律师观点分析
上诉人杜XX因与被上诉人成X、原审第三人南充XX公司（简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初4985号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杜XX上诉请求：撤销一审判决，改判支持杜XX的全部诉讼请求。事实和理由：1.杜XX并非XX公司的董事长，杜X系该公司的法定代表人。2.一审未将8.2万元认定为房屋定金或价款，错误。杜XX与杜X系父女关系，杜XX在南部县上班，杜X代其父履行合同支付购房款，合情合理合法。3.原审判决以合同定金条款上没有双方手印就否定约定的定金条款，错误。成X具有完全民事行为能力，其在合同尾部签字捺印，表明其对合同内容的认可，且从双方实际履行状态看，定金收条、微信转账都能印证杜XX在积极履约。4.杜XX通过XX公司单纯的购房行为，并没有特殊利害关系，难道杜X和杜XX是父女关系就不能相互代理购房事宜？原审法院如此认定显然是错误的。
成X辩称：本案应驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.成X委托XX公司出售房屋的时候，并不知道杜X与杜XX系父女关系，杜X作为XX公司的法定代表人，既接受成X的委托出售案涉房屋，又接受其父的委托购房，杜X与杜XX恶意串通损害了成X的利益。2.杜X向成X转账的8.2万元，与本案购房无关，系成X向杜X的借款，原审判决杜X应另案主张权利，正确。3.成X与XX公司签订的是空白合同，该份合同除了购房金额56万元以及尾部的签名外，其余内容成X并不知情，是杜X单方面添加的，对成X不产生效力。4.案涉房屋已经在2018年7月份出售并交付给了案外人。
XX公司述称：撤销一审判决，改判支持杜XX的全部诉讼请求。事实和理由：1.本案并无成X签订空白合同之说，合同内容是双方协商并填写好了成X签的字，成X说的不是事实。2.本案争议的8.2万元，应当作为购房定金双倍返还给杜XX。杜X代其父杜XX向成X的微信转账8.2万元，全部是购房定金，与合同约定交付10万元定金吻合。杜X与成X是酒吧认识，非亲非友，除了本次购房事宜，以前都没有联系过，杜X怎么可能借钱给成X？不认定为支付定金又是什么呢？该款项并非借款，而是杜XX支付的购房定金。
杜XX向一审法院起诉请求：1.解除杜XX与成X签订的《南充市房地产买卖居间合同书》；2.成X双倍返还杜XX购房定金20万元，退还房款2000元，赔偿杜XX佣金损失5600元；3.成X承担本案诉讼费。
一审查明：2018年4月24日，杜XX（乙方）与成X（甲方）、第三人XX公司（丙方）签订《南充市房地产买卖居间合同书》一份，预定乙方将顺庆区外小北街11号凯旋帝景1号楼1单XX2301号房屋（建筑面积为89.28平方米）出售给甲方，房屋价款为560000元。付款方式为按揭贷款，第一期付款：本合同签订之日起至甲方提供完整的办理房产过户的所有资料后乙方向甲方支付购房定金100000元（壹拾万元）。乙方同意本合同签订当日向乙方支付部分购房定金20000元正。第二期付款：本次房地产公证（变更合同或过户后）当日乙方立即向甲方支付购房款160000元（壹拾陆万元）。甲方于2018年4月30日把房屋正式移交给乙方。丙方在本次房产转让服务中所收佣金按2%计算收取，由乙方向丙方支付，签订此合同时，丙方暂收5600元的佣金。该合同还对其他事宜进行了约定，另补充条款：甲方同意过户时乙方可更改名字，甲方应在2018年7月30日前办理好该房屋的解押工作，在此之前须向丙方提供个人的征信记录，房屋按揭抵押合同等相关资料，以便于丙方查询。合同尾部定金收条为空白。该合同有甲乙双方签字捺印，丙方加盖印章。该合同为第三人XX公司制定的格式合同，为一式三联。该合同价款560000元的大小写金额上均有成X捺印，合同第一期付款即定金条款部分有两处较长手写添加文字，且对定金金额和手写添加部分及手书合同补充条款均无甲乙双方捺印确认，仅有第三人XX公司签章。
同日，成X出具《收条》一份，载明“今收到杜X（杜XX）购买位于南充市顺庆区外小北XX11#凯旋帝景一单元23层1号房屋购房定金贰万元整（20000.00）”。2018年4月29日至2018年7月1日，案外人杜X通过微信大小金额不等分多次给成X转款82000元。另查明，案涉顺庆区外小北街11号凯旋帝景1号楼1单XX2301号房屋为成X单独所有。庭审中，第三人陈述，杜XX与第三人公司法定代表人杜X系父女关系。XX公司交给杜XX，公司作为房产中介公司，购买案涉房屋用于转卖。
