律师观点分析
原告：丹江口市XX公司。住所地：湖北省丹江口市沙XX原国税局办公楼。统一社会信用代码：9142XXXX7570299D。
法定代表人：吴XX，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谭XX，女，生于1993年8月16日，汉族，湖北XX公司员工，住湖北省丹江口市。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：衡XX，湖北XX职律师。代理权限：一般代理。
被告：刘XX，女，生于1971年6月18日，汉族，户籍地：湖北省十堰市茅箭区。现住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：孔XX，湖北XX专职律师，代理权限：一般代理。
第三人：湖北XX公司，住所地：湖北省丹江口市经济开发区水都大道XX。组织机构代码：557XXXX0834-1。
法定代表人：王X，该公司经理。
第三人：王X，男，生于1970年11月3日，汉族，住湖北省丹江口市和平路1号1栋2单XX。公民身份号码：XXX。
第三人：吴X，女，生于1979年3月25日，汉族，湖北XX公司股东，住湖北省丹江口市。
第三人：潘XX，男，生于1968年1月26日，汉族，丹江口市XX，住湖北省丹江口市。
委托诉讼代理人：陈X，湖北XX。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：项检，湖北XX。代理权限：一般代理。
原告丹江口市XX公司与被告刘XX、第三人湖北XX公司、王X、吴X、潘XX案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法由审判员戴隆伟、陈X和人民陪审员王耕三人组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丹江口市XX公司委托诉讼代理人谭XX、衡XX，被告刘XX及其委托诉讼代理人孔XX，第三人潘XX及其委托诉讼代理人项检到庭参加了诉讼，第三人湖北XX公司、王X、吴X经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丹江口市XX公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院停止对丹江口市水岸星城1栋2单XX房屋的执行措施；2.本案的诉讼费用由被告和第三人承担。事实与理由：丹江口市人民法院在执行被告刘XX与第三人湖北XX公司、王X、吴X民间借贷纠纷一案中，原告于2019年5月13日对法院查封预登记在第三人王X名下的位于丹江口市水岸星城1栋2单XX号房屋提出书面异议，法院于2019年5月27日作出（2019）鄂0381执异23号执行裁定书。原告因不服上述裁定，依法提起执行异议之诉，理由如下：一、原告虽就丹江口市水岸星城1栋2单XX号房屋与第三人王X签订《商品房预售合同》，但因第三人王X未按照合同约定向原告支付购房款，上述合同已经解除。二、第三人王X虽就上述房屋办理了预告登记，但上述房屋并未转移到第三人王X名下，原告才是上述房屋的所有权人，享有排除强制执行的实体权利。三、因上述房屋已不能按照预期过户至第三人王X名下，第三人王X对确定取得上述房屋的所有权已不具有可期待性，法院亦不能将上述房屋作为第三人王X的个人财产进行处置。四、涉案房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下后，预查封登记才能转为正式查封，在转为正式查封之前，法院不能将预查封的财产作为被执行人的财产进行处置。五、因第三人王X未实际履行《商品房预售合同》，原告又与第三人潘XX签订了《商品房买卖合同》，在第三人潘XX支付购房款后原告已将涉案房屋交付给第三人潘XX使用。综上所述，原告作为丹江口市水岸星城1栋2单XX房屋的所有权人，有权对上述房屋排除强制执行，请求法院停止对丹江口市水岸星城1栋2单XX房屋的执行措施。
