关于郑**与被告保定市XX公司房屋买卖合同纠纷一案

律师观点分析

原告：郑XX，女，汉族，1983年7月6日出生，住河南省固始县。

委托代理人：幺XX，河北XX律师。

被告：保定市XX公司，地址保定市锦绣街599号综合楼，统一社会信用代码：9113XXXX5725900A。

法定代表人：陈XX，公司董事长。

委托代理人:王X，河北XX律师。

原告郑XX与被告保定市XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张凌涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑XX之委托代理人幺XX与被告保定市XX公司之委托代理人王X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郑XX向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议:2、被告退还购房款419040元及利息10000元，共429040元;3、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年10月18日，原告购买被告开发的华瑞卓悦城6-2-1503房屋一套，建筑面积112.64平方米，房屋总价款为XXX元。2016年10月18日合同签订当日，原告向被告交付了首付款419040元。合同第七条约定，被告应当于2018年10月31日前，将验收合格的商品房交付原告使用。时至今日，华瑞卓悦城6--2-1503房屋不具备交付条件，虽经原告多次催告，被告仍不能交付。原告认为，双方签订的合同合法有效，是双方当事人真实意思的表示。被告不能按照合同约定交付房屋，导致合同目的无法实现，构成根本违约。按照合同第八条约定，应当予以解除。为了维护自己的合法权益，特依据(民诉法》第一百一十九条之规定向贵院提起诉讼，请查明事实，依法支持原告的诉讼请求。

被告保定市XX公司辩称：原告要求解除商品房买卖合同不具备法定或约定的解除条件，请求驳回原告的诉讼请求。1、双方签订的商品房买卖合同中第七条约定“遭遇不可抗力，造成延期交房的，出卖人不承担责任。”答辩人具有延期交付约定事由存在，且具有足够证据予以证明。2、原告要求被告返还房屋首付款，因被告不具备解除合同的约定条件，故没有事实和法律依据。请法院依法驳回原告的诉求。3、本案原告存在严重违约行为，合同签订后，原告至向被告支付了首付款，剩余房款向XX申请贷款，但是原告收到办理面签及贷款手续通知后，并未履行面签以及贷款的相关程序，严重违反了合同约定，也影响了被告规划的进程。因此，本案中原告存在违约行为，被告延期交房具有合法约定的事由，原告解除合同既没有事实依据，也没有法定事由，请法院依法驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：原告对其主张提供证据有：1、原被告签订的房屋买卖合同及补充协议，证实双方约定2018年10月31日前，被告应当交付房屋。逾期超过90个工作日后原告有权解除合同，被告应支付违约金。证实被告逾期交房的事实。2、购房收据，证实2016年10月18日原告向被告交付购房款419040元。3、涿州市人民法院的判决书，证实自双方签订买卖合同以后，至2018年10月31日，不可抗力导致的停工为295天，被告至今没有完成房屋施工，已构成严重违约，原告有权解除合同。

被告质证意见：证据1真实性认可，对证明目的不认可。合同第七条第二款明确约定了延期交房的情形。在遭遇不可抗力和第三方原因造成的情况下，被告不承担违约责任。证据2真实性认可。证据3真实性认可，证明目的不认可，在4554号判决书中，法院所认定的停工天数仅是相对于2017年5月30日至2019年3月31日这段期间予以认定的，与本案无关联性。

被告提供证据有：1、被告保定市XX公司营业执照副本，证明被告系合法房地产开发企业，其诉讼主体资格适格。2、本案涉案房产商品房预售许可证，证明被告本案涉案房产的预售许可证，被告合法销售本案房屋。3、本案涉案房屋的买卖合同及补充协议，证明买卖合同第四条及补充协议第一条均约定了“剩余房款610000元整办理按揭贷款，七日内向XX提交所有资料”；同时第七条约定了“遭遇不可抗力因素或因第三方原因，造成延期交房的，出卖人不承担责任。”4、2018年7月28日，关于期限办理按揭贷款手续的函，证明，被告通过函告形式催促原告提交XX按揭贷款所写资料，但原告一直未予办理。5、2014年10月至2018年3月，河北省政府、保定市政府以及涿州市政府发布的18份文件，证明被告因大气污染、扬尘等原因被政府责令停工。延期交房属于不可抗力造成，并不构成原告起诉解除合同情形。6、2017年10月22日双塔办事处致卓悦城二期广大业主的一封信，证明本案涉案房屋的延期交房属于不可抗力造成的。7、2018年12月25日涿州市双塔街道办事处证明，证明本案涉案房屋受大气污染管控限制，影响了施工进度。

原告质证意见：证据1真实性无异议。证据2真实性请法庭依法核实。证据3真实性无异议，证明目的不认可。证据4原告没有收到。也不能证明被告的目的。证据5真实性无异议，不能证明被告的证明目的。证据6证明目的不认可，与本案无关。证据7证明出具的时间是2018年12月25日而双方约定的交房日期为2018年10月31日，该证明已明显晚于双方约定的交房日期。该证明内容当中提到，尽快拆除影响卓悦城二期工程建设的地上附着物，确保工程建设顺利推进，恰恰证实2018年12月25日被告的房屋还没有开始建设，已构成违约。合同目的无法实现。

本院认为：原被告双方于2016年10月18日签订《商品房买卖合同》及商品房买卖合同及补充协议合法有效。双方约定的交房日期为2018年10月31日。原告向被告交付首付款419040元后，至今工程尚未完工，导致购房目的无法实现。原告要求解除原被告双方于2016年10月18日签订《商品房买卖合同》及被告返还原告已支付首付款419040元，本院予以支持。另因政策导致涉案合同无法履行，原被告双方均无过错，被告不再支付原告违约金，但应支付占用期间的相应利息，原告主张的利息10000元，符合法律规定，应予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告郑XX与被告保定市XX公司于2016年10月18日签订的《商品房买卖合同及补充协议》。

二、被告保定市XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑XX购房首付款419040元及10000元利息。

如未按本判决指定期间履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3868元，由被告保定市XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判员　　张凌涛

二〇二〇年五月二十五日

书记员　　王XX