开发商逾期交楼，购房者应当怎么维护自己的合法权益？

A是一名投资者，与B开发商公司在2020年4月签订认购合同，购买B位于广州市荔湾区某公寓，购入总价50万元整。A分多笔全额支付了50万购房款。

双方在合同约定：付清合同款项后的365天内需办理房屋交楼手续，B公司应于2021年4月通知收楼。但A于2021年4月去现场时，公寓不具备交楼条件，在6月再次催促时，仍不具备交楼条件，故A于6月底发出房屋认购解除函，并在7月5日与B公司协商认购合同解除事宜。

双方于2021年7月签订解除协议，按解除协议约定，B公司需于签订之日起一个月内退回房款50万元及支付违约金3万元合计53万元，否则应当支付A逾期违约金10万元、逾期利息、律师费、保全费、保全服务费等维权费用。此后A多次要求退款，B公司均多次以各种理由推迟。

A通过朋友关系找本律师团队，经过研判，虽然双方之间有约定了违约金、逾期违约金，但由于对方目前只拖延返还房款1个多月，如果同时主张对方可能会抗辩违约金过高和逾期利息的问题，所以我方的诉讼目的是尽量争取多点损失，需要结合分析策略。

简而言之，我们依据《九民纪要》中最高院的观点，约金不能简单参照LPR的4倍作为调整依据，而应参照双方过错、实际损失以及合同履行情况等综合判断，此外最高院在商品房买卖解释也延续了以30%作为调整过高的判断标准，做好研究分析后，我方起诉至荔湾区人民法院，要求B公司支付本金、违约金、逾期利息、律师费等合计68万元。

在A起诉之后，B公司变更名称想逃避还款责任，在查询这个消息后，我方果断补充证据，证明B公司的逃避行为，以增强法院对对方过错的判断。

B公司并没有按期提交答辩状，而是选择开庭提交了答辩状，抗辩的观点跟我方的预判一致：以违约金、逾期利息过高等观点，要求法院大幅度调低赔偿费用，我方以准备的方案，从对方的过错以及法律规定进行阐述，最终B公司迫于压力，同意我方的调解方案，即分两个月支付62万，如果任一期逾期，我方即可申请强制执行，B公司需额外支付我方违约金6万元，我方基本达到全部诉讼目的。

近几年来，投资房地产，尤其是公寓成为一种热潮，究其原因，投资不动产的保值比较高，而且公寓不限购，总价较低，是一种不错的资产保值方式。但需要警惕的是，很多开发商打出所谓的售后包租及每年的收益率保障，该承诺违反了法律规定，最终很有可能被认定无效，现在开发商纷纷转为委托合同或者其他名目的方式，但本质实际是一样的。

具体到不动产投资，本律师经常碰到投资者的咨询，主要是注意以下几个问题：预售证、房产证的办证时间，交楼时间、违约责任等问题。其中违约金和逾期利息是比较复杂的问题，往往商家会约定一个比较高的违约金和逾期利息，让投资者吃定心丸，但由于违约金往往是补偿为主、惩罚为辅。很多投资者以为只要按照违约条款全部就能支持，实际上商家往往会以违约金过高和投资者的实际损失仅仅为资金占用的利息损失，而如遇到法院严格审查，要求投资者提供实际损失的证据，否则会按照LPR4倍标准（年利率15.4%左右）进行判断，这个问题需要特别注意。必要时应交给律师分析判断。