被告刘XX辩称，原告不是本案涉诉房屋的所有权人，其对涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。2009年12月21日，佳源XX与王X签订《商品房预售合同》，王X购买本案涉诉房屋并办理了预售登记，2010年1月5日，王X用本案涉案房屋办理抵押向丹江口市XX银行借款，在未对本案涉诉房屋解除抵押前且未征得抵押权人同意的情况下，佳源XX于2011年3月5日又与潘XX签订《商品房预售合同》，将本案涉案房屋出售给潘XX，该房屋存在“一房二卖”情形。丹江口市人民法院（2018）鄂0381民初374号民事判决书确认佳源XX与王X签订《商品房预售合同》为有效合同。（2018）鄂0381民初1572号民事判决书审理查明部分，“被告佳XX公司与被告王X签订了《商品房预售合同》，在丹江口市房地产交易所办理了预售登记，该房屋的所有权已转移，被告佳XX公司无权再处分该房屋。”该份判决书确认佳源XX对涉案房屋不享有所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，原告不是涉案房屋的权利人，其对涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人潘XX辩称：1.丹江口市XX公司为水岸星城1栋2单元201房屋所有人。2.丹江口市XX公司与王X之间的挂靠协议真实性无法确认，不具有对外效力。3.丹江口市XX公司与王X之间的挂靠协议本身因违法而无效。4.王X与丹江口市XX公司之间的挂靠协议签订的《商品房预售合同》因王X违约而解除。5.第三人潘XX实际占有并使用涉案房屋。6.刘XX提供的4份生效判决不能作为执行依据。因此，王X并非涉案房屋的所有权人，丹江口市XX公司才是涉案房屋的所有权人，应排除对涉案房屋的强制执行。
第三人湖北XX公司、王X、吴X经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状和相关证据材料。
本院经审理认定事实如下：2009年12月21日，原告丹江口市XX公司（以下简称佳源XX）与第三人王X签订《商品房预售合同》，约定由第三人王X购买位于丹江口市水岸星城XX2单XX201房屋。房屋总价款XXX元，王X已付购房款XXX元，剩余XXX元以银行按揭方式支付，最终以银行审批为准。佳源XX在2010年4月28日前将房屋竣工验收合格的商品房交付给王X。2009年12月30日，本案涉诉房屋在丹江口市房地产交易所办理了鄂丹房预字（2009）01号房屋预售登记。2010年1月5日，经佳源XX担保，王X以购买的涉诉房屋作抵押，在丹江口市XX银行申请贷款XXX元，贷款期限10年，并与该行签订了《个人购房借款担保合同》。2011年3月5日，丹江口市佳源XX与潘XX签订《商品房预售合同》，约定潘XX购买位于水岸星城1幢2单元201房屋，房屋总价款为XXX元，付款方式为买受人按分期付款方式按期付款：在2011年3月7日前付房款100万元，2011年4月10前付款200万元，2011年12月31日前付款50万元，剩余款项在2012年9月30日前一次性付清，合同未约定具体交付房屋期限，王X在该合同出卖人佳源XX法定代表人一栏处签名，同时加盖了丹江口市佳源XX的印章。2011年3月10日至2012年10月30日，潘XX分10次共向佳源XX水岸星城项目部支付购房款363万元，期间潘XX将涉诉房屋装修成酒店对外营业。2012年7月，因酒店的两个包厢的采光被广告牌遮挡，王X同意扣除10万元购房款作为对潘XX的补偿；潘XX用王X于2012年7月16日在丹江口市XX公司出具的借条抵偿购房款23万元。2012年11月10日、2013年9月21日佳源XX向潘XX出具2份收据，分别证明潘XX以承兑汇票抵付购房款30万元和50万元。2015年2月9日，潘XX再次支付给佳源XX水岸星城项目部9万元。诉讼中，潘XX称已通过承兑汇票补清了后续尾款，已经向原告丹江口市XX公司支付完毕购房款XXX元。2015年6月17日，王X向佳源XX出具《情况说明》载明：王X与佳源XX2009年签订的购买水岸星城1幢2层房产的预售合同，当时由于资金短缺，后办理了抵押贷款，与佳源XX签订的预售合同并没有履行，也没有向佳源XX支付过购房款。潘XX持该《情况说明》向本院提起诉讼，要求佳源XX、王X为其办理本案涉诉房屋过户手续，本院经审理认为丹江口市佳源XX与王X签订《商品房预售合同》后，在丹江口市房地产交易所办理了预售登记，王X依据此合同和预售登记在银行办理了抵押贷款，该房屋的所有权已转移至王X，佳源XX无权再处分该房屋，但佳源XX在既未与王X解除房屋买卖合同，亦未消除银行抵押的情形下，又将本案涉诉房屋另行出售给潘XX，潘XX与佳源XX签订的合同并不能认定为效力待定合同或有效合同；潘XX在购买房屋时其未对涉案房屋进行审查，且未办理预售登记，即向佳源XX水岸星城项目部支付购房款，但收款人未出具正规发票，本院据此于2015年12月25日作出（2015）鄂丹江口民初字第01307号民事判决，驳回潘XX要求佳源XX、王X为其办理房屋过户手续的诉讼请求。该判决书送达后双方当事人均未上诉。2017年8月6日，丹江口市XX公司给潘XX出具证明，证明本案争议房产购房款已付清。
