绿地地产济南XX公司与A商品房预售合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0104民初1336号 原告：绿地地产济南XX公司，住所地济南市， 法定代表人：A，总经理， 委托诉讼代理人：A，山东XX律师事务所律师， 被告：A，男，1987年3月12日出生，汉族，户籍所在地山东省东阿县，住济南市， 原告绿地地产济南XX公司（以下简称绿地公司）诉被告A商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理，依法适用简易程序，于2017年5月25日公开开庭进行了审理，原告绿地公司的委托诉讼代理人A到庭参加诉讼，被告A经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 绿地公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件（包括《补偿协议》），并由被告协助办理备案合同的撤销手续；2、请求判令被告将位于济南市槐荫区绿地国际花都XX的房屋返还给原告；3、请求判令被告向原告支付违约金64621.4元；4、请求判令被告偿还原告代付的银行贷款本息10047.3元及补偿金（以10047.3元为基数，按日万分之五计算至实际付款日）；5、请求判令被告支付原告为本案支付的律师代理费15193元；6、本案全部诉讼费用由被告承担，事实与理由：被告于2011年7月9日与原告签订《商品房买卖合同》，并于次日签订《补充协议》，购买原告出售的位于济南市槐荫区绿地国际花都XX的房屋一套，为购买上述房屋，被告支付首付款196708元，并与招商银行股份有限公司济南分行（以下简称招商银行济南分行）签订《个人购房借款及担保合同》贷款450000元，原告为被告此贷款提供阶段性按揭贷款担保，后原告按照合同约定向被告交付了涉案房屋，被告在偿还银行贷款过程中，多次未按约定按时偿还银行贷款，因被告未能如约按时偿还贷款，原告已代被告向招商银行济南分行偿还贷款本息共计10047.3元，并向被告发出告知函要求被告将代偿款及相应的补偿金支付给原告，但被告在收到告知函后，至今未向原告履行还款义务，被告的行为已严重违反双方签订的商品房买卖合同及补充协议，原告有权单方解除合同并按照双方合同约定主张相关权利， A未作答辩， 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证， 绿地公司提交的证据有： 证据一、《商品房买卖合同》一份； 证据二、商品房收款收据一份； 证据三、业主入住流转单、钥匙及物品签收单、商品房资料签收单各一份； 证据四、个人购房借款及担保合同； 证据五、扣款通知书以及银行业务凭证一宗； 证据六、EMS邮寄快递单据及告知函一宗； 证据七、民事代理合同一份及发票一张，付款凭证， 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证， 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月9日，绿地公司作为（甲方）出卖人，A作为（乙方）买受人，双方签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定由绿地公司将其开发的位于济南市槐荫区的绿地国际花都XX房屋（以下简称904室房屋）出卖给A，该房屋建筑面积共104.79平方米，单价每平方米6171.467元，总价款为646708元，合同约定付款方式及期限为A于合同签订当日向绿地公司支付首付款196708元，剩余房款450000元，通过银行贷款按揭支付，关于交付期限，合同约定绿地公司应于2013年9月30日前，向A交付该房屋，A在该合同所留地址为：XX，该合同另附有附件，其中附件一：房屋平面图；附件二：公共部位与济房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：《补充协议》，其中《补充协议》第一条关于“乙方信息”和送达方式的补充约定：1、乙方确认，本合同所填写的乙方名称、通信地址、电话等均为准确有效，本合同有效期内，如乙方的通讯地址、电话等发生变更，乙方应在变更后立即通知甲方，经甲方正式签收确认后，变更方为有效，……2、……甲方给乙方的所有通知……以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后第7日为送达日……第二条关于按揭贷款付款的补充约定中第4项约定：如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应当在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括但不限于银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金，（2）乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约，甲方有权选择立即解除本合同，甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项，第5项约定，本合同约定的房屋交付日前，如乙方存在违反本条第4项约定行为，导致甲方为乙方代付款项仍未获偿还的，则在本合同约定的交房日期届满及其后，甲方有权不向乙方交房，直至乙方还清所欠款为止，如导致本合同解除，甲方有权不再向乙方交房，双方特别明确，本项约定优先于所有双方相关约定，第十条：合同解除第2项约定，如因乙方原因导致本合同及补充协议解除的，双方按照以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额10%的违约赔偿金，甲方因签署合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担，甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除，乙方购房款尚不足以抵扣违约赔偿金和签署税费的，甲方有权继续向乙方追偿，如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方因此产生的费用由乙方支付，如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿，（2）本合同解除后需办理合同备案或者预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续，……（3）如合同解除，需乙方腾退该房屋的，除XX方书面允许保留的装修（XX方无需补偿装修费）外，乙方应当在甲方发出腾退房屋通知之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担（包括但不限于他项权、租赁等），将该房屋交还甲方，如乙方未按上述期限内将该房屋恢复原状，则除继续承担前述责任外，乙方还需向甲方支付购房款2%作为赔偿金，甲方有权在退还乙方已付购房款前扣除前述赔偿金，如乙方在前述期限内未腾退房屋，甲方有权采取断水、断电等措施，并有权通过公证等形式，自行腾空该房屋内乙方物品，造成损失或责任均由乙方承担，该合同及补充协议还约定了其他内容，上述《济南市商品房买卖合同》已在房地产行政管理部门进行了网签备案， 