律师观点分析
2018年6月，A经朋友介绍与B认识，B称其亲戚C有两栋宅基地小产权房，可以出租做商铺及出租屋问A是否有意愿租赁。双方谈妥后，B出具了C的委托书，并提供了C建筑工程许可证。B告知A，由于C居住在东莞，所以平时的租金由其代为收取和对接日常事宜。
2018年8月，B以C的名义跟A签订了《楼房租赁合同》，由B本人签名，约定两栋楼每月租金16000元。A向B交付了两栋楼的押金16000元。签订合同后，由于两栋都是二十多年的旧楼，房屋老旧，漏水严重，为履行合同，A先后投资40多万，将房屋重新装修、添置各类物品，以方便出租。
后续，因为B一直无法提供C的宅基地证，导致A一楼的全部商铺均无法办理营业执照，多次有客户咨询，最终均无法出租，A因此拖欠支付租金，B因此起诉到广州市天河区人民法院，要求解除B与A的租赁合同、支付租金14万多元及利息，及每月提高租金2000元等诉讼请求合计16万元。
收到起诉状后，A找到了同是老乡的本律师团队，表示不同意解除合同，因为投入装修后疫情下一直未回本，如果此时解除合同则损失惨重。经审阅材料后，本律师发现，本案的案情相对比较复杂，双方争议比较大，即在B没有提供宅基地证的情况下，A能否一直拖延租金，以及A投入的装修要怎么处理等问题。
此外，本人发现一个对A有利之处，日常平时是B经手处理租赁房屋的租金等日常事宜，但本案中，虽然租赁合同是B本人签名，却是以C的名义签订的合同，但可以看出合同约定是A和C之间的权利义务，结合双方的聊天记录，可以显示B也经常以C的代理人名义自居，因此我们认为这是本案最大的争议焦点：即B是否有权以自己名义起诉A，要求解除租赁合同及收取租金。因此我方准备了答辩状和充分的证据，重点论证B是否具有原告主体资格，并解释A延期支付租金的原因。
庭审时，双方就B是否具备原告主体资格进行激烈的辩论，B的代理律师认为本案中B作为代理人，合同由B签名，日常均由其行使管理权利，完全有资格提起本次诉讼，我方则根据双方聊天记录，引用民法典规定，从受托人的权限，租赁合同相对性及B平时是否仅是行使代理人权限的证据进行辩驳，要求天河法院裁定驳回B的全部诉讼请求。
最后广州市天河区人民法院经审理后，完全采纳了本律师观点，裁定驳回B的起诉。
本案是一起很典型的租赁合同纠纷，可以说是疫情常态化下出现的高频的案件。本案关键的争议焦点，是B是否有资格以自己名义起诉，要求解除合同以及收取租金，实践中租赁代理会出现两种情形，而判决会迥异：
一种是B这种情形，即披露了C的存在，以C的名义签订合同，合同实际约束了的是产权人C和承租人A，即便是B本人名义签名和日常管理，实际他行使的还是C赋予的权利，依据《民法典》第九百二十五条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
因此，本案中租赁合同约束是A和C，B就无权以自己名义起诉并要求行使C的租赁合同权利；
另一种，如果本案B未披露C的代理关系，而以自己的名义签订合同，而且约定租金收取等权利均由B行使，则根据上述925条规定，租赁合同约束的是B和A，则B有权以自己的名义起诉，要求行使租赁合同权利。
可见，根据实际的情况选择不同的诉讼策略才是最优选择，否则就会承受诉讼请求全部被驳回的后果。本律师团队正是巧妙利用了法律规定，最终为客户挽回了重大损失。