上海XX公司与A、B土地租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上海磊园实业发展有限公司与甘宏云、甘宗燕土地租赁合同纠纷二审民事判决书 上海市第二中级人民法院 民事判决书 （2016）沪02民终1711号 上诉人(原审原告、反诉被告)上海磊园实业发展有限公司,住所地上海市青浦区。 法定代表人A,总经理。 委托代理人A,上海XX律师事务所律师。 委托代理人A,上海XX律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)A,男,1956年11月2日出生,汉族,住江苏省。 委托代理人A(系B女儿)。 被上诉人(原审被告、反诉原告)A,女,1982年4月17日出生,汉族,住江苏省。 上诉人上海XX公司（以下简称“磊园公司”）因土地租赁合同纠纷一案,不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第3004号民事判决,向本院提起上诉。 本院依法组成合议庭对本案进行了审理。 本案现已审理终结。 原审法院经审理查明,2006年9月30日,上海XX厂（于2010年5月变更为上海XX公司,以下简称“新仕公司”）与上海XX公司（以下简称“潇潇木业公司”）签订《合作协议》一份,约定:就青浦区XX6-1丘土地约50亩建立合作开发关系；土地租期采用分10年、10年、10年、11年四个合同期限建立一个合同期；双方商定厂房租赁价格按土地面积结算,单价每亩每年人民币（以下币种均为人民币）7,000元,租赁面积为50亩,共计35万元,租赁价格每三年递增一次,递增幅度为50%为准；协议另对其他内容进行了约定。 2007年1月9日,新仕公司与潇潇木业公司签订《补充协议》,约定潇潇木业公司负责出资建设的范围包括青浦区XX6－1丘该土地上的所有地上建筑物、通道、电缆、通讯、用水、用电、排污管道和社保,新仕公司必须对此建设予以配合；如果使用期20年内,遇国家或有关部门征收该土地,则按照国家有关征收条例,土地赔偿归新仕公司,地面所有建筑物及所有出资建立的设施和潇潇木业公司所有出资的费用赔偿归潇潇木业公司。 2007年2月5日,新仕公司与潇潇木业公司签订《补充协议》,约定由潇潇木业公司在新仕公司土地上投资建设厂房,并全权使用该土地上的厂房,潇潇木业公司按照原协议每三年递增百分之五的价格交付土地费用,不存在交纳其他租金和费用问题；在第一个二十年以内,潇潇木业公司按照每三年递增一次租赁价格的方式即按照（原协议每年每亩7,000元的基础上）每三年递增百分之五的价格交付土地费,二十年以后,新仕公司不得收回该厂房,潇潇木业公司享有继续使用该厂房的权利,但双方需要重新确定租赁价格,最高涨幅不超前次价格的百分之二十五。 2007年10月,潇潇木业公司法定代表人A出具法人委托书,由潇潇木业公司与新仕公司签订的合作协议和补充协议等授权A全权负责土地土建项目筹建工作等所有一切事宜,被授权人自负盈亏,该土地所有债权债务与潇潇木业公司无关。 2007年12月3日,新仕公司与磊园公司签订《合作开发合同》一份,约定:新仕公司提供土地（青浦区XX6－1丘,面积52.90亩）、磊园公司提供资金,双方合作建造厂房,在合作期限内,厂房由磊园公司免费使用或出租给第三方,厂房出租的收益归磊园公司,磊园公司向甲方支付土地使用费；双方确认合作期限为三个阶段,第一阶段为二十年,自合同签订之日起计算,第二阶段为十年,自第一阶段结束后次日起计算,第三阶段为十一年,自第二阶段结束后次日起计算；土地使用费按年计算,每满三年土地使用费调整一次,每次调整后使用费在上一年的使用费基础上递增百分之五,第一年每亩土地每年的土地使用费为7,000元；土地使用费每满半年支付一次,一次支付半年的土地使用费,土地使用费从2009年9月30日开始交纳；第二、第三阶段合作关系更改为租赁关系,租金根据市场情况另议；新仕公司负责办理厂房的建造手续提供申请建设项目计划书、建