不定期房屋租赁合同解除权的实务适用

不定期房屋租赁合同是租赁合同的重要组成部分，也是实务中房屋租赁合同签订过程中普遍存在的类型。但是由于多数当事人缺乏对不定期房屋租赁合同的重视，致使在合同的签订、效力等方面较易产生纠纷，尤其在不定期房屋租赁合同解除权的行使问题上。民法典对于不定期房屋租赁合同延续了合同法的规定，但是仍然显得较为粗略，因此有必要在法律规定及裁判案例的基础上明确不定期房屋租赁合同解除权的类型及行使等问题，以妥善地解决出租人与承租人之间的纠纷。

　　一、不定期房屋租赁合同的法定类型

　　根据《民法典》第704条“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”的规定，在签订房屋租赁合同时，当事人应当明确约定合同的期限，但是实务中当事人并未严格按照上述规定签订的情形较为常见。因此《民法典》在第510条 “合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定”又规定了合同期限约定不明的补救措施。但是即使如此，实务中仍然存在无法确定房屋租赁合同租赁期限的问题，这就产生了不定期的房屋租赁合同。

　　根据《民法典》第707条、第730条、第734条的规定，不定期房屋租赁合同的法定类型主要有当事人未采用书面形式签订租赁合同且无法确定租赁期限的；当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据第510条的规定仍不能确定的；租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的等三种类型。从上述规定中可以看出对不定期房屋租赁合同的认定主要依据欠缺法定形式要件和欠缺法定条款内容等，且主要标准在于有无明确的租赁期限和异议表示。当事人之间未签订书面租赁合同但是有明确租赁期限的，应当认为构成定期房屋租赁合同；承租人在租赁期限届满继续使用房屋，但是出租人提出异议的，也不构成不定期房屋租赁合同。

　　如上文所述，在不定期房屋租赁合同存在上述类型的前提下，应当根据具体的情形对民法典第707条、第730条、第734条进行适用。对于当事人既存在书面租赁合同又明确约定租赁期限的，可以具体适用第734条进行认定；对于当事人存在书面租赁合同但是未明确约定租赁期限的，可以具体适用第730条、第734条进行认定；对于当事人不存在书面租赁合同但明确约定租赁期限的，可以具体适用第734条进行认定；对于当事人不存在书面租赁合同且未明确约定租赁期限的，可以具体适用第707条、第730条进行认定。

　　北京市高级人民法院在（2020）京民申2813号刘欣化与杨雪征房屋租赁合同纠纷案中认为“双方签订的北京市房屋租赁合同在租赁期限处未填写任何内容，合同第四条写明租金总计14万元，半年付，此后刘欣化向杨雪征支付了7万元租金。二审法院结合涉案租赁合同的上下文内容及双方当事人的履行行为、时间，认定涉案合同的租赁期限为1年，认定事实并无不当”；北京市高级人民法院在（2019）京民申884号北京三辰商贸有限责任公司与北京东信空间商业地产管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷案中认为“三辰公司、东信公司之间书面约定的租期已于2016年12月31日届满，双方事后虽未重新签署新的书面合同，但三辰公司事后向东信公司交纳了2017年上半年的租金，东信公司亦予以接受，应视为双方之间就涉案房屋建立了不定期租赁关系”。

　　二、次生不定期房屋租赁合同的法律效力

　　根据《民法典》第557条“有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经履行；（二）债务相互抵销；（三）债务人依法将标的物提存；（四）债权人免除债务；（五）债权债务同归于一人；（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”的规定，当事人签订的房屋租赁合同在完成履行后自然终止，双方不再受合同内容的约束。根据不定期房屋租赁合同的签订时间，可以将其分为原生不定期租赁合同和次生不定期租赁合同：前者是指当事人第一次签订即被认定为不定期房屋租赁合同，后者是指当事人在原房屋租赁合同终止后签订才被认定为不定期房屋租赁合同，因此应当注意区别上述不同情形而加以适用。

　　根据《民法典》第502条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，一般情形下在当事人签订次生不定期房屋租赁合同后，实际上是重新签订了新的房屋租赁合同，当事人应当按照约定积极履行。但是根据《民法典》第734条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”的规定，但是在此种情形下即使当事人签订了次生不定期房屋租赁合同，仍然是对原房屋租赁合同的补充，并非新签订的房屋租赁合同。

