律师观点分析
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱XX，男，1974年12月5日出生，汉族，住无锡市。
委托诉讼代理人：高XX，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：顾XX，女，1978年11月3日出生，汉族，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：蔡X，江苏XX律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：钱XX，女，1975年3月10日出生，汉族，住无锡市。
原审第三人：无锡XX公司，住所地无锡市梁溪区XX291-1330。
法定代表人:张XX,该公司总经理。
上诉人朱XX因与被上诉人顾XX、钱XX、原审第三人无锡XX公司（以下简称云拓XX）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初11226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱XX上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实与理由：1.本案属于租赁合同纠纷，不应由法院强制对合同进行变更或者解除；2.被上诉人顾XX应对房屋不符合合同约定承担举证责任；3.涉案合同未能全部履行系意外事件，不适用定金罚则，即使适用也应当按照双方的过错比例进行责任分担；4.一审法院直接依职权启动评估鉴定的做法属程序违法，剥夺了上诉人对评估机构的选择权。
顾XX辩称，1.法院认定合同解除系根据双方所签合同的第八条第三款第二项的约定，而非依职权强制解除；2.其在一审期间已经向法院提交了云拓XX的证人证言、物价报告书、房屋照片等证据，足以证明朱XX与顾XX的行为构成违约；3.朱XX与钱XX交付的房屋不符合拎包入住的条件，已经构成根本违约，应当根据定金罚则承担相应责任；4.评估鉴定严格按照规定程序进行，朱XX与钱XX接到评估电话后并未到场，是其自己放弃了相关权利。因此，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
钱XX辩称，上诉人的上诉请求成立，请求各方继续履行合同。
云拓XX辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
顾XX向一审法院起诉请求：1.确认其与朱XX、钱XX、云拓XX于2018年5月29日签订的《写字楼租赁合同》于2019年11月18日解除；2.朱XX、钱XX支付双倍定金20000元及利息（以20000元为基数，自起诉之日2019年10月8日起计算至实际付款之日止，按银行同期同类贷款基准利率计算）。
朱XX、钱XX向一审法院反诉请求：确定其有权没收顾XX的定金10000元。
一审法院认定事实：2018年5月29日，顾XX与朱XX、钱XX、云拓XX签订写字楼租赁合同1份，载明朱XX、钱XX为出租人（甲方），顾XX为承租人（乙方），云拓XX为居间方（丙方），房屋坐落名品城A1-1721、1722，用途办公，租赁期限2018年6月16日至2020年6月15日，甲方应于2018年6月9日前将房屋按约定条件交付给乙方，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成，租金5376元/月，32256元/半年等内容，当时租赁房屋内有原承租人的装潢，包括顶部装饰、灯具、插座、隔墙、空调等。同日，顾XX向朱XX、钱XX支付定金10000元。同年6月9日顾XX接收房屋时，发现房屋内仅保留了地板和卫生间，其他设施均已被拆除。
一审诉讼中,经顾XX申请，一审法院委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对名品城A1-1721、1722号房屋2018年6月16日毛坯房租金标准进行了评估，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司出具评估报告，载明月租金标准为1627元/月，顾XX支付评估费4755元。
经质证，顾XX、云拓XX对评估报告及发票均无异议，主张足以证明写字楼租赁合同载明的租金5376元/月系精装修标准。朱XX、钱XX主张上述房屋有地板、卫生间、门，所以并非毛坯房，且其并未同意顾XX的评估申请，故对评估报告不予认可。
朱XX另提供2012年其与梁X的房屋出租合同，载明其为出租方，梁X为承租方，租赁地点1722号，租赁期限2012年5月12日起至2015年5月11日止，房屋租金第一年18000元/年，第二年19500元/年，第三年20000元/年，证明2012年其出租毛坯房给梁X时的房屋价格，随着市场波动在涨价。经质证，顾XX主张该房屋租赁时存在装修，云拓XX主张对真实性无法确认，且租赁期限较远，应以评估报告为准。钱XX对租赁合同无异议。
一审法院认为，写字楼租赁合同虽未载明交付房屋是否为精装修标准，但顾XX主张双方约定交房标准应含有空调、灯具、插座等，与云拓XX陈述意见一致，亦与评估报告载明的毛坯房的租金标准相差较大，应予采信。朱XX、钱XX仅以其不同意评估为由对评估报告不予认可，于法无据，不应支持。朱XX、钱XX交付房屋时，房屋内的灯具、插座、空调等均已被拆除，故朱XX、钱XX系违约方，一审法院对顾XX要求确认写字楼租赁合同于2019年11月18日解除，朱XX、钱XX支付双倍定金20000元的诉讼请求予以支持，利息损失亦应从2019年11月18日起计算。朱XX、钱XX作为违约方，无权要求没收顾XX支付的定金。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、确认顾XX与朱XX、钱XX、云拓XX于2018年5月29日签订的《写字楼租赁合同》于2019年11月18日解除。二、朱XX、钱XX于判决生效之日起十日内支付顾XX20000元并赔偿利息损失（以20000元为基数，自2019年11月18日起计算至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回顾XX的其他诉讼请求。四、驳回朱XX、钱XX的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费175元（已减半收取），评估费4755元，合计4930元，由朱XX、钱XX负担。
二审查明事实与一审查明事实相同，本院依法予以确认。
另查明，2019年12月5日，顾XX向一审法院申请对涉案房屋的月租金标准进行评估，并预交了评估费用。一审法院根据顾XX的评估申请，委托具有资质的江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对涉案房屋的毛坯房月租金金额进行评估。评估公司按照“根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据评估资料，选用比较法估价方法”的要求，通过综合分析影响房地产价格因素的方式进行认真测量，于2019年12月23日向一审法院出具了涉案房屋的《房地产估价报告》。
本案二审的争议焦点为：一、案涉合同是否构成违约并可以解除；二、本案是否适用及如何适用定金罚则；三、一审鉴定程序是否合法。
关于争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法有效成立的合同应当得到及时有效的履行，因当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，对方可以解除合同。本案中，双方签订的《写字楼租赁合同》明确约定朱XX应当于2018年6月9日前将房屋按约定条件交付给顾XX，并约定交付的房屋严重不符合合同约定的，顾XX有权单方解除合同。顾XX的陈述及云拓XX的证人证言均证实顾XX所租房屋为精装房，该主张亦与评估报告的结论相符，朱XX与钱XX主张未约定交房标准但未提供证据予以证明，故本院认为双方所涉房屋的交付标准应当为精装修。合同期限届满后，朱XX与钱XX并未按照合同约定交付房屋，致使顾XX的合同目的无法实现，一审法院根据顾XX的请求，认定涉案合同依法解除，并无不当。
关于争议焦点二，本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条的规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。本案中，朱XX与钱XX未按照合同约定交付符合条件的房屋，其行为已构成违约，一审法院适用定金罚则,要求朱XX和钱XX承担双倍返还定金的责任，并无不当。
关于争议焦点三，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条的规定，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。本案中，一审法院经顾XX申请，委托具有资质的鉴定机构对案涉房屋的毛坯房租金标准进行评估，鉴定机构按照鉴定目的、程序和要求进行鉴定，相关程序均符合法律规定，一审法院的鉴定程序合法有效。
综上，朱XX的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人朱XX负担。
本判决为终审判决。
蔡娴律师
