上海XX公司与A、B等土地租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

上海XX公司与A、B等土地租赁合同纠纷一审民事判决书 上海市青浦区人民法院 7 （2017）沪0118民初1968号 原告:上海XX公司，住所地上海市青浦区， 法定代表人:A，总经理， 委托诉讼代理人:A，女， 委托诉讼代理人:A，上海XX律师事务所律师， 被告:A，女，1982年4月17日出生，汉族，户籍所在地江苏省， 被告:A，女，1957年5月20日出生，汉族，户籍所在地江苏省， 委托诉讼代理人:A，女，1982年4月17日出生，汉族，户籍所在地江苏省， 被告:A，女，1987年4月9日出生，汉族，户籍所在地江苏省， 委托诉讼代理人:A，女，1982年4月17日出生，汉族，户籍所在地江苏省， 被告A，男，1989年3月16日出生，汉族，户籍所在地江苏省， 上列四被告共同委托诉讼代理人:A，北京大成(上海)律师事务所律师， 原告上海XX公司诉被告A、被告B土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案受理后，依法适用普通程序进行审理， 因A已于2016年12月20日病故，本院于2017年5月5日追加A、B、C为本案被告参加诉讼， 在审理中，因原告申请，本院委托上海XX公司对位于上海市青浦区XX房地产自2015年初至2017年底的市场租金价值进行评估， 本案于2017年11月27日公开开庭进行审理，原告法定代表人A及其委托诉讼代理人B、C、被告D、被告E并作为被告F、被告D的委托诉讼代理人、四被告共同委托诉讼代理人G到庭参加诉讼， 本案现已审理终结， 原告上海XX公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付2010年12月3日至实际腾退日止的房屋使用费及利息损失（以评估金额为准，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计人民币29,595,246.82元）；2、本案的诉讼费、评估费由被告承担， 在审理中，原告明确诉讼请求为1、判令被告支付2010年12月3日至实际腾退日止的房屋使用费（截止到2017年12月2日房屋使用费34,646,608元及利息损失6,564,468.60元）；2、判令被告承担评估费70,980元及25,000元， 后原告又明确第1项诉讼请求为判令被告支付自2015年11月19日至实际腾退日止的房屋使用费及利息损失（以评估金额为准，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2017年12月20日为13,733,038.80元）， 事实与理由:2008年8月18日，原告与A及被告B设立的上海XX公司签订名为合作实为租赁的《合作开发合同》及《补充协议》，约定原告将位于上海市青浦区XX的55亩土地及土地上的相关建筑物租赁给甘宏公司，每年使用费为105万元， 原告同意其在相关土地上建造厂房，由原告负责办理厂房的建造手续，甘宏公司负责办理所有与工程有关的事务， 同时约定施工许可证所需的所有费用由甘宏公司先支付， 还约定任何一方被终止、解散、吊销或注销的，自该情形发生之日起合同终止， 2009年7月6日，甘宏公司被注销，A及被告B承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任， 2015年10月23日，青浦法院作出一审判决，认定原告与甘宏公司签订的《合作开发合同》及《补充协议》于2009年6月29日终止，并要求A及被告B腾退，支付自2008年11月26日至2010年12月2日的费用， 经二审，判决生效后，A及被告B拒不履行判决义务， 现为维护原告合法权益，诉诸法院， 被告A、被告B、被告C、被告D辩称:原告与甘宏公司没有在合同中约定房屋使用费，四被告也没有与原告约定过房屋使用费，故四被告没有向原告支付房屋使用费的义务， （2013）青民三（民）初字第3004号一案中原告明确了保留2010年12月3日以后的土地使用费的诉权，并非房屋使用费， （2013）青民三（民）初字第3004号民事判决书明确合作开发合同中并未约定被告有支付房屋使用费的义务，故参照合同中关于土地使用费的约定和标准确定被告的支付义务， 对于2010年12月3日起至被告实际腾退日止的土地使用费，根据原告在庭审中的陈述，暂不在案件中处理， 该案已经明确被告没有向原告支付房屋使用费的义务， 经开庭审理查明:本院于2013年8月6日立案受理上海XX公司诉A、B土地租赁合同纠纷一案，并于2015年10月23日作出（2013）青民三（民）初字第3004号民事判决书，判决书判决:一、上海磊园实业发展有限公司与原上海甘宏建筑装饰工程有限公司签订的《合作开发合同》及《补充协议》于2009年6月29日终止；二、甘宏云、A应于本判决生效之日起三十日内腾退出青浦区练塘镇小蒸东庄村5-1丘（原名青浦区小蒸镇镇东村5-1丘）55亩土地及土地上的相关建筑物；三、甘宏云、A应于本判决生效之日起十日支付原告上海磊园实业发展有限公司2008年11月26日至2010年12月2日期间土地使用费人民币2,120,417元；四、上海磊园实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付甘宏云、A房屋价值补偿人民币47,677,776元；五、上海磊园实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还甘宏云、A垫付款人民币2,306,975元；六、甘宏云、A其余诉请不予支持；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件本诉受理费人民币40,761元，由上海XX公司负担人民币16,838元，由A、B负担人民币23,923元；反诉受理费人民币147,002元，由A、B负担人民币1,140元，由上海XX公司负担人民币145,862元；租金评估费人民币70,980元，由上海XX公司负担；司法笔迹鉴定费人民币36,000元，由A、B负担， 上海XX公司、A、B于2015年11月4日收到民事判决书后，上海XX公司不服一审判决提起上诉，二审经审理后驳回上诉、维持原判， 在（2013）青民三（民）初字第3004号案件中，经上海XX公司申请，本院依法委托上海XX公司对2010年12月2日-2013年12月16日位于上海市青浦区XXXXX号房地产市场租金进行评估、2013年末-2014年末市场租金进行补充评估， 上海XX公司出具司法鉴定估价报告，评估结论为:2010年末-2011年末单层房屋租金0.37元/平方米/天、1-2层房屋租金0.32元/平方米/天;2011年末-2012年末单层房屋租金0.42元/平方米/天、1-2层房屋租金0.36元/平方米/天;2012年末-2013年末单层房屋租金0.46元/平方米/天、1-2层房屋租金0.4元/平方米/天;2013年末-2014年末单层房屋租金0.47元/平方米/天、1-2层房屋租金0.41元/平方米/天;上海XX公司为此支付了评估费用70,980元， 