一审认为，首先《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”杜XX所出示的《南充市房地产买卖居间合同书》，有杜XX与成X的签名捺印并第三人的签章，且结合成X出具的定金《收条》，可以认定成X通过XX公司将其自有的涉案房屋以560000元价格予以出售的事实。故此，该合同系双方真实意思表示，合法有效。成X辩称没有与杜XX达成一致意见签订合同以及没有收取杜XX的定金的事实，缺乏事实依据，其辩称理由不成立。
其次，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。本案合同中，成X及杜XX在各自姓名及身份证号码上均进行了捺印，成X在房屋价款560000元上亦专门予以捺印确认。但该合同第四条第（二）项第1款、第2款、第3款所涉定金及第二、三期付款金额却没有双方手印确认。同时，在定金条款中，格式条款为:本合同签订之日乙方向甲方支付购房订金(￥元)。后经手写修改，该条变更为“本合同签订之日起至甲方提供完整的办理房产过户的所有资料后乙方向甲方支付购房定金100000元（￥壹拾万元）。乙方同意本合同签订当日向乙方支付部分购房定金20000元正”。该修改部分及金额填写以及合同尾部手书补充条款部分均无双方签名或捺印确认，上述部分虽有第三人XX公司签章，由于本案第三人自称杜XX系其公司董事长，杜XX及第三人双方本身具有利害关系，且添加修改后的条款对成X明显不利。依照前述法律规定，该合同上的定金条款及补充条款对成X不产生法律效力。本案定金应当以成X所出具的收条上载明的金额20000元予以认定。再次，关于成X是否存在违约的事实。杜XX主张成X将房屋交付杜XX居住使用后更换房屋门锁，构成违约。但杜XX并未提供房屋交接手续及其他证据予以证明，且成X辩称其将房门钥匙交由杜X即中介公司系为方便代为出售。故杜XX主张房屋予以交付的事实，因缺乏事实依据，不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。现杜XX主张解除合同，成X辩称合同不成立，双方均无继续履行合同意愿，故此，对解除合同的主张，予以支持。杜XX作为第三人XX公司董事长，以个人名义买房，却由XX公司法定代表人杜X代为交付定金、签订合同，且XX公司又自认系公司购买房屋用于转卖，以上行为，由于杜XX、杜X、XX公司三者之间的特殊利害关系，致使三方在本案合同中主体混同，导致了交易的不安全性。故此本案杜XX、第三人XX公司在案涉合同的签订及履行过程中均存在相当程度的不当行为。成X明知杜XX与第三人存在利害关系，仍然签订合同，并收取定金，亦存在相应过错。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，成X应当返还杜XX定金20000元。
另外，案外人杜X通过微信转账向成X转款82000元，不应认定为定金或购房款。杜X并非合同当事人，其向成X转账后，没有成X出具转款性质或用途的收据凭证。同时杜X在转款时亦未注明该款项与涉案房屋有关。故此，对杜X向成X转款82000元，不作为涉案房屋定金或价款的认定。关于此款案外人对成X所享有的权利，可以另行主张。故此杜XX主张杜X微信转账中的80000元为购房定金应予双倍返还，以及退还购房款2000元的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。最后，关于杜XX主张佣金5600元是否支持的问题。本案中，由于杜XX及第三人的不当行为，致使交易不安全因素产生，且杜XX及第三人均未出示佣金相关证据，故此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，杜XX主张的佣金损失，没有事实依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”、《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条、第四十条、第四十一条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除杜XX与成X、第三人南充XX公司签订的《南充市房地产买卖居间合同书》；二、成X于本判决生效之日起立即返还杜XX定金20000元；三、驳回杜XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2207元，由杜XX、成X各负担700元，XX公司负担807元。
