物业纠纷怎么办？《民法典》有名合同来评判

《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，作为新中国第一部以“法典”命名的法律，民法典具有里程碑式的意义，被誉为“社会生活的百科全书”。民法典聚焦现实社会的热点、难点，内容丰富鲜活，每一个条文都关乎社会生活的方方面面和我们每个人的衣食住行，规范了各类民事主体的人身关系和财产关系，从基本原则到具体法条、从公民权利到市场经济、从私人生活到人格权利、从出生到死亡，民法典影响着我们每个人的生活。

　　为了让读者进一步了解《中华人民共和国民法典》的新变化，我们特邀请到北京京师（合肥）律师事务所主任朱政律师，他将结合民法典并以各地刚刚审判的第一案为例，为大家进行细致地解读。

　　一、案件回顾

　　永航公司是靖西云天城物流区的前期物业服务公司，管理期限自2016年1月18日起至首届业主委员会成立并重新选聘物业服务公司接管为止。在管理过程中，黄某租用靖西云天城物流区A7栋某商铺，租期从2017年3月23日至2020年3月22日，并与永航公司签订了《物业管理服务协议》，协议约定：永航公司为黄某租用的商铺提供物业服务，黄某按2.5元/㎡/月的标准，每3个月为期向永航公司交纳物业管理费，永航公司同时代收公摊水电费及生活垃圾清运费；如黄某未按时向永航公司交纳物业服务费，每逾期一天按欠交金额的2%向永航公司支付违约金。

　　协议签订后，永航公司依约为黄某提供了物业管理服务，但黄某却拖欠永航公司物业管理服务费、生活垃圾清运费、公摊电费共计2661.2元。经催交无果，永航公司向广西壮族自治区靖西市人民法院提起诉讼，要求黄某付清欠款，并支付违约金。

　　法院经过审理后认为：黄某在商铺租用期间，与永航公司签订的《物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议的约定履行各自的义务。永航公司已为黄某提供物业管理服务，但黄某却没有向永航公司支付物业管理费等相关费用，应承担违约责任。本案中，黄某违约造成永航公司经济损失为资金占用的利息损失，永航公司要求黄某支付的违约金合理合法，法院予以支持。据此，法院判决：黄某于判决生效后15日内向永航公司支付物业管理服务费、代收生活垃圾清运费、公摊电费共2661.2元及利息381.12元，2020年6月25日之后以欠款金额为基数，按年利率6%支付利息，直至付清欠款为止，并承担本案诉讼费。

　　二、法律解读

　　物业费是业主对于物业服务企业按照合同约定提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务所支付的对价，业主按照约定支付物业费，属于履行合同义务。以往实践中，由于缺乏明确的法律指引，未对物业服务合同性质进行准确定性，致使业主因对物业服务企业产生不满或者以房屋空置未享受相关物业服务为由，拒绝支付物业费的现象大量存在。而物业服务企业由于物业费收取困难，造成了提供服务的资金短缺，进而降低了服务质量，形成了恶性循环，产生了物业服务企业与业主的许多矛盾，且不良影响日趋明显，社会的立法呼声较为强烈。

　　民有所呼，法有所应！《民法典》首次将“物业服务合同”独立成章列入合同编成为“有名合同”，为解决相关纠纷提供了明确的法律依据。《民法典》第九百四十四条规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”这其中明确将拒绝支付物业费的行为列入违法行为，同时，还规定“业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”，进一步明确了支付物业费是业主的法定义务，不得单独排除，对于明晰相关法律争议，解决空置房物业费缴纳问题，均有良好的指引作用。另外，针对现实中存在的部分物业服务企业在业主欠费时采用了停水、停电、断气等手段要求业主缴纳物业费的行为，明确规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”，对于业主经物业服务企业催告，在合理期限内仍不缴纳物业费的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。这些规定为物业服务企业催收物业费的措施划定了法律红线，对于维护物业管理秩序、规范私力救济措施以及相关纠纷的“定纷止争”等均具有重要的现实意义。

　　三、律师提醒

　　构建明确的法律条款，建立良好的沟通机制，可以解决物业服务企业与业主之间的信息不对称，是化解相关矛盾纠纷的“良药”。

　　首先，业主应该加强法律知识的学习，培养规则意识，了解权利和义务具有平等性，在享受物业服务企业提供的服务时，依法依约支付物业服务费用。

　　其次，物业服务企业也应当加强服务意识，提高对小区治安、保洁、公共设施维护的投入力度，同时明晰收费内容，定期将物业服务的事项、收费标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等进行公示，让业主明明白白地付费。对拒不支付物业费的业主，应采用合法手段维权，切不可随意采取私力救济手段，避免激化矛盾。

　　最后，业主委员会也应积极发挥作用，做好小区业主的代表，及时收集整理业主诉求并反馈给物业服务企业，做好监督工作，督促他们及时整改。对于服务质量差、管理能力弱的物业服务企业，应当及时通过法定程序重新选聘，维护业主们的合法权益。

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