地下车位确权登记问题解析

我们的车位专题文章已经推出了《房地产项目中住宅区车位权属认定》《合规推进老旧小区停车设施升级改造》《充电停车位合规建设初探》，分别聚焦车位权属认定、老旧小区停车设施升级改造以及充电停车位的建设。本文旨在阐述地下车位确权登记理论和实务难点的基础上，梳理近年来的立法进展和实务经验，并通过介绍《意见》的要点，为企业及业主更好地了解地下车位（库）确权登记的程序提供帮助。

　　地下车位确权登记的理论及实务难点使车位登记并未在全国范围内普遍实施。近年来，我国地下车位确权登记的立法及实务操作有诸多进展和经验。许多省市探索出符合本地实际的登记实务操作规范。2019年，自然资源部公布的《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见》开启了地下车位确权登记的序幕。2021年5月7日，《国务院办公厅转发国家发展改革委等部门关于推动城市停车设施发展意见的通知》指出要出台停车设施不动产登记细则，明确不同类型停车设施的产权归属，做好不动产登记。

　　一、地下车位确权登记理论及实务难点

　　（一）地下车位权属的学理及司法观点不一致

　　学理及司法观点对人防车位的归属分歧较大。主流观点大致有以下四种：属国家所有，开发商有使用、收益的权利，但不允许对外转让；归开发商所有，允许对外转让；产权不明，只允许开发商出租，不准转让；由业主共有。有法官认为依据“谁投资、谁所有、谁收益、谁维护”的原则，由开发商投资建设的人防车位应由开发商所有。有法官认为人防车位属于人防工程的一部分，需优先满足公共利益需求，所有权应属于国家。

　　（二）缺少地下空间确权

　　地下空间开发利用的立法较为薄弱，地方立法现状较为滞后，仅上海、深圳、天津、杭州等地出台了一些政策文件，但未从根本上解决地下空间规划、建设、开发利用和权属登记等关键性问题。实务中存在前期土地出让时未涉及土地的深度及广度，造成地下空间的权属范围不清无法确权登记的情况。

　　（三）登记面积测绘亟待技术创新

　　地下车位的面积划定是确权登记的实务难点之一。登记面积测绘亟待技术创新，登记内容中需记载深度、层数、形式等内容，标明周边相邻关系、空间位置、起止深度等要素。

　　（四）前期用地、规划等环节缺乏监管

　　前期用地、规划、验收、销售等环节管理不到位，审批程序未理顺，导致登记难的项目较多。2016年公布的《住房城乡建设部国土资源部关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》提出要强化城市停车设施专项规划调控、明确公共停车场规划审批条件、规范停车设施用地管理等措施，加强前期用地、规划、验收、销售等环节监管，理顺审批程序，为地下车位的登记奠定基础。

　　二、地下车位确权登记的立法进展和实务操作

　　（一）立法进展

　　北京市为探索地下车位确权登记的立法较早的城市之一。2002年，北京市国土资源和房屋管理局发布了《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》，通知中明确地下车位可单独核发房屋所有权证，或与购买的商品房一起合发房屋所有权证。[1]2003年1月1日颁布的《北京市国土资源和房屋管理局关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》对车位的测绘有较为具体的规定。车位面积可以按照实际占用面积的方式计算，或按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算，但每一幢楼房只能选择一种计算方式。产权登记面积，由测绘单位根据买卖双方的销售（预售）合同中约定的计算方式进行测量。买卖合同中对车位面积计算方式未作约定的，开发企业提供的测量面积，应由买卖双方签定补充合同进行确认，未经确认不能作为产权登记的依据。

　　此后，多地出台规范性文件对地下车位的权属、登记作出规定。2009年，杭州市出台了相关文件，对地下空间的供地方式、土地出让金收缴、登记等事项进行规定。2013年5月1日，浙江省实施了《地下建筑物登记暂行办法》，将地下建筑物界定为在依法批准建设的地下空间内，界址明确、能够独立使用、可以按照基本单元予以登记的永久性建筑物，包括地下车位、车库。关注度较高的是2014年发布的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法》（征求意见稿），明确将车位分为配建车位与增建车位，并在第四条规定“停车位的类别、权属、数量及处分等应当在土地使用权出让合同或者补充协议中进行约定，配建停车位应当约定为房地产开发项目全体业主共同共有，增设停车位可以约定为房地产开发企业所有。”该征求意见稿经论证、修改，形成了《深圳市房地产开发项目停车位管理办法》。部分开发商认为将配建车位约定为业主共有侵犯了自身的利益，不利于鼓励投资。

　　国家层面也积极推动地下车位确权登记的相关立法。2019年，自然资源部公布了《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见》（征求意见稿），是首个全国性的实务操作指导意见，细化了配建车位及单建车位的首次登记和转移登记程序。2021年5月7日，《国务院办公厅转发国家发展改革委等部门关于推动城市停车设施发展意见的通知》指出要出台停车设施不动产登记细则，明确不同类型停车设施的产权归属，做好不动产登记。