设项目规划许可证、建设工程施工许可证等,磊园公司负责办理所有与建设工程有关的事务包括但不限于委托设计、办理工程招标和决标、聘请监理、工程竣工验收、工程决算等,新仕公司应当协助磊园公司；在合同期限内,新仕公司不得对该土地使用权有设立、出租或许可他人使用以及其他导致土地使用权被处分的行为；磊园公司有权对厂房设立出租、转让或者其他处分行为,但不能免除向新仕公司支付土地使用费的义务；第一阶段合作期限届满,磊园公司在土地上投资建设的厂房归新仕公司所有,其他附属设施的所有权在新仕公司支付补偿金后也属于新仕公司所有,新仕公司支付补偿金不低于其他建筑及附属设施市场价值的百分之六十,且应当在第一阶段届满六个月支付；双方约定合同终止条件为:1、合作期限届满；2、新仕公司的土地使用权全部被征用为国有土地,致使本合同无法继续履行的；3、所有地上建筑物毁损、灭失；4、任何一方被终止、解散、吊销或注销的。 双方约定在合同期限内,所有厂房竣工后,任何一方均不得解除合同。 新仕公司擅自解除合同,磊园公司可以要求新仕公司继续履行合同,所有地上建筑物竣工前,新仕公司擅自解除合同的,新仕公司应当退还磊园公司已经支付的土地使用费,并向磊园公司支付1,000万元的违约金；所有地上建筑物竣工后,新仕公司擅自解除合同的,新仕公司应当向磊园公司支付相当于所有厂房评估价值金额3倍的违约金；经双方协商,本协议生效后,原新仕公司与潇潇木业公司签订的《合作协议》及《补充协议》的权利义务全部转移给磊园公司,原合作协议、补充协议与本合同不一致的以本合同为准。 原审法院另查明,2008年8月18日,磊园公司与上海XX公司（以下简称“甘宏公司”,已于2009年6月29日经批准办理注销登记手续,A、B为该公司股东）签订《合作开发合同》,约定:磊园公司提供土地（青浦区XX6－1丘,面积55亩）、甘宏公司提供资金,双方合作建造厂房,在合作期限内,厂房由甘宏公司免费使用或出租给第三方,厂房出租的收益归甘宏公司,甘宏公司向磊园公司支付土地使用费；双方确认合作期限为三个阶段,第一阶段为二十年,自合同签订之日起计算,第二阶段为十年,自第一阶段结束后次日起计算,第三阶段为十一年,自第二阶段结束后次日起计算；第一阶段中前十年的土地使用费按年计算,每年每亩土地使用费为20,000元,每年实付总计1,050,000元；后十年的土地使用费按每年每亩22,000元,每年计1,150,000元……土地使用费按每年签订日期起缴纳一年的费用,如不付双倍赔偿并用厂房作为抵押；磊园公司负责办理厂房的建造手续包括但不限于申请建设项目计划书、建设项目规划许可证、建设工程施工许可证等；甘宏公司负责办理所有与建设工程有关的事务包括但不限于委托设计、办理工程招标和决标、聘请监理、工程竣工验收、工程决算等,磊园公司应当协助；在合作期限内,甘宏公司有权对厂房设立抵押、出租、转让或其他处分行为,但不能免除向磊园公司支付土地使用费的义务；合作期限届满,磊园公司应当给予甘宏公司附属设施部分不低于市场价百分之六十的补偿；双方约定合同终止条件为:1、合作期限届满；2、磊园公司的土地使用权全部被征用为国有土地,致使本合同无法继续履行的；3、所有厂房毁损灭失的；4、任何一方被终止、解散、吊销或注销的；甘宏公司被终止、解散、吊销或注销的,磊园公司应当给予承继权益的当事人相当于厂房价值金额的补偿,厂房价值应当经过专业的评估机构评估确定；在合作期限内,所有厂房竣工后,任何一方均不得解除合同；厂房竣工前磊园公司擅自解除合同,磊园公司应当退还甘宏公司已经支付的土地使用费并向甘宏公司支付违约金1,000万元；厂房竣工后磊园公司擅自解除本合同的,磊园公司应当向甘宏公司支付相当于所有厂房评估价值金额四倍的违约金。 合作开发合同另对其他内容进行了约定。 