双方对租金评估结论无异议， 本案审理中，本院根据原告申请，依法委托上海XX公司对2015年1月1日-2017年12月31日位于上海市青浦区XXXXX号房地产市场租金进行评估， 上海XX公司出具司法鉴定估价报告，评估结论为:2015年1月1日-2015年12月31日单层房屋租金0.51元/平方米/天、1-2层房屋租金0.45元/平方米/天;2016年1月1日-2016年12月31日单层房屋租金0.56元/平方米/天、1-2层房屋租金0.50元/平方米/天;2017年1月1日-2017年12月31日单层房屋租金0.64元/平方米/天、1-2层房屋租金0.56元/平方米/天， 原告为此支付了评估费用25,000元， 另查明:2016年12月20日，A病故， A与被告B系夫妻关系，A与被告B、被告C、被告D系父子女关系， 位于上海市青浦区（原名青浦区XX5-1丘）土地上的相关建筑物（建筑面积为35,440.41平方米）建成后，一直由A、B对外出租使用至今， 以上查明的事实，由原告与被告的陈述、（2013）青民三（民）初字第3004号民事判决书、（2016）XX02民终1711号民事判决书、司法鉴定估价报告、居民死亡医学证明书、户籍资料等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认， 根据庭审查明的事实，本院认为:民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯， 本院于2015年10月23日作出的（2013）青民三（民）初字第3004号民事判决书已经发生法律效力，该民事判决书判决A、B应腾退出青浦区XX（原名青浦区XX5-1丘）55亩土地及土地上的相关建筑物，但至今A、B未将上述土地及土地上的相关建筑物腾退，因此，原告有权追收相关建筑物占用期间的使用费， 司法鉴定估价报告为在本案中有资质机构上海XX公司出具且评估人员出庭接受当事人询问，本院对该报告予以确认，确定相关建筑物占用使用费标准时以此为参照， 同时，由于双方未对支付使用费期限作约定，依照公平原则和诚实信用原则确定在每届满一年时支付，此时原告可主张未付使用费的相应利息损失， 因A已病故，故其继承人被告A、被告B、被告C、被告D应在继承被继承人E的遗产范围内向原告支付相关建筑物占用使用费及相应利息损失， 对于原告要求被告支付评估费70,980元，因该费用为（2013）青民三（民）初字第3004号一案对2010年12月2日-2014年末位于青浦区XX（原名青浦区XX5-1丘）土地上的相关建筑物市场租金进行评估而发生，且已作出判决，故本院不予支持， 评估费25,000元本案为确定相关建筑物占用期间的使用费而发生，应由被告负担， 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十三条、《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下: 一、被告A应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX公司位于上海市青浦区XX（原名上海市青浦区XX）土地上的相关建筑物使用费（自2015年11月19日起至实际腾退日止，按2015年1月1日-2015年12月31日单层房屋租金0.51元/平方米/天、1-2层房屋租金0.45元/平方米/天;2016年1月1日-2016年12月31日单层房屋租金0.56元/平方米/天、1-2层房屋租金0.50元/平方米/天;2017年1月1日-2017年12月31日单层房屋租金0.64元/平方米/天、1-2层房屋租金0.56元/平方米/天计算，具体建筑面积以沪富估报2017第442号司法鉴定估价报告及权证号为青X××上海市不动产登记信息为准）； 二、被告A应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX公司使用费利息损失（以每年应付使用费为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算；其中2015年11月19日起至2016年11月18日止，自2016年11月19日起算至实际腾退日止；2016年11月19日起至2017年11月18日止，自2017年11月19日起算至实际腾退日止，依此类推）； 三、被告甘宗燕、被告张文美、被告A、被告B应于本判决生效之日起十日内在继承被继承人C的遗产范围内向原告上海XX公司支付上述建筑物使用费及利息损失； 四、原告上海XX公司要求被告甘宗燕、被告张文美、被告A、被告B支付评估费人民币70,980元的诉讼请求不予支持， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费人民币104,624.10元，由原告上海XX公司负担人民币425.90元，被告A、被告B、被告C、被告D负担人民币104,198.20元；评估费人民币25,000元，由被告A、被告B、被告C、被告D负担；公告费人民币260元，由被告A负担， 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院， 审判长A 人民陪审员B 人民陪审员C 二〇一八年三月三十日 书记员D 附:相关法律条文 附:相关的法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯， 第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护， 二、《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限， 超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限， 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任， 附:相关的法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯， 第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护， 二、《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限， 超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限， 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任