上述商品房买卖合同及其附件签订后，A作为借款人，招商银行股份有限公司济南分行（以下简称招商银行）作为贷款人，双方于2011年10月14日，签订《个人购房借款及担保合同》一份，该合同约定，A为购买904室房屋，向招商银行贷款450000元，贷款期限为360个月，该合同载明绿地公司为A的上述贷款提供保证担保，上述合同签订后，招商银行向A发放了贷款，A以此贷款向绿地公司支付了剩余的购房款450000元， 绿地公司依约将904室房屋交付给了被告A， A向招商银行还贷过程中，因未能按约偿还银行贷款，招商银行农业银行要求绿地公司承担连带保证责任，绿地公司于2016年5月25日替A偿还10047.3元，绿地公司代偿上述贷款后，于2016年12月16日按照A在购房合同上所留地址及联系电话，向A以特快专递的方式邮寄《告知函》一份，要求A在收到该告知函后3日内向其偿还代偿的银行贷款，同时自2016年5月26日起，至A实际偿还全部代偿款项之日止，按代偿款项的日万分之五向其支付补偿金，上述特快专递于2016年12月27日被邮寄退回， 另查明，绿地公司为本次诉讼支出律师费15193元， 本院认为，绿地公司与A签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，A与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应履行相应的合同义务，现绿地公司诉至本院，以A拖欠银行按揭贷款导致其承担保证责任，进而违反了双方合同约定为由，要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件并对代偿款项进行追偿，双方签订的《补充协议》第二条第4项约定：“（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应当在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方……（2）乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约，甲方有权选择立即解除本合同，”按照该约定，绿地公司代被告A偿还银行贷款10047.30元，于2016年12月16日以特快专递的形式向A邮寄了《告知函》，按照双方签订的《补充协议》第一条第2项的约定，绿地公司按照A所留地址，以挂号邮寄、特快专递发出的通知，寄出后第7日即视为送达，XX约定，虽《告知函》被邮寄退回，也应视为绿地公司已经向其进行了催告，A应当承担自己所留地址产生的送达风险， A至今未能偿还上述代偿款项，已经迟延超过30日，按照双方约定，绿地公司有权解除双方签订的商品房买卖合同及其附件，故绿地公司要求解除其与A签订的关于904室房屋的《济南市商品房买卖合同》及其附件的诉讼请求，以及要求A向其偿还代偿的银行贷款10047.3元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持， 关于合同解除时间，合同解除权作为形成权，其应当在享有解除权的合同一方当事人解除合同的意思表示到达相对方时发生法律效力，A迟延偿还绿地公司代偿款项30日后，绿地公司即享有了合同解除权，绿地公司在本案起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，应当以起诉状送达A的时间作为双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件的解除日，起诉状被退回时间为2017年5月6日，A应承担邮寄不到的送达风险，上述合同及其附件于该日解除， 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，基于此规定，在双方合同解除后，绿地公司要求收回涉案房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院对其该项诉讼请求予以支持， 绿地公司另要求A协助其办理上述合同解除后的网签备案撤销手续，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，双方签订的上述合同已在房地产行政管理部门进行了商品房网签备案手续，双方合同中也约定了合同解除后购房人协助办理撤销网签备案手续的附随义务，故绿地公司的该项诉讼请求，有理有据，本院予以支持， 双方签订的《补充协议》第十条第2项约定：“如因乙方原因导致本合同及补充协议解除的，双方按照以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额10%的违约赔偿金，”现绿地公司要求A按照上述约定向其支付违约金64621.4元，本院予以确认， 绿地公司要求A向其支付补偿金及支付15193元的律师费，双方签订的《补充协议》第二条关于按揭贷款付款的补充约定中第4项约定：“如甲方为乙方提出阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应当在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括但不限于银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金，”绿地公司于2016年5月26日替A偿还10047.3元，A应按合同约定按日万分之五的标准，支付上述款项至实际付清之日止的补偿金，另根据该约定，A有义务承担绿地公司为该争议而支出的律师费，故绿地公司要求A向其支付律师费15193元的诉讼请求，有理有据，本院予以支持， 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告绿地地产济南XX公司与被告A于2013年1月25日签订的关于济南市槐荫区绿地国际花都XX1单元904室房屋，销售（字）201144276号的《济南市商品房买卖合同》及其附件于2017年5月6日解除； 二、被告郭庆温于本判决生效之日起十日内协助原告绿地地产济南XX公司办理济南市槐荫区绿地国际花都XX的商品房网签备案撤销手续； 三、被告郭庆温于本判决生效之日起三十日内向原告绿地地产济南XX公司腾交济南市槐荫区绿地国际花都XX； 四、被告郭庆温于本判决生效之日起十日内原告绿地地产济南XX公司支付违约金64621.4元； 五、被告郭庆温于本判决生效之日起十日内偿还原告绿地地产济南XX公司代其偿还的银行贷款100470.3元； 六、被告郭庆温于本判决生效之日起十日内向原告绿地地产济南XX公司支付以10047.3元为基数，自2016年5月25日开始计算的补偿金，上述补偿金均按日万分之五的标准，计算至被告A实际清偿之日止， 六、被告A于本判决生效之日起十日内向原告绿地地产济南XX公司支付律师费15193元， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费10267元，减半收取5133.5元，由被告A负担， 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院， 审判员　牟　阳 二〇一七年六月十九日 书记员　A