此后,磊园公司与甘宏公司签订《补充协议》一份,约定:一、土地使用费每年105万元,首付10万元作为定金,施工许可证办好日起算,以后每年付清每年的土地费；二、施工许可证所需的所有费用由甘宏公司先支付,从而在土地使用费中扣除,施工许可证办好之日起付清一年的土地使用费,如不付磊园公司有权让甘宏公司退出,合同和补充条款无效,且定金和其他费用磊园公司概不负责；三、土地使用费的合同内容与原始磊园公司与新仕公司一致,除土地使用费的金额不同,如有内容条款不一致的按违约处理；四、如土地施工建筑许可证办不到造成甘宏公司一切损失由磊园公司负责,双倍赔偿甘宏公司支付的定金等；五、前期的费用发票原件交给甘宏公司管理,建筑工程中所遇一切政府部门干涉由磊园公司负责。 磊园公司又与甘宏公司签订了《建设工程施工协议书》,约定由甘宏公司承包建造系争的青浦区XX地块上新建厂房工程,合同价款暂定1,890万元,按93定额按实际面积结算,施工资金由甘宏公司自筹。 2008年11月25日,磊园公司办妥了《建设工程规划许可证》,迟迟未办理出《建设工程施工许可证》,但甘宏公司关于新建厂房的工程已动工开展。 2008年12月25日,上海XX公司致函青浦区XX,表示:该项目已办妥工程规划许可证等,但劳务分包合同备案、综合保险费缴纳、报监及施工许可证因建设方未及时交纳规费和提供相应材料,导致后续手续无法进行,但工程在未具备施工许可证的情况下已擅自动工；为确保社会稳定,上海XX公司已停止办理该公司的所有前期手续,并建议XX对项目投资方是否具备开发实力作进一步确认,以免日后发生纠纷。 2009年1月22日,磊园公司法定代表人与A共同出具《承诺书》,表示:磊园公司与新仕公司签订的合作开发协议中,再与甘宏公司签订的合作开发合同中的差价,甘宏公司必须保证按时支付给磊园公司,按三方的合同为准。 2009年6月29日,甘宏公司经工商登记注销,A、B作为股东签字确认并承诺:公司债务已清场完毕,若有未了事宜,股东愿意承担责任。 2010年12月,A、B出资将地上建筑物（单层房屋5幢,建筑面积7,320.90平方米；双层房屋9幢,建筑面积23,270.51平方米）全部建成。 由A、B对外出租使用。 2013年6月7日,上述甘宏公司出资建造的坐落于青浦区XXXXX号房地产取得了《上海市房地产权证》,登记于新仕公司名下。 原审又查明,2010年10月11日,磊园公司曾起诉A、B要求确认《合作开发合同》及《补充协议》于2009年7月6日终止、腾退房屋土地及经济损失,法院以（2010）青民三（民）初字第2239号立案受理；该案审理中,A、B亦提起了反诉请求,要求磊园公司返还办理施工许可证的费用、已垫付的办证费用及定金。 此案于2012年6月、7月各自撤回本反诉,法院裁定予以准许。 2010年10月18日,新仕公司曾起诉磊园公司要求解除双方之间的《合作开发合同》、支付2010年10月至2011年3月的土地使用费。 上海市青浦区人民法院以（2010）青民三（民）初字第2304号立案受理,于2012年6月25日作出一审判决,判令磊园公司支付新仕公司至2011年3月底的土地使用费余额39,766元,但对新仕公司要求解除与磊园公司的《合作开发合同》请求不予支持。 新仕公司不服一审判决提起上诉,二审经审理后驳回上诉、维持原判。 在（2010）青民三（民）初字第2304号案件中,经新仕公司申请,青浦区人民法院通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对“上海新仕电子电器制造厂扩建二期厂房”的工程造价进行司法鉴定。 上海XX公司出具司法鉴定报告,该报告中载明双方均认为工料机价格应按施工期间的价格取定；由于双方间无施工承发包合同关系,鉴定机构又按照重置成本价计算。 鉴定结论为:1、重置成本价工程造价为47,677,776元；2、施工期价格工程造价为39,859,344元。 