关于房屋买卖合同纠纷一案

律师观点分析

原告：许XX，女，1971年10月27日出生，汉族，住涿州市双塔区。

委托诉讼代理人：朱XX，北京XX律师。

被告：涿州市XX公司，住所地涿州市桃园大街4号，统一社会信用代码9113XXXX57041620。

法定代表人：XX，该公司总经理。

委托诉讼代理人：马XX，河北XX律师。

委托诉讼代理人：么XX，河北XX律师。

原告许XX与被告涿州市XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许XX委托诉讼代理人朱XX、被告涿州市XX公司委托诉讼代理人马XX、么XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告许XX向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告2009年5月31日签订《商品房买卖合同（ＧＦ-2000-0171）》（合同编号：083548）；2.判令被告退还原告购房款203935元、贷款利息54900.78元；3.判令被告退还原告其他各项费用11963元；4.判令被告退还原告评估费612元、印花税8元、抵押费80元、落宗费500元；5.判令被告赔偿原告违约金及经济损失270280元（55.79平方米＊8500元＝474215元-203935元＝270280元）；6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2009年5月31日签订《商品房买卖合同（ＧＦ-2000-0171）》（合同编号：083548）一份。原告出资购买被告位于涿州市（现实际为809号）房屋一套，面积55.79平方米，单价每平米3655.4元，共计203935元整。2010年12月9日，被告又收取各项费用共计：11963元。合同签订后，原告依约按期支付了所有购房款及其他费用（其中首付款43935元，贷款160000元），但是，由于被告自2011年11月24日起便将原告购买的商品房上的土地抵押给了保定市商业银行，且至今未办理抵押注销手续，导致原告的房屋至今仍无法办理产权登记手续，更不可能取得不动产权证书（见2019年9月6日涿州市自然资源和规划局给张XX的《信访事项答复意见书》）。同时，根据保定XX给国土资源局的XXX，保定银行涿州支行根本为保证其行的信贷资金不受损失，在抵押权依然存在的情况下，保定银行涿州支行不同意富景华庭小区办理首次登记。鉴于以上情况，原告认为，导致本案纠纷的发生，责任全部由于被告违约造成。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。为保护原告合法权利，提起诉讼，望依法判决。

被告涿州市XX公司辩称，不同意原告的诉求，请依法驳回。被告已经按照合同约定向原告交付了房屋履行了自己的主要义务，原告要求解除合同，没有事实根据和法律依据，原告所请求的除房款外的其他费用与被告无关，被告也没有收取该些费用，不同意向原告赔偿上述费用及经济损失。被告没有根本违约行为。

本院经审理认定事实如下：2009年5月31日，原告许XX（买受人）与被告涿州市XX公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：083548）。合同约定：出卖人以出让方式取得位于涿州市北XX，编号为涿国用2007拍第022号地块的土地使用权，规划用途为商住，土地使用年限自2007年2月7日至2057年2月6日；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名富景公寓；买受人购买公寓楼3单元0805号房，用途为住宅，建筑面积55.79平方米，单价3655.4元／平方米，总价款203935元，付款方式为买受人首付房款43935元，剩余房款16万元办理银行按揭；出卖人应当在2009年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。该合同第十二条约定，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告向被告交齐购房款203935元。2009年6月15日原告交纳评估费、抵押费、印花税共计700元，2010年6月23日交纳面积差、公共维修基金、等各项费用11963元，2017年8月17日交纳落宗费、印花税共计505元。原告认可2009年合同签订后不久，被告即将涉案商品房交付原告，原告一直在涉案房屋内居住。

又查，涉案房屋尚未办理产权登记。

庭审中，原告提交XXX照片打印件一份及《信访事项答复意见书》（2019年9月6日）一份，用于证明小区业主因办不了产权登记到涿州市国土资源局信访，国土资源局答复办不下房产证的原因是案涉土地被抵押。被告认可涉案商品房尚未办理产权登记，认可在2011年11月，其以案涉涿国用2007拍第022号地块抵押向保定银行借款3200万元并办理了抵押登记，目前借款未偿还，抵押未注销。

本院认为，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，因被告将案涉商品房的土地抵押借款且尚未办理抵押注销手续，致使案涉房屋至今无法办理产权登记手续。原告行使解除权应当自知晓或应当知晓该情况之日起计算。根据原告提交《信访事项答复意见书》，原告知晓该情况的时间至今已经超过一年，其解除权已经消灭。结合原告已在案涉房屋内居住多年的事实，对原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求及基于合同解除而产生的退还购房款、契税、公共维修基金、工本费、印花费、落宗费、测绘费及经济损失等诉讼请求，本院不予支持。因被告逾期办理产权登记而造成的经济损失，原告可另行主张。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

驳回原告许XX的诉讼请求。

案件受理费4611元，由原告许XX负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判员　　柴秋瑾

二〇二一年六月三日

书记员　　李XX