　　（二）实务经验

　　实务中地下车位的确权登记方式有两种，一为单独核发权证，单独登记；一为在不动产登记簿上登记，不单独核发权证。第二种操作方式较为常见。

　　1、单独核发权证，单独登记

　　北京市的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。南京市自2008年起开始设立地下建设用地使用权，土地面积参与分摊地下一层土地面积，产权车位可以按照正常不动产交易进行转让、抵押并办理不动产登记。杭州市的单建地下停车场（库）可以单独确权发证。[2]福州市的的地下车位（库）登记稳步开展，人防车位不予登记，发证的主要登记簿要素一般与地表一致。

　　2、在不动产登记簿上登记，不单独核发权证

　　上海、厦门、武汉、西安、重庆、长沙和东莞等城市的产权车位可以进行销售和办理不动产登记，但不单独发证。[3]

　　上海市房屋土地资源管理局于2003年1月发布《上海市房屋土地资源管理局关于印发商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定的通知》。《通知》规定，地下车库（位）不单独发证。一并购买的，有关地下车库（位）的车位号、面积等情况应在所购商品房的房地产权证附记栏内注记；购买商品房取得房地产权证后，再购买地下车库（位）的，则应由登记部门在原商品房的房地产权证附记栏内加注地下车库（位）的车位号、面积等情况。长沙市对用于社会公共服务的单建地下停车场，符合建筑物登记条件的，由房屋登记机构记载于登记簿，但不发放权属证书。

　　由于人防车位的权属认定仍有争议，全国范围内仅个别城市开展了人防车位的确权登记，如上海、重庆、厦门。2008年11月施行的《厦门市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记的实施意见》第四条规定，土地房屋权属登记机构在办理人防地下车位权属登记时，应在土地房屋登记簿和权属证书附注栏中注明“本车位在平战结合人防工程范围内，使用和管理应遵循人民防空相关法律法规”。对专有人防部位，在土地房屋登记簿予以记载，不颁发土地房屋权属证书。

　　三、《意见》的要点

　　2019年，自然资源部公布的《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见》对配建地下车位和单建地下车位的登记程序分别作出规定。配建地下车位指与地上建筑物一并开发建设地下车位，单建地下车位指独立开发地下空间建设的单建地下车位。

　　《意见》的要点如下：1、细化单建地下车位首次登记程序；2、规定配建车位的土地用途和使用期限；3、细化配建地下车位的首次登记程序；4、细化配建地下车位的转移登记程序。

　　要点1：单建地下车位首次登记程序

　　《意见》第四条规定了单建地下车位首次登记程序。申请单建地下车位首次登记的，应一并办理国有建设用地使用权及地下车位所有权登记。单建地下车位符合国土空间规划但未办理地下空间用地手续的，可按照本意见办理地下车位登记。

　　要点2：配建车位的土地用途和使用期限

　　《意见》第一条第一款规定，地下车位土地用途、使用期限依据国有建设用地出让合同、划拨决定书等认定。依据建设用地使用权的不同取得方式，申请人需提供不同的证明文件，以证明地下车位的土地用途、使用期限。通过出让方式取得建设用地使用权的，土地用途和使用期限以出让合同约定为准；通过划拨方式取得建设用地使用权的，土地用途和使用期限以划拨决定书为准。

　　值得注意的是，多用途国有建设用地范围内配建车位，如在空间上不能明确区分，按照地上建筑物使用期限最长土地的用途和期限认定。例如，商业、居住综合用地范围内配建地下车位的土地用途和使用期限按照居住用地进行认定，地下车位土地用途为居住使用，使用期限为70年。

　　要点3：配建地下车位的首次登记程序

　　《意见》第三条规定了配建地下车位的首次登记程序。首次登记的，原则上与地上建筑物一并申请；单独申请首次登记的，需提交的材料包括配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告、税费缴纳凭证等。

　　要点4：配建地下车位的转移登记程序

　　《意见》第三条规定了配建地下车位的转移登记程序。配建地下车位转让的，应遵守有关地下车位转让的政策规定。配建地下车位和地上建筑物一并转让的，可一并申请办理转移登记。转让登记，需提交的材料包括确认地下车位转让后属于权利人专有和共有部分的面积，以及确认车位划分、编号等。

　　关于实际使用配建地下车位的转移登记程序规定在《意见》第五条。地下车位已经办理首次登记的，由转让双方共同申请办理登记，需提供的材料包括买卖合同、税费缴纳凭证。地下车位未办理首次登记的，由购买人申请登记，开发建设单位负有配合购买人办理登记的义务。需提供的材料包括配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告等。此处提醒开发建设单位应积极配合实际使用配建地下车位的购买人办理转移登记，提供相关材料，尤其在配建车位存在权属不明的可能性时，开发建设单位应配合购买人确定地下车位的权属。

　　四、总结与建议

　　为解决目前地下车位确权登记的理论及实务难点，建议在明晰产权归属的基础上，进一步细化地下空间确权，创新测绘方法及登记方法，明确三维界址、面积等登记要素，对前期规划、开发、销售等环节加强监管。各地需结合本地实际情况制定地下车位确权登记操作办法。

【注释】
[1] 沈明磊、张龑：《地下车位、车库归属之判定与不动产登记之完善》，载《法律适用》2018年01期。
[2] 叶晓敏：《住宅小区地下车位（库）的确权登记问题——以浙江省杭州市为例》，载《中国土地》2018年08期。
[3] 董为红、张晓颜、刘炎：《地下车位开发管理及确权登记调查》，载《中国土地》2021年01期。

供学习交流，侵删。