本案审理中,法院根据磊园公司申请,依法委托上海富申房地产估价有限公司对2010年12月2日-2013年12月16日系争工业房地产市场租金进行评估、2013年末-2014年末市场租金进行补充评估；评估结论为:2010年末-2011年末单层房屋租金0.37元/平方米/天、1-2层房屋租金0.32元/平方米/天；2011年末-2012年末单层房屋租金0.42元/平方米/天、1-2层房屋租金0.36元/平方米/天；2012年末-2013年末单层房屋租金0.46元/平方米/天、1-2层房屋租金0.4元/平方米/天；2013年末-2014年末单层房屋租金0.47元/平方米/天、1-2层房屋租金0.41元/平方米/天；磊园公司为此支付了评估费用70,980元。 双方对租金评估结论无异议。 此外,A对磊园公司提供的《建设工程施工协议书》上“A”签字真实性有异议,认为其未曾与磊园公司签订过此协议书、未曾加盖过甘宏公司印章,为此申请司法笔迹鉴定。 法院依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定,鉴定结论:《协议书》上落款处“A”签名字迹与A样本字迹系同一人所写；《协议书》上落款处“上海XX公司合同专用章”印章印文是否为上海XX公司的同名印章所留印文难以提供鉴定意见。 为此司法鉴定A、B支付了司法鉴定费36,000元。 2013年磊园公司向原审法院提起诉讼,认为2009年7月6日,甘宏公司被注销,A、B承诺该公司债务已清偿完毕,若有未了事宜,由其承担责任。 磊园公司认为双方约定的终止情形已经出现,且A、B的行为有明显违约行为,导致巨大损失,请求法院判令:1、确认磊园公司与甘宏公司签订的《合作开发合同》及《补充协议》于2009年7月6日解除；2、判令甘宏云、甘宗燕腾退出青浦区小蒸镇东村5-1丘的55亩土地及土地上的相关建筑物（即甘宏公司投资建造的房屋）；3、判令赔偿土地使用费损失4,225,171元（按105万元/年的2倍标准,从2008年11月26日起算至2010年12月2日房屋建造好日）；4、判令赔偿自2010年12月3日起至实际腾退日止的房屋使用费（按照司法评估的房屋租金标准计算）。 A、B反诉称:磊园公司存在严重的违约行为,请求判令:1、口头合作合同自判决生效日起解除；2、判令赔偿厂房重置成本费用47,677,776元；3、判令磊园公司返还垫付款2,746,975元；合计50,424,751元。 原审法院经审理后认为,磊园公司与甘宏公司签订的《合作开发合同》及《补充协议》,虽名为是合作开发合同,但因双方并不分担经营上的风险,磊园公司也仅是收取土地租金,故应认定合同性质是土地租赁关系。 双方对于由甘宏公司出资建造房屋及合同解除或终止后房屋权属的处理约定属双方对于土地租赁合同中添附如何处理的约定,并不影响土地租赁合同的性质。 土地租赁合同是双方当事人真实意思的表示,对于建造房屋也约定了需根据规定经申请和审批,故合同内容中除超过20年租期约定属无效外其他部分未违反法律法规的规定,是合法有效的。 在磊园公司与甘宏公司上述合同及协议履行不到一年期限,2009年6月29日甘宏公司就被工商登记注销的事实,双方之间的租赁合同事实上发生了约定终止的情形,故2009年6月29日磊园公司与甘宏公司之间的《合作开发合同》及《补充协议》即已终止。 合同终止后,磊园公司与甘宏公司的保结人即A、B并未就合同终止后的事项进行结算或处理；事实上由磊园公司与A、B参照原《合作开发合同》及《补充协议》约定内容在继续实施相关行为,最后至2010年12月地上房屋建成、2013年6月办理了相关产权证、至今由A、B对外出租收益。 虽然在过程中发生了施工许可证未办理等情况,但最终有证房屋建成并对外出租收益的客观事实已经完成。 根据法律规定,合同的权利义务终止后,不影响合同中结算和清理条款的效力,故此法院认为:（1）合同终止后,A、B理应按照合同约定的内容履行腾退义务,并由磊园公司按照合同约定给予甘宏公司承继人即A、B相当于厂房价值金额的补偿。 （2）A、B亦应承继原甘宏公司的义务,向磊园公司支付自2008年11月26日起至2010年12月2日期间的土地使用费。 关于磊园公司应当支付的厂房价值问题,法院认为磊园公司与甘宏公司之间并无实质意义上的承发包关系,《合作开发合同》约定的“厂房价值金额”理应理解为房屋在合同终止当时的现值价值,可以参照2011年时经司法评估的房屋重置价47,677,776元。 