律师观点分析
原告关XX与被告宜宾XX公司（以下简称：XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关XX的委托诉讼代理人鄢XX、邹XX，被告XX公司的委托诉讼代理人杨X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告关XX向本院提出诉讼请求：1．被告XX公司支付关XX从2016年6月9日计算至判决生效之日止以590202元为基数按年利率3.65%计算逾期办证违约金；2．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年1月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的唐人财富中心5幢24层1单元4号住宅用房预售给原告，总价款590202元整，合同第二十条第二款第2项及附件八约定，出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后540日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。该房屋所在楼栋的权属证书未在本合同期限内取得，而导致该房屋的权属证书延期取得，两者的违约金不做累加。原告依约付清被告购房款590202元，2014年3月27日被告将案涉房屋交付原告。2014年12月16日，案涉房屋办妥建设工程竣工验收备案表。被告依约应当在2016年6月8日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但至今仍未履行备案义务，应承担违约责任。故根据《合同法》第一百一十四条的规定，诉至法院，请求判如所诉。
被告XX公司辩称：1．双方的权利义务应当按照商品房买卖合同及附件的约定来确定，在合同及附件中对违约责任有明确具体的约定，我公司即使存在逾期办证的违约行为，也应按照已付购房款的万分之一一次性支付违约金。2．原告没有向法庭提交任何证据证明被告有违约行为，也没有提交证据证明因被告的违约行为给其造成了损失的事项、范围及金额，原告应当承担举证不能的不利后果。3．本案是由于国家政策调整导致原告没有按期办好产权证，属于不可抗力，不应当由被告承担由此造成的责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提交的原、被告身份信息，《商品房买卖合同》及附件、收据、兴业XX个人贷款结清证明，唐人财富中心交房流程表、《交房通知书》等证据，本院审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和提供的证据，本院经审理认定事实如下：2013年1月12日，原告关XX(买受人）与被告（出卖人）签订了合同编号为0607的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及相应合同附件。买卖合同约定原告购买被告建设的位于翠屏区南岸西区C-02号地块唐人财富中XX1单元4号住宅用房，预测建筑面积85.91㎡，套内建筑面积68.98㎡；套内建筑面积单价为8556.13元/㎡，总价款为590202元；付款方式为一次性付款。合同第11条约定出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房；合同第20条第（二）款第1项约定买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；第20条第（二）款第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件八的约定处理。附件八为原被告双方于同日签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），该补充协议第六条第7款约定“双方一致同意将本合同第二十条第（二）款第2项修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后540日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。……上述出卖人将‘办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料；且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”该补充协议第六条第8款约定“由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担任何责任。”
合同签订后，原告向被告交清了本案所涉购房款590202元。原、被告均认可本案所涉房屋至今未办理分户产权证及国土证。被告宜宾XX公司实际于2014年12月16日才取得唐人财富中心3#、4#、5#楼的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，进而达到合同约定的交房条件，故认定实际交房时间应为2014年12月16日。
庭审中，原、被告均认可翠屏区人民法院已作出的生效同类案件的判决，请求本院参照该类判决进行类案实体处理。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该买卖合同及附件合法有效。原告按照合同约定向被告支付了购房款及相应的税、费，被告也应按约履行相应义务。双方所签订的买卖合同及附件八补充协议第六条约定，被告应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。虽补充协议第六条约定“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料；且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续”，但本案中原告在签订合同后随即向被告交纳相应契税、维修基金等费用，被告也同意原告委托其办理房屋权属转移登记，并收取原告相应转移登记费，加之现房屋所有权证与国有土地使用权证已合并为不动产权证书，故被告该项义务应为将办理本案所涉房屋不动产权证书的所需资料交至登记机关。同时唐人财富中心3#、4#、5#房屋实际于2014年12月16日才取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，故房屋实际交房时间应为2014年12月16日，由此往后推算540日计算得出被告应于2016年6月9日前将办理不动产权证书的所需资料交至登记机关。根据本案查明的事实，本案所涉房屋至今未办理转移登记手续，且被告也未举证证明其已按约完成合同约定义务，已构成违约。此外，被告亦未举证证明该违约行为系政府原因、原告原因等非被告原因造成，故对被告不承担违约责任的辩称意见，证据不足，本院依法不予采纳。
关于违约金金额。本案所涉附件八即补充协议第六条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后540日内取得房屋权属证书的，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金”，原告对该违约金不予认可。本院认为，我国合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案所涉损失一般为利息损失，而合同约定的违约金标准固定为已付购房款的万分之一，该标准远低于银行贷款利率且未区分违约程度，故原告主张的从2016年6月9日起计算至判决生效之日止以已付购房款590202元为基数，按年利率3.65%计算违约金的诉求，适宜、合理，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告宜宾XX公司于本判决生效之日起十日内向原告关XX支付逾期办证违约金（以已付购房款590202元为基数，从2016年6月9日起计算至本判决生效之日止，按年利率3.65%为标准进行计算）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1092元，减半收取计546元，由被告宜宾XX公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
杨兵律师