二审查明：二审中，杜XX与杜X均否认杜XX系XX公司的董事长，本案无证据证明杜XX系XX公司的董事长。2018年7月底，成X将案涉房屋出售并交付给案外人。
本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：成X与杜XX、XX公司签订《南充市房地产买卖居间合同书》，因合同中涉及的定金金额、房款支付以及手写添加部分无成X的签字捺印，现成X对上述内容又不予认可，故本院认定上述内容对成X不发生法律效力，对该合同其他内容的约定，系当事人真实意思表示，于法不悖，各方应按照合同约定全面履行各自的义务。诉讼中，因成X与杜XX均不愿意继续履行合同，一审判决解除合同正确。
杜XX上诉要求成X双倍退还定金20万元的问题。本案中，成X认可收取定金20000元，有成X出具的注明为定金的收据证实，但其认为该款项并非杜XX所支付。根据本案查明的事实，从成X出具的定金《收条》中注明收到“杜X（杜XX）”款项可以看出，成X应当知道案涉房屋系杜XX所购买，成X在收条中将杜X、杜XX已视为一方，因杜XX与杜X系父女关系，杜XX委托其女代为支付购房定金乃至房款，符合一般常理，故对杜XX上诉称其委托其女杜X支付定金的事实，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，本案中，虽然XX公司法定代表人杜X与委托人杜XX存在利害关系，但并不影响本案合同的实际履行，成X在合同签订后又将案涉房屋出售并交付他人，其违约行为导致本案合同无法实际履行，成X应当承担双倍返还其已收的2万元定金即4万元的责任。至于杜X向成X支付82000元款项的性质问题。因成X并未提交证据证明与杜X之间存在其他经济往来，且转账时间均系本案合同签订之后，故本院认定杜X属代其父支付的82000元且与本案购房合同具有关联性的购房款项，因成X未出具定金收条，杜XX未举出有效证据证明该款项为定金，且按上诉方提交的合同中，格式条款为本合同签订之日乙方向甲方支付购房订金，后经手写修改，该条变更为“本合同签订之日起至甲方提供完整的办理房产过户的所有资料后乙方向甲方支付购房定金100000元（￥壹拾万元）。乙方同意本合同签订当日向乙方支付部分购房定金20000元正”。就按此成X未认可的修改内容，除当天实际交付2万元定金外，其余8万元是附条件的交付，在所附条件并未成就的前提下，上诉人多次支付所有定金的理由不合情理，预付房款的情况更合理，故本院认定该款项的性质为预付房款，合同解除后，成X应向杜XX返还82000元，并从杜XX起诉之日起（即2018年8月6日）按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息。
杜XX上诉请求成X赔偿佣金损失5600元，因杜XX并未提交证据证明其支付佣金的事实存在，且杜XX与杜X在本案中具有特殊利害关系，在合同订立过程中具有一定过错，故对杜XX的该项上诉请求，本院不予支持。
综上，杜XX的上诉请求部分成立，应予支持。原判事实清楚，程序合法，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初4985号民事判决第一项；
二、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初4985号民事判决第三项；
三、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初4985号民事判决第二项为“被上诉人成X于本判决生效之日起十日内双倍返还上诉人杜XX支付的定金共计40000元”；
四、被上诉人成X于本判决生效之日起十日内返还上诉人杜XX预付房款82000元及利息（利息以82000元为基数，从2018年8月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）；
五、驳回上诉人杜XX的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2207元，由杜XX、成X各负担700元，第三人南充XX公司负担807元。二审案件受理费2207元，由杜XX负担837元，成X负担1370元。
本判决为终审判决。
