王飞律师
律师观点分析
骆*与宋*房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书
原告骆*与被告宋*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2021年9月26日公开开庭进行审理，原告骆*及其委托诉讼代理人王飞、被告宋*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告骆*向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2020年1月1日至同年6月30日欠付租金42，000元；2、判令被告支付原告2020年7月1日至2021年3月31日缺付租金共计4，500元（每月缺付租金500元，共计9个月）；3、判令被告支付原告2021年4月1日至2021年6月30日欠付租金19，500元。审理中，鉴于被告已向原告支付2021年4月1日至2021年6月30日租金，原告变更上述第3项诉讼请求为：判令被告支付原告2021年7月1日至2021年9月30日欠付租金19，500元（以下至判决主文前，为行文简便，各期租金均以季度指称）。
事实与理由：2018年3月，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX楼房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给被告，租期为2018年4月1日至2021年3月31日，月租金为7，000元，每三个月结算一次。2021年3月31日，原、被告续签《租赁合同》，租期为2021年4月1日至2022年2月9日，月租金为6，500元。合同签订后，原告如约交付房屋，但被告未按约支付租金如请，遂涉讼。
被告宋*辩称，2020年第一季度、第二季度租金确实未支付，此因2019年12月6日案涉房屋楼上发生火灾，造成被告财物损失，被告曾要求原告赔偿50，000元，但嗣后双方达成一致，原告不再收取该半年房租进行折抵。2020年第三季度、第四季度及2021年第一季度，被告已按照每月6，500元支付原告租金，该标准系双方协商一致，被告并未缺付。2021年第二季度租金19，500元确已支付；同意支付2021年第三季度租金19，500元，因双方涉讼，故尚未支付。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年3月21日，原、被告签有《房地产租赁合同》一份，约定被告向原告承租案涉房屋，租期自2015年4月1日起至2018年3月31日止，月租金7，000元等。
2018年3月，原、被告就案涉房屋续签《租赁合同》一份，约定租期自2018年4月1日起至2021年3月31日止，月租金7，000元，每三个月结算一次，先付后住等。
2021年5月24日，原、被告又签订《租赁合同》一份，仍约定被告向原告承租案涉房屋，租期自2021年4月1日起至2022年2月9日止，月租金6，500元，每三个月结算一次，先付后住等。
审理中，双方均确认，案涉房屋的相邻房屋于2019年12月发生火灾；2019年12月31日前的租金双方均已结算完毕。
2020年1月2日，原告向被告发送微信“宋姐，房租好像要交了，谢谢”；后未见双方就此事于微信中有进一步商议。
2020年6月1日，原告向被告发送微信“宋姐好，这个季度的租金可以转给我吗谢谢”；2020年6月2日，原告再向被告发送“房租给你降500（元），6，500（元）一个月好吗？”；2020年6月3日，被告回复“好的骆总，谢谢”；2020年6月13日，原告发送“收到了，谢谢宋姐”。
2020年9月3日，原告向被告发送微信“宋姐，房租好像要交了，谢谢了”；被告回复“骆总一年付四次。说好半年6个月作赔偿（火灾赔损待判后清），3个月付一次，上次6月付的租金应该是7、8、9三季度的租金呀，对吧。现在可以先付第四季度给您，但是要和您说清，免得误会是吧。一直惯例1、4、7、10月初付给您的，也许上次6月早付了，产生误解了吧”；原告回复“上次5月30日付，由于操作失误6月13号到账的”；被告回复“对呀，不管啥时付，楼上的说明您看懂了吧”；原告未对此复；后被告言“骆总已转入您的支付宝，请验收”；原告回复“收到了，谢谢了”。
审理中，被告向本院出示一组转账记录，载明被告于2020年9月3日支付原告19，500元、于2021年1月9日支付原告19，500元、于2021年6月12日支付原告20，000元（就该20，000元，被告自陈因发生支付延迟，故自愿向被告多支付500元）。
