XXX、舟山市XX公司中介合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

浙江省舟山市中级人民法院

民事判决书

（2022）浙09民终**号

上诉人（原审原告）：XX*，男，汉族，住所地上海市徐汇区。

被上诉人（原审被告）：舟山市XX公司，住所地浙江省舟山市定海区临城街道海月道**号。

法定代表人：**，执行董事。

委托诉讼代理人：胡XX，舟山市定海区海山法律服务所法律工作者。

上诉人XX？因与被上诉人舟山市？房XX公司（以下简称XX公司）中介合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区XX（2021）浙0902民初**号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

XX？上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持XX？的诉讼请求。事实与理由：1．一审法院认定事实有误。XX与公司签订居间合同以及XX？与？签订房屋买卖合同的时间均为2020年11月12日，并非一审法院认定的2020年11月2日。房屋交接书上“XX？”的签字并非其本人所签，而是？公司工作人员伪造。徐？与XX？房屋买卖合同纠纷一案与本案无关。2．？公司在居间合同签订过程中故意隐瞒重要事实，提供虚假情况，居间合同应属无效。3．？公司隐瞒XXX元的实际成交价，擅自扣减15000元的定金并作为居间费用收取，其行为存在明显过错，理应返还上述款项。

？公司答辩称，公司工作人员在居间合同签订前已明确告知XX到手价为XXX元，超过XXX元以上部分作为居间服务费支付，居间合同也载明了上述内容。目前XX？已收取XXX元的房款，？公司有权收取超出部分的15000元作为居间服务费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

XX？向一审法院起诉请求：？公司返还XX凯款项15000元，并自2020年11月2日起按照银行贷款利率计算至实际履行日止的利息。

一审法院认定事实：2020年11月2日，甲方XX？与乙方？公司签订一份居间合同，约定甲方委托乙方出售位于舟山市新城颐景XX房屋，建筑面积85.2平方米；出售价格为到手价XXX元；乙方促成合同成立的，居间服务费为促成合同成立金额的1％，如实际出售价格超过甲方到手价则超过部分房款作为居间服务费支付给乙方，甲方应在房屋买卖合同成立的当日内支付报酬；甲方同意授权乙方代甲方收取定金的效率（力）与甲方收取无异；乙方促成合同成立的，居间活动的费用由甲方负担，未促成合同成立的，乙方不向甲方收取居间费用；甲方收取定金后反悔不出售房屋，则甲方应一次性承担该房总价的1％款项或甲方与买受方佣金的总额，作为违约金支付乙方，并双倍返还定金于买受方；双方另约定2020年11月2日转定金20000元。当日，？公司向XX转账支付20000元。2020年11月2日，甲方XX凯与乙方徐签订一份房屋买卖合同，约定甲方愿意将舟山市新城颐景XX房屋出售给乙方，乙方先于2020年11月2日付款35000元作为购房定金，房屋成交价XXX元，乙方支付中介费10000元，如任何一方违约，由违约方承担全部中介费，在办理房屋买卖交易手续时所缴纳的一切税、费均由乙方承担。2020年11月19日，XX、徐X及XX公司签订一份房屋交接书，确认买进方将所有房款XXX元全部付清。XX实际收到房款XXX元。2021年2月4日，上海市徐汇区人民法院立案受理徐与XX房屋买卖合同纠纷一案。徐X税务机关退税至XX账户，而XX拒绝按合同约定返还为由，诉请XX返还退税款并赔偿损失。XX则以约定房款XXX元但实际未收足为由反诉徐补足剩余房款。该院审理中查明，2020年11月17日，国家税务总局舟山市税务局向XX账户退个人所得税10458.20元。该院于2021年9月24日作出判决，由XX向徐返还税费退还款10458.20元并支付相应利息。该案一审判决后生效。

一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。XX？与？公司签订的居间合同，系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应认定依法成立并已生效。根据该份居间合同约定，XX？交易房屋的到手价为XXX元，其也确认实际收到房款XXX元，超出房款XXX元部分作为公司的居间服务费。而在双方签订居间合同前，？公司即已通过微信将待签合同文本发送给？，文本内容与后续所签合同内容完整、一致，不存在引起缔约当事人误解的内容。XX主张其与XX公司微信记录中特别指明了合同文本中居间活动的费用由甲方承担，并询问对方是否还须付钱。？公司在微信记录中回复“不用付钱…反正净到手XXX元，所有税费由客户乙方负。”以及XX在微信记录中也曾表示“反正我这边，净到手XXX元。”以上聊天记录能够反映出XX对于房屋由公司居间交易后其所能获取的价款即为XXX元，公司答复无须付钱的意思，联络其前后文是XX在净到手XXX元的情况下无须向公司支付费用，这不影响？公司根据居间合同的约定将实际交易价款超过XXX元部分作为收取的居间服务费。XX？在居间合同签名，系清楚明知前提下真实意思表示，故对XX？的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条之规定，判决：驳回XX的诉讼请求。案件受理费减半收取87.5元，由XX？负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