　　即使如此，次生不定期房屋租赁合同并非完全延续了原房屋租赁合同的规定，也即是部分条款内容依法发生了变更。根据《民法典》第543条“当事人协商一致，可以变更合同”、第544条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，在当事人协商一致的情形下，可以变更房屋租赁合同。从体系解释上来看，对第734条的理解只能是次生不定期房屋租赁合同是原房屋租赁合同变更后的产物。在原房屋租赁合同有着明确书面形式和租赁期限的情形下，次生不定期房屋租赁合同是对其合同形式、履行期限等作出了变更。但是由于民法典的分散规定，并未将第707条、第730条与第734条的情形统一起来，因此在原房屋租赁合同终止后根据第707条、第730条的规定形成的次生不定期租赁合同仍然应当被认定为新的房屋租赁合同，并非第734条规定的情形。

　　三、不定期房屋租赁合同的解除

　　（一）不定期房屋租赁合同的法定解除权

　　根据《民法典》第730条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第510条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”的规定，从文义解释上来看此条仅适用当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的不定期房屋租赁合同。如上文所述，不定期房屋租赁合同认定的关键在于有无明确的租赁期限和异议表示，故从体系解释上来看，民法典第707条、第734条规定的不定期房屋租赁合同也是强调没有明确的租赁期限，因此在解除权的问题上仍然可以适用第730条的规定。

　　在民法典未颁布实施以前，旧的合同法没有直接规定上述问题，只能通过上述途径来统一不定期房屋租赁合同解除权的行使。但是民法典却对此做了清晰的规定，根据《民法典》第563条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”的规定，当事人签订不定期房屋租赁合同的，双方主体按照法定程序可以随时行使法定解除权。

　　（二）不定期房屋租赁合同解除权的行使主体

　　根据《民法典》第563条、第730条的规定，不定期租赁合同的双方当事人均可按照法定程序随时行使法定解除权，并未明确区分守约方及违约方。根据《最高人民法院关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》（法〔2019〕254号）第48条“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利”的规定，尽管我国民法在理论和实践上一般不支持违约方享有解除权，但是民法典的上述规定确实赋予了违约方随时解除合同的权利，但是仍然应当承担相应的违约责任。

　　（三）不定期房屋租赁合同解除权的变更

　　如上文所述，尽管民法典第734条规定了次生不定期房屋租赁合同应当继续适用原房屋租赁合同条款，但是并未明确规定应当适用的条款范围，尤其在合同解除权的问题上。无论原房屋租赁合同有无约定解除权以及如何约定解除权，次生的不定期房屋租赁合同的当事人只能行使法定解除权。因此对于次生的不定期房屋租赁合同而言，对原房屋租赁合同不仅在合同形式、履行期限上进行了变更，还在解除权上进行了变更。因此从文义解释上来看，对民法典第734条的理解在解除权的问题上只能作进一步的限缩解释。

　　（四）不定期房屋租赁合同解除的合理通知期限

　　根据《民法典》第563条的规定，不定期租赁合同的当事人行使解除权的，应当在合理期限之前通知对方，但是民法典也未明确规定合理期限。相较于旧的合同法，民法典强调了双方当事人的通知义务。根据旧的合同法第232条“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，出租人有义务在解除合同之前通知承租人，但是承租人却不承担此项义务。

