A与B、C房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

律师观点分析

A与B、C房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书 上海市徐汇区人民法院 民事判决书 （2013）D（民）初字第3879号 原告E， 委托代理人A， 委托代理人A， 被告A， 被告A， 原告A与被告B、C房屋租赁合同纠纷一案，于2013年12月23日向本院起诉，本院于当日立案受理后，适用普通程序，本院于2014年5月15日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人A、B，被告A到庭参加诉讼，被告A经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼本案，现已审理终结， 原告A诉称，2013年5月3日，原告在“房源网站”中介公司与被告A签订《租赁合同》，约定被告在2013年5月8日起至2014年5月7日期间承租原告承租的上海市某村某号某室房屋（以下简称系争房屋），但2013年6月，原告去系争房屋后发现房屋实际居住人不是被告A，而是不认识的癌症病人，原告立即联系A，但A手机一直联系不上，按照《租赁合同》约定，被告A已经违约，要求判令：1、解除与被告A的《租赁合同》；2、被告B支付自2013年10月7日起至2013年12月23日止两个半月的租金4，250元、违约金3，400元、赔偿金2，000元，共计8，000元；3、被告A迁让， 被告A辩称，同意迁让，但前提条件是原告赔偿其被原告打破的物品， 被告A未应诉答辩， 经审理查明，系争房屋系公有住房，承租人为原告， 2013年5月，原告的儿媳A作为代理人（甲方）与被告B（乙方）在居间公司介绍下签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋租赁给乙方，租赁期限自2013年5月8日起至2014年5月7日止，租金每月XX，700元，乙方支付租金的方式押一付二，其后房屋租金应在前一期租金到期日前10天内支付；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交付支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即1，700元，甲方收取保证金后，应向乙方开具收款凭证，本合同终止后，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；租赁期间，乙方将房屋部分或全部转租给他人，应事先征得甲方的书面同意；A双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失（三）乙方擅自转租该房屋，转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过15日；租赁期间，非本合同约定的情况，甲方提前解除合同，应与乙方协商一致，并按月租金的2倍向乙方支付违约金，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿，未与乙方协商一致的，甲方不得提前收回该房屋；租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的2倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，未与乙方协商一致的，乙方不得提前收回该房屋等条款，合同签订后，被告支付了五个月租金及保证金1，700元，从2012年10月8日起未付租金， 另查A，被告A承租系争房屋后转租给被告B，此后，被告A曾经将系争房屋租给看病的病人居住，现系争房屋内由被告A占用， 以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的房屋租赁合同、租用公房凭证、上海市房地产登记册证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认， 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效， 现原告A与被告B之间签订的《房屋租赁合同》租赁期限已经于2014年5月7日届满，原告在2013年11月已经通过向本院起诉行使与被告的合同解除权，表达了不再与被告A续租的意思表示，因被告A未到庭应诉，本院通过公告已经向被告A送达了起诉状副本，现公告期限届满，被告未提出异议，故原告起诉原、被告之间的租赁合同因期限届满而终止，鉴于现系争房屋实际由A转租给B使用，现A与B之间签订的《房屋租赁合同》权利义务已经终止，A继续使用系争房屋亦不再有法律依据，故原告要求被告A迁让，本院予以支持，A以原告损坏其物品至今未赔偿为由不同意迁让，因赔偿纠纷与本案不属于同一法律关系，A以此为抗辩不迁让，本院不予以采信， 被告A自从2013年10月8日起未付租金，原告诉请要求被告A支付至2013年12月23日止的租金4，250元，本院予以支持，关于原告诉请要求被告A支付违约金一节，因原告是依据合同12-6条，针对被告中途退租的情形，故原告依据此条合同条款，诉请要求被告承担违约金，无法律依据，本院不予以支持，关于原告诉请要求赔偿损失一节，因原告未提供相关证据，本院亦不予以支持， 鉴于原告诉请租金仅至2013年12月23日止，原告还欲起诉要求被告支付至迁出之日的租金，故本案对被告先期支付的保证金1，700元不予以处理，待原、被告双方结清款项后再行处理， 被告A经本院合法传唤未到庭应诉，应视为其放弃相关的诉讼权利，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 一、被告A于本判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区某村某号某室； 二、被告B于本判决生效之日起十日内支付原告C至2013年12月23日止的租金4，250元； 三、驳回原告其余诉讼请求， 案件受理费130元，由被告A负担；公告费560元，由被告A负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院， 审判长A 审判员B 人民陪审员C 二〇一四年六月六日 书记员D 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务， 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务， 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决， 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金