另查明：2014年12月29日，原告与案外人顾某签订《房屋租赁合同》一份，约定案外人顾某将案涉房屋出租给原告使用，租赁期自2015年2月10日起至2022年2月9日止。2021年1月8日，本院作出（2020）沪0104民初23652号民事判决书，判决原告与案外人顾某就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年9月25日解除等，该判决后已生效。审理中，原告向本院提供了一份原告与案外人顾某于2021年1月15日签订的《房屋租赁补充更改协议》，以证明双方于（2020）沪0104民初23652号民事判决书生效后，协商一致继续维持房屋租赁合同关系；被告对该文书不发表意见。
审理中，关于原告于2020年6月1日催收所指之款项，原告认为系针对2020年第二季度租金，被告认为系针对2020年第三季度租金。
上述事实，除当事人陈述外，另有租赁合同、微信交谈记录等证据证明，本院予以确认。
本院认为，根据原、被告的诉辩称意见，双方对以下事实无争议：被告未支付2020年第一季度及第二季度租金、被告于2020年6月支付款项19，500元计入2020年第三季度租金、被告于2020年9月支付款项19，500元计入2020年第四季度租金、被告于2021年1月支付款项19，500元计入2021年第一季度租金、被告于2021年6月支付款项20，000元计入2021年第二季度租金、被告尚未支付2021年第三季度租金。双方于本案中的主要争议焦点是，原、被告是否已就2020年第一季度、第二季度租金与火灾损失进行折抵一事达成合意。
就此争议焦点，本院认为被告未充分举证证明双方已对折抵一事达成合意：一则原告于2020年1月2日之催收显系针对2020年第一季度租金，此后虽未见原告对该期租金再行催收，且原告亦将被告后续支付的租金计入2020年第三季度后，但若因此即认为双方已就折抵达成合意，未免过于牵强。二则被告虽确认双方并未达成相关书面协议，但认为其于2020年9月3日向原告发送的微信“说好半年6个月作赔偿”，原告未予反驳即为认可；然沉默原则上不能视作应允之意思，又原告之后回复的“收到了，谢谢了”显然仅是针对被告“已转入您的支付宝，请验收”一语的回应。三则，被告自述“火灾赔损待判后清”含有多退少补之意味，更可以说明双方并未就租金与火灾损失折抵一事达成终局的、明确的合意。综上所述，被告认为双方已达成折抵合意，故无需支付2020年第一季度、第二季度租金的抗辩意见，本院难以采纳；被告应向原告上述期间的租金，惟其具体标准而言，本院考虑到火灾确对被告租用案涉房屋造成一定影响，且原告于庭审中认为其2020年6月之催收系指向2020年第二季度租金，可推知是时其已明确同意以6，500元作为月租金计算标准，本院根据本案实际情况，将2020年第一季度及第二季度之月租金标准均调整至6，500元。关于被告因火灾而遭受的损失，其有权向相关主体另行主张。
本案的另一争议为，原告虽认可被告已支付2020年第三季度、第四季度及2021年第一季度的租金，但认为根据合同约定，上述期间内租金应为7，000元每月，而被告仅支付6，500元每月，并未付足。对此见解，承前所述，因原告已于2020年6月向被告作出了降低租金标准的意思表示，故被告按每月6，500元标准支付2020年第三季度、第四季度及2021年第一季度的租金，符合双方真实意思；况原告于收款后，均表示“收到”“谢谢”等，足见其对此认可。现原告要求被告支付上述期间的每月租金差价500元，无事实依据，本院不予支持。需要指出的是，在原告举证的微信交谈记录打印副本中，原告所言的“房租给你降500（元），6，500（元）一个月好吗？”一语被原告删去，该行为与民事诉讼应当遵循诚实信用原则的要求存有相当程度之背离，本院已予训诫，并将据此对本案的诉讼费用分担作出相应处理。
2021年第二季度的租金19，500元，双方均陈述已结算完毕；2021年第三季度的租金19，500元，被告确认未付并同意支付，本院予以准许。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，判决如下：
一、宋*于本判决生效之日起十日内支付骆*2020年1月1日至2020年6月30日未付租金39，000元；
二、宋*于本判决生效之日起十日内支付骆*2021年7月1日至2021年9月30日未付租金19，500元；
三、驳回骆*的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取计725元，由骆*负担700元（已付），由宋*支付25元（于本判决生效之日起七日内付至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。