　　在司法裁判实务中，各地法院对于合理期限的认定也不一致，有根据时间长短确定的，也有根据具体行为确定的。广东省高级人民法院在（2020）粤民申3358号广州市百货批发公司与广州市越秀区第二房屋管理所房屋租赁合同纠纷案中认为“广百批发公司在2018年6月21日接到通知，第二房管所要求在6月30日腾空房屋，在不到10天时间内要将几十个租户清退。根据第二房管所向广百批发公司发出的关于非住宅直管房公开招租的通知，第二房管所已告知广百批发公司涉案房屋将进行公开招标，若广百批发公司未竞得或没有参与竞价，则双方的不定期租赁关系自发出书面通知时解除”；浙江省高级人民法院在（2019）浙民申4760号浙江蟠龙工程管理有限公司、杭州古荡街道集体资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷案中认为“蟠龙公司与古荡资产公司签订的租赁协议约定的租赁期间于2014年6月15日届满。2015年9月，古荡资产公司发函做出了解除不定期租赁关系的意思表示，要求蟠龙公司限期搬离，蟠龙公司收讫律师函后于2016年1月8日搬离。考虑到解除不定期房屋租赁合同所需合理期限，确定双方之间的不定期房屋租赁合同关系于2015年12月15日解除”；北京市高级人民法院在（2017）京民再7号王振军房屋租赁合同纠纷案中认为“原审法院根据不定期租赁相关法律规定，同时结合万方月坛公司收取2015年第1季度租金的情况、王振军腾退涉案房屋所需要的必要的准备时间等因素，判令解除双方租赁合同、王振军腾退涉案房屋并给予王振军必要的腾退时间，并无不当”。

　　四、不定期房屋租赁合同的优先承租权

　　根据《民法典》第734条“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”的规定，无论是定期房屋租赁合同还是不定期房屋租赁合同，在终止时承租人按照法律规定享有优先承租权，但是应当在满足同等条件的情形下。最高人民法院在（2018）最高法民终130号西藏新珠峰摩托车有限公司与西藏珠峰资源股份有限公司合同纠纷案中认为“同等条件要求优先权人提出的受让条件和转让人与第三人之间的交易对价相同，因此，转让人与第三人的交易对价应当是能被替代或复制的，不应包含无法替代履行的给付。一般情况下交易对价应当有明确、具体的价格，而且还应考虑支付方式和履行期限等因素”。若承租人无法提供与第三方相同的租赁条件，则无法享有优先承租权，出租人可自行与第三方签订房屋租赁合同。

　　但是即使承租人提供了与第三方相同的租赁条件，承租人的优先承租权也受到很大的限制。如上文所述，在当事人签订不定期房屋租赁合同的，可以随时行使解除权，也即意味着即使承租人根据优先承租权与出租人签订了不定期房屋租赁合同，但是出租人仍然可以立即解除并与第三方签订新的房屋租赁合同。民法典并未明确规定承租人享有优先承租权的次数，因此上述情形是否应当被认定为承租人优先承租权的穷尽，还有待于进一步研究和探讨。

　　北京市高级人民法院在（2020）京民申2371号北京贝集妙教育咨询有限公司与北京银都房地产发展有限公司房屋租赁合同纠纷案中认为“贝集妙公司与银都公司签订的租赁合同约定租赁期满，贝集妙公司在同等条件下享有优先承租权，但是该合同到期后，双方就续约问题未能达成一致意见。合同期满后，双方形成不定期的租赁合同关系，在此期间贝集妙公司没有按时支付租金和管理费，构成违约，故被银都公司与他人签订合同并不构成侵犯贝集妙公司的优先承租权”；成都市中级人民法院在（2020）川01民终2897号四川巴斯迪集团有限公司、四川日报报业集团房屋租赁合同纠纷案中认为“从巴斯迪公司和川报集团签订的房屋租赁合同来看，合同期满前、同等情况下，巴斯迪公司享有优先承租权。但是双方在期满后并未办理交接手续，建立了不定期租赁关系，双方可随时要求解除。2018年5月川报集团要求巴斯迪腾退房屋、结算相关费用，可认定此时不定期租赁关系解除，巴斯迪公司仅能依据其与川报集团签订的房屋租赁合同中的清算条款主张权利，显然所谓的优先承租权不属于清算条款所确定的权利，已经不存在巴斯迪公司行使优先承租权的事实基础”。

　　五、不定期房屋租赁合同的风险防范

　　根据上文的分析，可以看出当事人在签订不定期房屋租赁合同时，面临着法定形式要件欠缺、租赁期限不确定、解除权行使随意、优先承租权限制等问题。尽管不定期房屋租赁合同本身着重于租赁期限的确定问题，但是也相应地影响了当事人之间的权利及义务。在有条件的情形下当事人应当签订定期房屋租赁合同，在未明确租赁期限的情形下，应当及时签订补充协议，对租赁期限进行明确约定。在确定形成不定期房屋租赁合同的前提下，应当妥善行使解除权和优先承租权，避免损害相对方的合法权益。

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