女方婚前购买婚后共同还贷的房屋能否被法院执行用于偿还男方个人债务？

律师观点分析

王女士为其丈夫周先生偿还债务所欠的商业贷款300万元已经逾期，王女士遂急着出卖其名下位于XXX的一处房产用于偿还该笔贷款。好不容易找到买家的王女士在办理过户手续的时候才发现她名下的这套房产竟然被某法院查封了！

王女士委托笔者律师团队介入后，方才知晓原来是其丈夫周先生未履行某案件的生效法律文书确定的债务100万元，法院在执行过程中查明周先生与王女士婚姻关系存续期间，王女士购买了案涉房屋。该法院认为因该房屋系周先生与王女士的夫妻共同财产，故裁定查封王女士名下的上述房屋。

王女士此时就纳闷了，这套房的房产证虽然是婚后才下来的，但王女士是婚前签署的购房合同并支付的首付款，婚后房产证下来后周先生只是一起偿还了部分房贷，这套房是否能算作夫妻共同财产被法院查封用于执行周先生的个人债务？

随后，笔者律师团队接受王女士的委托向该法院提出案外人执行异议。笔者认为案涉房屋系王女士的婚前财产，部分婚后还贷行为不能使案涉房屋从婚前房产变更为夫妻共同财产。《最高人民法院关于使用婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”根据该规定，即便是夫妻双方婚后共同还贷的行为也只是赋予非产权登记一方，即周先生在离婚时享有受补偿的权利，该权利本质上是一种债权，而王女士的物权优先于该债权，且王女士与周先生目前也并未离婚，故即便存在婚后还贷行为也并不能由此产生使王女士婚前购买的房屋转变为夫妻共同财产的法律效果，王女士对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

2022年8月9日，某法院作出执行裁定书，支持了笔者律师团队的上述观点，具体内容为：本案中，案涉房屋系王女士于婚前签订不动产买卖合同并支付首付款，且登记在其名下，王女士主张案涉房屋系个人财产，本院予以支持。虽然案涉房屋的部分还贷发生在王女士与周先生结婚后，但周先生对于婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分享有的是在离婚时受到补偿的权利，并不必然使王女士婚期购买的房屋转变为夫妻共同财产。因此案涉房屋不宜作为周先生作为被执行人的执行案件的执行标的，王女士的异议请求，本院予以支持。遂裁定：终止对案外人王女士名下位于XX房屋的执行。

后该裁定书生效，笔者律师团队第一时间向法院申请解除查封案涉房屋，并获批准。王女士随后也顺利地将案涉房屋卖出。

注：（王女士、周先生均为化名）