特定情形中，根据这个基本的准则，并结合传统的合同解除理论和法院判例，笔者将对违约方合同解除权的实践突破的适用条件与方式做以下总结。

（一）适用条件

根据上述的法律与学理分析，结合相关判例，可总结出违约方合同解除权的主要适用条件为：（1）合同不能履行；（2）合同目的不能实现；（3）守约方不解除合同；（4）继续维持合同效力对违约方显失公平；（5）违约方须对非违约方进行充分的赔偿。

（二）适用方式

违约方合同解除权的形式方式，在学界尚存在争议，以王利明教授代表的学者赞同司法解除方式，而以崔建远教授为代表的学者则更倾向于更简单快捷的通知解除方式。但在民事审判事务中，各级法院更倾向于司法解除方式。也即《民法典》第五百八十条规定的到法院起诉或仲裁的方式。

根据传统法律原理，依法缔结的合同应当受到严格的遵守，其法律约束力应全面适用于合同双方。然而，在守约方于对方违约后选择不解除合同的情境下，合同可能陷入僵持状态，这不仅是对资源的无效占用，亦构成对人力、物力的不必要损耗。基于司法实践的累积与社会生活实际需求之考量，赋予违约方合同解除权具备一定的正当性。尽管《民法典》在立法上秉持稳妥、保守的原则，未直接规定违约方的解除权，也未直接使用“解除”之表述，但在其违约责任章节中，创设了违约方在特定条件下，可向法院申请终止合同权利义务关系的机制。实际上，第580条第2款之规定在实质上已隐含了赋予违约方解除权的意味。在处理此类情形时，我们应摒弃仅依赖道德直觉的评判方式，而应以理性、客观的态度进行深入分析。