另查明，王X、吴X原系夫妻关系，XX公司系王X、吴X二人投资注册成立的有限责任公司。刘XX与XX公司、王X、吴X民间借贷纠纷一案，刘XX于2015年6月10日向本院提起诉讼，并提出诉前财产保全申请。经本院审查后，于2015年5月29日作出（2015）鄂丹江口民保字第00023号民事裁定，对王X所有的位于丹江口市××大道东XX××号商业用房（即本案涉诉房屋，预告登记证明号：XXX）予以查封。2015年8月11日，本院经审理后作出（2015）鄂丹江口民初字第01152号民事判决书，判决：一、王X、吴X在该判决生效后十日内共同偿还刘XX借款本金810万元及相应的利息，XX公司对该笔借款本息承担连带清偿责任；XX公司、王X、吴X在判决生效后十日内共同偿还刘XX借款本金360万元以及相应的利息；二、驳回刘XX的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，刘XX申请强制执行。本院于2018年2月27日作出（2018）鄂0381执9号之四执行裁定书，对本案涉诉房屋等财产予以续查封。潘XX于2018年4月23日对（2015）鄂丹江口民保字第00023号民事裁定书及（2018）鄂0381执9号之四执行裁定书提出书面异议。在异议期间，潘XX出具书面承诺，称王X尚欠丹江口市XX银行的贷款自己可以代为偿还，抵押权消除之后，潘XX向王X进行追偿。本院遂作出（2018）鄂0381执异21号执行裁定书：中止（2015）鄂丹江口民保字第00023号民事裁定书及（2018）鄂0381执9号之四执行裁定书对涉诉房屋的执行措施。2018年5月24日，刘XX不服本院（2018）鄂0381执异21号执行裁定书，依法提起执行异议之诉，请求法院准许对登记在王X名下的位于丹江口市水岸星城1栋2单XX房屋的继续执行。在该案审理过程中，丹江口市XX银行亦向本院提起诉讼，要求佳源XX、王X和吴X偿还贷款本息，经调解，双方当事人达成协议：王X、吴X于2010年1月14日从丹江口市XX银行借款XXX元，截止2017年12月20日尚欠借款本金856923.11元及利息7279.93元，王X、吴X在2018年12月31日前还清所欠的借款本金及利息，否则丹江口市XX银行向人民法院申请强制执行，并有权申请拍卖或变卖抵押财产（即本案涉诉房屋）优先受偿，不足部分由佳源XX按合同约定承担连带担保责任。本院作出（2018）鄂0381民初374号民事调解书对上述协议予以确认。2018年7月26日，本院经审理后认定被告潘XX对争议房产不能证明其有所有权，其对争议的房产不享有足以排除强制执行的权利，因此作出（2018）鄂0381民初1572号判决准许执行本院（2015）鄂丹江口民保字第00023号民事裁定书及（2018）鄂0381执9号之四（续保）执行裁定书对第三人王X所有的位于丹江口市水岸星城1栋2单XX房屋的执行措施。潘XX不服本院（2018）鄂0381民初1572号判决，依法向十堰市中级法院提起上诉。2018年10月30日，经十堰市中级法院二审审理后认为潘XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决驳回上诉，维持原判。2019年5月13日，本院在执行刘XX与湖北XX公司、王X、吴X民间借贷纠纷一案中，丹江口市XX公司对本院查封被执行人王X所有的位于丹江口市水岸星城XX2单XX201房屋提出书面异议。经本院依法组织合议庭书面审查后认为异议人丹江口市XX公司在没有证据证实其已经依法取得对丹江口市水岸星城XX2单XX201房屋实体权利的情况下要求排除执行，其异议理由不能成立，故依法作出（2019）鄂0381执异23号执行裁定书裁定驳回丹江口市XX公司的异议请求。2019年6月12日，丹江口市XX公司不服本院（2019）鄂0381执异23号执行裁定，向本院提起执行异议之诉，请求法院停止对丹江口市水岸星城XX2单XX201房屋的执行措施。
