律师观点分析
上诉人张X因与被上诉人董XX房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2017）冀0502民初2551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张X的委托诉讼代理人李XX，被上诉人董XX的委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张X上诉请求：一、依法撤销邢台市桥东区人法院（2017）冀0502民初2551号民事判决，依法改判或发回重申。二、判令被上诉人董XX承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定上诉人和被上诉人在履行《房屋买卖合同》过程中均存在过错，认定事实明显错误。1、2017年2月8日，上诉人与被上诉人在邢台市万程房地产经纪有限公司顺德路分公司居间下签订《房屋买卖合同》。合同签订后，上诉人按照合同约定向被上诉人支付定金2万元。上诉人在履行合同过程中，不存在任何过错。2、《房屋买卖合同》无法继续履行，系因被上诉人单方过错所致。被上诉人与上诉人签订《房屋买卖合同》并收取上诉人定金2万元后，因房产价格上涨，多次、明确向中介方及上诉人表示不再出售该房屋。上诉人为证明被上诉人违约，申请证人卜X出庭作证，证人卜X当庭明确被上诉人不履行合同的事实。被上诉人对证人证言无异议且未提供任何证据加以反驳。因此，可以认定被上诉人己经构成明示违约。一审法院认定“仅凭被上诉人口头言语不履行合同义务，不足以证实被上诉人存在单方拒绝履约的行为存在”明显偏袒被上诉人，有失公平、公正。3、一审法院认定上诉人“在合同约定期限内未履行支付剩余房款义务存在过错”，无任何事实与法律依据。上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》后，按照约定向被上诉人支付了定金。其后，被上诉人多次明确向上诉人及中介方表示不再出售该房屋，即要求解除《房屋买卖合同》。此时，上诉人拥有要求被上诉人“继续履行合同”或者解除合同后要求被上诉人“承担违约责任”的选择权。一审法院将本属于上诉人的合同权利变成合同义务，明显歪曲事实、曲解法律。二、一审法院依据《合同法》第九十四条规定解除《房屋买卖合同》，却不支持上诉人要求被上诉人承担违约责任的主张，适用法律错误。1、《房屋买卖合同》第八条约定：“甲方（被上诉人）收到乙方（上诉人）购房定金后，双方要互讲诚信，不得违约，如果违约，违约方将承担违约金贰万元及中介费。”该约定，系双方真实意思表示，对双方产生同等的拘束力。本案中，因被上诉人单方原因导致合同无法继续履行，其行为构成违约，根据《合同法》第一百零七条及第一百一十四条之规定，被上诉人应当按照双方之约定，承担相应的违约责任。2、一审法院以合同目的无法实现，双方均存在过错为由，解除双方签订的《房屋买卖合同》，判令被上诉人返还上诉人定金2万元。同时，一审法院还判决被上诉人自2017年2月9日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息至款项履行完毕之日止。一审法院判决被上诉向上诉人支付利息，没有任何事实和法律依据。一审法院判决被上诉人向上诉人支付利息，其实质是已经认定被上诉人的违约行为，支付利息是被上诉人向上诉人承担的赔偿损失的责任。在双方签订的《房屋买卖合同》己经明确约定了违约责任的情况下，被上诉人理应按照合同约定承担违约责任，而不是承担赔偿上诉人损失的责任。
董XX答辩称，１、一审法院认定事实清楚，适用法律完全正确。中介方多次沟通，被上诉方拒绝履行合同的事实不存在，因为被上诉方在合同约定的期限内在事实上已经腾空了房屋，并且在事实上已经搬到了其他地方居住，这就是为卖房做行动上的准备，事实胜于雄辩。上诉方让中介作证，想证实董XX不履行协议，理由不能成立。被上诉人的腾房行为实际上是在配合上诉人的交易行为，不可能导致上诉人不能继续履行合同，因为上诉人履行合同的行为应该表现为依照合同期限向被上诉人完全履行购房款，这是上诉人的单方行为和合同义务，上诉人没有履行，这是上诉人自己的行为导致的。２、在本案当中上诉人主动要求解除合同，这就印证了上诉人前期不履行合同的真实目的，其真实目的就是不想购买房了。本案实质原因是因为上诉人不交纳购房款导致购房合同不能履行。
张X向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》。2、判令被告返还原告定金20000元；3、判令被告向原告支付违约金20000元，并向原告支付已由原告垫付的中介费4500元；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2017年2月8日原、被告经邢台市万程房地产经纪公司居间签订房屋买卖合同，约定被告董XX自愿将其自有房屋一处出售给原告张X，张X向董XX预交定金20000元，其余购房款在2017年6月30日前分两次交清，董XX于2017年6月30日前将房产交付张X使用，并约定张X交纳首付款205000元后，董XX协助张X办理过户手续。如有违约，违约方承担违约金20000元及中介费，中介费按成交价的2%收取。2017年2月9日，张X支付购房定金20000元，支付中介费4500元，有董XX收到条和万程中介为张X出具的收据为证。
