小区属于个人的绿地怎么认定？

        《民法典》第274条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这个规定说明，建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有，但也存在专属个人使用的例外情形。实践中，经常有开发商和买受人签订商品房买卖合同或补充协议约定，位于底层商品房窗前、建有合围设施、由买受人专有使用的院落，也就是绿地，连同底层商品房一起向买受人出售。但是，按照规定，如果要使绿地专属于个人，是需要符合相关的条件的，即“明示属于个人”。而要符合“明示”这一条件，必须具备下列要素：一是绿地规划必须经过规划部门批准。如果商品房已经批准，但绿地没有报批，或者报批后没有批准，或者开发商与底层业主私下达成窗前绿地专有使用权买卖协议后没有补办批准手续，都不能认定绿地专有使用权买卖合同有效。二是开发商或者销售商在出售商品房时，必须通过广告、合同或者其他有效方式向其他业主明示窗前绿地属于底层业主专有使用。即，开发商或者销售商必须有证据证明，在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道此绿地按照规划和合同约定属于专有。需要提醒的是，第一，绿地一般与商品房一同取得，一同移转让与。在实践中，业主之间转让绿地的，只要该绿地符合上述条件，且转让手续合法，则应当认定为有效。第二，业主取得的绿地权利，仅仅是专有使用权，而不是所有权。因为城市土地归国家所有，业主对建筑物所依附的土地及窗前绿地只享有使用权而不具有所有权，业主只对绿地上的依附物享有所有权。第三，窗前绿地不得妨碍建筑区内公共道路、公共场所、公用设施及物业服务用房等有关公用事业的建设和使用。第四，绿地的土地专有使用权费用及绿地维护费用应单独计算，由专有使用绿地的业主承担，其他区分所有权人不承担此项费用。