本院认为，根据当事人主张,本案争议焦点为:丹江口市XX公司对案涉房屋位于丹江口市水岸星城XX2单XX201房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。同时案外人是否对执行标的物享有排除人民法院强制执行的民事权益,其审查标准应为实质性审查,参照《执行异议复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此在本案中丹江口市XX公司于2009年12月21日与王X签订《商品房预售合同》，王X购买本案涉诉房屋并办理了预售登记；2010年1月5日，王X用本案涉案房屋办理抵押向丹江口市XX银行借款，在未对本案涉诉房屋解除抵押前且未征得抵押权人同意的情况下，佳源XX于2011年3月5日又与潘XX签订《商品房预售合同》，将本案涉案房屋出售给潘XX，该合同载明的出卖人仍是佳源XX，王X只是代表佳源XX在合同上签名，并不能证明王X是涉诉房屋的出卖人，故本案涉诉房屋存在“一房二卖”情况，依据现有的证据不足以认定佳源XX与潘XX签订的《商品房预售合同》为有效合同。同时，丹江口市XX公司提供的王X于2015年6月17日出具的《情况说明》及2018年12月5日向王X出具的解除合同通知书，证明佳源XX与王X签订的《商品房预售合同》王X没有依照合同约定履行付款义务，其与王X签订的《商品房预售合同》已经解除。但该《情况说明》载明的内容与王X签订的《商品房预售合同》约定的内容、办理预售登记行为和办理涉诉房屋抵押贷款行为明显矛盾，在无其他证据予以佐证或者印证的情况下，不足以认定王X出具《情况说明》载明的内容属实。关于原告丹江口市XX公司与第三人潘XX签订商品房预售合同，潘XX已支付完毕全部房款的问题，第三人潘XX和丹江口市XX公司的付款除了收据外并无其他证据予以印证。且潘XX仅提供了丹江口市XX公司出具的收据复印件予以证实，对于尾款的支付，潘XX在庭审中自认通过承兑汇票进行了支付，但没有提交相关证据予以佐证。且被告潘XX付款方式中承认大量使用承兑汇票付款，部分使用债务抵偿购房款；付款时间反映，在王X××与丹江口市XX公司签订“挂靠协议”后，王X的“水岸星城项目部”已大部分收取潘XX购房款的情况下，第三人潘XX仍然向丹江口市XX公司支付购房款，上述由潘XX提供证据证明的事实不符合交易习惯，潘XX无法做出合理解释，也证明丹江口市XX公司与潘XX签订的《商品房预售合同》不具有真实性。同时，丹江口市XX公司向王X出具的解除合同通知书是在十堰市中级人民法院驳回潘XX的上诉请求，涉案房屋恢复执行程序后作出的，也不符合通常合同解除习惯。原告丹江口市XX公司认为王X就涉案房屋办理了预告登记，但由于涉案房屋未办理不动产登记转移至王X名下，该涉案房屋丹江口市XX公司仍为所有权人，其享有排除强制执行的实体权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”可知,不动产物权以登记为公示生效的要件,占有不动产不产生物权变动的法律效果。经审查，本案案涉房屋尚未进行正式的产权登记,仅办理了商品房预告登记,登记人为第三人王X。从物权公示的角度来看,案涉房屋的所有权人为第三人王X。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。原告丹江口市XX公司向法庭提供的与潘XX的《商品房预售合同》，无法引起房屋权属的变动,且涉案房屋处于银行抵押状态，预告登记在第三人王X名下，尚未完成权属登记的正式手续。同时，丹江口市XX公司在明知××房屋已经向丹江口市XX银行进行抵押，在未剔除他项权利的情况下仍与第三人潘XX签订《商品房预售合同》,未尽到交易的注意义务,存在主观过错。综上所述,原告丹江口市XX公司对案涉房产仍不享有足以排除强制执行的民事权益,其诉请应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条,第三百一十二条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定,判决如下:
驳回原告丹江口市XX公司的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告丹江口市XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。
衡建广律师