二审期间，公司向本院陈述：1．XX与公司订立的居间合同以及XX与徐XX的房屋买卖合同，实际签订时间为2020年11月2日之后即XX从上海返回舟山时。2．XX与公司订立居间合同签订在先，XX与徐XX房屋买卖合同签订在后。3．房屋交接书上“XX”的签名并非其本人所签，而是XX公司工作人员根据XX在微信聊天中的意思表示代为签字。

结合二审期间双方当事人陈述，本院查明以下事实：XX与公司订立的居间合同以及XX与徐XX的房屋买卖合同，二份合同的落款时间均为2020年11月2日，合同实际签订时间均为2020年11月12日。2020年11月12日，XX先与公司签订居间合同，后与徐签订房屋买卖合同。落款时间为2020年11月19日的房屋交接书中出售方一栏“XX”的签名系由XX公司工作人员所签。

二审另查明，甲方XX与乙方徐X及中介方房产签订的房屋买卖合同第七条约定，“双方同意于2020年11月30日（房款付清后）由甲方将上述房地产、装饰、设施及其他附属物完好的移交乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的房屋使用权一并转移给乙方，上述房屋风险责任也即日起转移给乙方。”

除上述事实外，二审审理查明事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，XX*与**公司自愿订立居间合同，合同内容并未违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应当按照约定履行各自义务。双方争议的焦点在于公司是否可以收取15000元居间服务费。居间合同第二条载明，出售价格及支付方式为“到手价人民币壹佰肆拾贰万元整”。XX与公司工作人员的聊天记录中，双方均提及XX净到手142万元。综合上述事实，可以认定双方一致认可以“约定到手价”而非“房屋成交价”确定XX应得的房屋出售款金额，即XX取得的房屋出售款可能低于房屋实际成交价。居间合同第三条约定，“如实际出售价格超过甲方到手价则超过部分房款作为居间服务费支付给乙方”。双方签订案涉居间合同前，公司工作人员于2020年11月2日通过微信聊天方式将合同文本发送给XX，XX曾对居间服务费条款提出异议，公司对此作出了解释即“房东净到手142万元”。XX作为完全民事行为能力人，理应清楚依法成立的合同对当事人具有法律约束力。2020年11月12日双方签订正式合同时，XX并未要求删减或变更居间服务费条款，应视为其认可相关约定。现永公司作为居间人促成XX凯与案外人徐XX签订房屋买卖合同，房屋实际出售价格为XXX元，金额已超过双方约定的到手价XXX元，且XX凯已按“约定到手价”收取房款，故XX公司有权依据居间合同收取超出部分的15000元作为居间服务费。XX凯主张公司未及时向其披露房屋实际成交价构成违约，根据已查明的事实，案涉居间合同签订后，各方在同一天签订了房屋买卖合同，XX至迟从此时起应知晓“房屋成交价”与“约定到手价”不一致、公司向其支付的定金与买受人实际支付的定金数额不一致等事实。按照常理，若X认为XX公司的相关行为损害其利益，则应在房屋买卖合同签订前提出异议并要求整改，但XX仍与案外人徐X及中介方公司签订了房屋买卖合同。根据房屋买卖合同第六条约定，XX应于房款付清后将案涉房屋交付给徐，而从之后合同的履行情况来看，XX在公司工作人员告知“房款已全部到位，明天把产证、钥匙和资料都交给客户方”时，明确同意公司将案涉房屋交付给徐，应视为XX认可房款已付清。综上，XX自愿签订居间合同以及房屋买卖合同，系对自身权利的处分，其已按“约定到手价”收取房屋出售款并配合办理房屋过户和交付，印证了本案双方以“约定到手价”而非“房屋成交价”确定XX应得房屋出售款金额的事实。至于公司是否及时向XX披露房屋成交价，并不影响XX可收取的房屋出售款金额，未损害XX凯的实际利益，故XX凯请求公司返还相关款项缺乏依据，本院不予支持。

关于XX主张**公司工作人员无权代其签订房屋交接书一节。根据现有证据，XX在与公司工作人员微信聊天时已同意由XX公司代其向超交付案涉房屋产权证、钥匙等相关材料，公司工作人员在此情况下代为签订房屋交接书未损害XX的利益，XX该项上诉理由亦不能成立。

综上，上诉人XX**的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费175元，由XX**负担。

本判决为终审判决。