张X申请万程中介职工卜X出庭作证，证明张X交纳购房定金后，董XX打电话不卖房子了，同意退钱，中介公司多次打电话及去家里做工作，董XX都不同意卖房子。张X认为董XX明确表示不履行主要义务构成违约，应按合同约定承担违约责任。董XX未否认曾经打电话告知不卖房子，但认为是其一时说的气话，并不是不卖房子了，张X没有按合同交纳后续款项，张X构成违约。
另查明，张X在民事起诉状中董XX个人信息栏中所写性别为男。经核实，董XX身份证号码及其他身份信息均书写无误，其性别应为女。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，在该合同中除了约定原告在购买房屋时交付定金外，也对双方各自的权利及义务进行了约定，即明确了原告履行剩余房款的义务及被告交付房屋办理过户手续的义务。在原告交付20000元定金后，未向被告交付剩余房款，原告称未交付剩余房款的原因系因被告明确表示不想卖房子了，并有中介职工卜X到被告家中向被告做工作，被告也不表示房子不卖了，致使其未能依照合同约定履行剩余房款。而被告则表示因为卖房一事家中亲属的意见发生分歧，不愿意卖房子是气话，事实上房屋已经腾空，并为出售房屋做了准备。由于原、被告之间在合同履行过程中产生分歧，导致双方均未能按照合同约定的条款履行义务。原告在合同约定期限内应履行支付剩余房款的义务，但因其所称被告口头表示不卖房子导致未能依约履行，其仅凭被告的口头言语而不履行合同义务，不足以证实被告单方拒绝履约的行为存在。原、被告双方签订的合同是受法律保护的有效合同，仅凭单方口头表示拒绝不足以证明合同无法履行，原告可以通过书面催告、款项提存、民事诉讼等方式要求被告依照合同约定履行义务，但原告并未通过合法有效的方式完善自己的义务，保护自己的合法权益，也未能提交充分证据证明被告存在违约行为。被告方在签订合同后，因为家庭内部分歧口头表示拒绝出售房屋的行为也违背了诚实信用原则。在该《房屋买卖合同》的履行过程中，双方均未能按照合同约定履行各自的义务，致使该合同无法实现合同目的，均存在一定程度上的过错。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，对于原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，依法予以支持。因签订合同而交付给被告的购房定金，在解除合同后，被告应依法进行返还，并给予原告合理的损失赔偿。原告主张被告应承担违约金的请求未提交充分证据证实，不予支持。原、被告双方在合同履行过程中均存在一定过错，对于原告主张的垫付的中介费4500元，应由原、被告各负担2250元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、解除张X与董XX2017年2月8日签订的《房屋买卖合同》。二、董XX自本判决生效之日起五日内返还张X购房定金款20000元，并自2017年2月9日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息至款项履行完毕之日止。三、董XX自本判决生效之日起五日内返还张X垫付的中介费2250元。四、驳回张X的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费913元，减半收取456.5元，由原告张X与被告董XX各负担228.25元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
对本案事实，本院与一审法院认定一致。
本院认为，张X与董XX签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当全面严格履行。依据合同，张X交付房款为其主要义务，董XX收到房款后，交付房屋，协助张X办理过户手续为其主要义务。当事人之间合同约定的是，乙方（张X）向甲方（董XX）预缴纳购房定金20000元，其余购房款，张X于2017年6月30日前分二次交清，董XX于2017年6月30日前将房产正式交付张X使用。事实是，董XX于2017年6月30日前，腾清了案涉房屋，搬到邢台市桥东区居住，准备好待张X交付房款就将房屋交付给张X。而张X没有提供证据，证实其具有履约能力，履行了交付房款的义务。本案当事人不具有二手房屋买卖的基本经验和知识，对对方缺乏必要的了解，合同条款、内容不完备，难以操作执行。合同签订后不久，双方就因为琐事对对方不再信任，双方不再联系、沟通，不再协商履行合同，不再相向而行。上述种种是为本案合同未能履行完毕的原因。鉴于本案事实和相关法律规定，张X要求解除合同，应予支持。但张X认为合同未能全部履行系由董XX单方违约造成，理据不足，其请求判令董XX给付违约金，不应支持。鉴于本案事实和相关法律规定，一审法院判决适当。
综上所述，张X的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费913元，由上诉人张X承担。
本判决为终审判决。
张国强律师