《合作开发合同》中并未约定甘宏公司有支付房屋使用费的义务,故法院参照合同中关于土地使用费的约定和标准确定甘宏云、甘宗燕的支付义务。 对于2010年12月3日起至实际腾退日止的土地使用费,法院根据磊园公司在庭审中的陈述,暂不在本案中处理。 关于反诉中垫付费用返还问题。 法院认为:甘宏云、甘宗燕提供的证据足以证明其已付的垫付款、因磊园公司原因产生的实际损失。 磊园公司虽提出部分异议,但并未提供相应的证据予以反驳或佐证。 对于A、B委托他人在未取得施工许可证的情况下办理房屋产权证支付巨额代办费用,法院认为该笔费用的产生其合法性、合理性都有待商榷,故此对该笔费用不予确认,法院确认甘宏云、甘宗燕代磊园公司垫付费用为2,306,975元。 原审法院据此判决:一、上海磊园实业发展有限公司与原上海甘宏建筑装饰工程有限公司签订的《合作开发合同》及《补充协议》于2009年6月29日终止；二、甘宏云、甘宗燕应于判决生效之日起三十日内腾退出青浦区练塘镇小蒸东庄村5-1丘（原名青浦区小蒸镇镇东村5-1丘）55亩土地及土地上的相关建筑物；三、甘宏云、甘宗燕应于判决生效之日起十日支付上海磊园实业发展有限公司2008年11月26日至2010年12月2日期间土地使用费2,120,417元；四、上海磊园实业发展有限公司应于判决生效之日起三十日内支付甘宏云、甘宗燕房屋价值补偿47,677,776元；五、上海磊园实业发展有限公司应于判决生效之日起三十日内返还甘宏云、甘宗燕垫付款2,306,975元；六、甘宏云、甘宗燕其余诉请不予支持。 原审判决后,上诉人磊园公司不服,向本院提起上诉称:被上诉人未按约定支付土地使用费,应当承担相应的违约责任,即双倍赔偿土地使用费。 厂房的价值应当按照2009年6月29日建造厂房的成本价进行评估,原审法院按照2011年厂房重置价判决磊园公司支付甘宏云、甘宗燕47,677,776元不当。 请求撤销原审法院判决第三、四、五项判决主文,发回重审或在查明事实基础上改判。 被上诉人甘宏云、甘宗燕共同答辩称:原审法院判决正确,请求本院予以维持。 本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。 本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 磊园公司与甘宏公司之间的《合作开发合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示,双方均应依约履行。 磊园公司上诉认为,甘宏公司未按照约定支付土地使用费,应双倍赔偿。 但双方在《补充协议》中对土地使用费约定为施工许可证办好日起算。 此后,磊园公司始终未能办出施工许可证,故磊园公司违约在先,其要求A、B双倍赔偿,无事实和法律依据,本院不予采纳。 磊园公司与甘宏公司签订的《合作开发合同》中约定“乙方（甘宏公司）被终止,解散、吊销或者注销的,甲方（磊园公司）应当给予承继乙方权益的当事人相当于厂房价值金额的补偿,厂房价值应当经过专业评估机构评估确定”。 原审法院按照重置价判决磊园公司支付甘宏云、甘宗燕47,677,776元并无不当。 磊园公司上诉要求按照2009年6月29日建造厂房的成本价进行评估无事实依据,本院不予采纳。 综上所述,原审认定事实清楚,判决并无不当。 据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费人民币187,763元,由上诉人上海XX公司负担。 本判决为终审判决。 审判长张志煜 审判员吴俊 审判员王伟 二〇一六年七月二十九日 书记员王小玥 附:相关法律条文 附:相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,XX列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定；……