李某联与被告某房地产开发有限责任公司、杨某青、许某玫建筑物区分所有权纠纷一案

律师观点分析

原告：李某联，女，住湖南省芷江侗族自治县。

委托诉讼代理人：杨御钦，湖南诚怀律师事务所专职律师。

被告：某房地产开发有限责任公司，住所地：芷江侗族自治县。

法定代表人：邓某成，该公司总经理。

被告：杨某青，男，住湖南省芷江侗族自治县。

被告：许某玫，女，住湖南省芷江侗族自治县。

原告

原告：李某联，女，住湖南省芷江侗族自治县。

委托诉讼代理人：杨御钦，湖南诚怀律师事务所专职律师。

被告：某房地产开发有限责任公司，住所地：芷江侗族自治县。

法定代表人：邓某成，该公司总经理。

被告：杨某青，男，住湖南省芷江侗族自治县。

被告：许某玫，女，住湖南省芷江侗族自治县。

原告李某联与被告某房地产开发有限责任公司、杨某青、许某玫建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李某联及其委托诉讼代理人杨御钦、被告某房地产开发有限责任公司的法定代表人邓某成、被告许某玫到庭参加诉讼，被告杨某青经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李某联向本院提出诉讼请求：1.确认某房地产开发有限责任公司、杨某青、许某玫买卖位于芷江镇某小区5幢屋顶行为无效；2.判令某房地产开发有限责任公司、杨某青、许某玫拆除某小区5幢屋顶增加的建筑和设施并恢复原状；3.某房地产开发有限责任公司、杨某青、许某玫赔偿李某联经济损失50000元；4.本案诉讼费由某房地产开发有限责任公司、杨某青、许某玫承担。诉讼过程中，李某联放弃第三项要求某房地产开发有限责任公司、杨某青、许某玫赔偿经济损失50000元的诉讼请求。事实和理由：某房地产开发有限责任公司系某小区的开发商，李某联购买了该小区5幢601房。小区商品房销售过程中，某房地产开发有限责任公司将5幢屋顶阁楼接通水电，改造成住房，并出卖给杨某青，杨某青又将该阁楼转卖给许某玫。之后，许某玫将该房屋进行改造、装修，租与他人。由于阁楼被随意改造，又年久失修，导致屋顶雨水渗进李某联家中，损坏其家中财物，严重影响了李某联的生活，侵害了业主的合法权益。为此，李某联特诉至法院。

某房地产开发有限责任公司辩称：一、某房地产开发有限责任公司在2005年开发某小区，设计屋顶瓦面层是为了整个房屋隔热效果考虑，也是为了防止屋顶漏水便于维修。本楼顶的现状就是当时楼层的原貌，没有增加任何建筑物。二、某小区竣工后，经相关职能部门验收，不存在违章建筑。三、当时出售该阁楼时，已明确告知杨某青不能办理产权证，某房地产开发有限责任公司与杨某青签订的销售合同是有效合同。四、根据相关规定，屋顶瓦面早已超过开发商的保修期。五、根据谁居住谁负责的原则，杨某青已转售给许某玫，应由许某玫进行维修。

许某玫辩称：漏雨是事实，但是漏雨与许某玫的改造没有任何关系。真正的情况是因为瓦烂了，以及地面的防水做得不好，小区里面其他阁楼都换了瓦。许某玫购买了阁楼，其现在想知道其是不是这个阁楼房屋的所有权人。对于应该属于许某玫的责任，其愿意承担。

杨某青未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对李某联提交的国有土地使用证复印件、阁楼出售合同书、房屋租赁合同、照片及庭审笔录，到庭的当事人均无异议，本院予以确认和采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.某房地产开发有限责任公司所提交的住房和城乡建设局的证明，李某联提出异议，认为该证明不能达到买卖行为合法的证明目的，只能证明该小区通过规划验收，不能证明阁楼可以办证和出卖，所以七楼仍然属于共有部分。本院经审查、核实认为，芷江侗族自治县住房和城乡建设局出具的该证明符合证据真实性、合法性及关联性要求，本院依法予以采信。2.对于某房地产开发有限责任公司提交的建筑工程建筑面积计算规范，李某联提出异议，认为该证据与本案无关，只是网上的观点，即使阁楼是合法建筑，开发商也没有权利进行处分。本院经审查、核实，将该证据作为查明本案相关事实的参考。

根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：某房地产开发有限责任公司系某小区的开发商，李某联系某小区的业主，购买了该小区5幢601号住房一套。某房地产开发有限责任公司在开发某小区时将顶层阁楼（高度未超过2.2米）均接通水电，改造成住房，并于2007年8月6日与杨某青签订购房合同一份，将某5栋1单元7楼2套阁楼作价6.2万元出卖给杨某青。杨某青与许某玫于2008年2月15日签订阁楼出售合同书一份，许某玫以6.2万元的价格购得该某5栋1单元7楼2套阁楼。因无法办理产权登记，双方为此对房屋买卖行为进行了公证。许某玫购得该阁楼后进行了装修、改造并入住其中，此后许某玫将该阁楼出租。由于该阁楼经常漏雨，给楼下住户李某联的生活带来影响，双方形成纠纷。李某联于2018年11月5日向本院提起诉讼，本院作出（2018）湘1228民初1232号民事判决，某房地产开发有限责任公司不服该判决，提起上诉，湖南省怀化市中级人民法院作出（2019）湘12民终2451号民事裁定，认为：案涉楼栋的顶层阁楼系斜面结构屋，与标准层同时修建通过的规划验收，为该栋建筑物的基本结构，并非重新加建的建筑。李某联主张的是要求拆除该栋屋顶增加的建筑和设施并恢复原状，为此该栋屋顶增加的建筑和设施的基本事实应予查清，故裁定撤销湖南省芷江侗族自治县人民法院（2018）湘1228民初1232号民事判决，发回湖南省芷江侗族自治县人民法院重审。本院于2020年4月7日立案，2020年8月5日，原告李某联经传票传唤，无正当理由未到庭，故本院按李某联撤诉处理。现李某联再次向本院提起诉讼。

另查明，许某玫在使用该阁楼期间，将屋内的墙扩宽砌高，加装了门、雨棚、接水槽，做了厨房，砌了灶。

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第四百九十条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立”、第五百零二条关于“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，某房地产开发有限责任公司、杨某青、许某玫均具备相应的民事权利能力和民事行为能力，缔约主体适格，且意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗。同时，根据阁楼买卖行为发生时适用的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”及根据现行《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果，即便出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。综上所述，对于李某联要求确认某房地产开发有限责任公司、杨某青、许某玫买卖位于芷江镇某小区5幢屋顶（阁楼）行为无效的诉请，本院依法不予支持。

根据《中华人民共和国民法典》第二百三十七条“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状”及第二百八十八条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”的规定，许某玫购买阁楼后，作为该阁楼的使用人、管理人，怠于对该阁楼房屋及屋顶进行维护，造成楼下住户李某联的房屋漏雨，影响了李某联的正常生活，侵害了李某联的合法权益。《中华人民共和国民法典》第二百八十七条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”本案中，许某玫使用该阁楼期间，楼下住户李某联房屋屋顶漏水是事实，许某玫没有证据证明系李某联自身行为或者他人的行为造成李某联的房屋漏水，该阁楼中的建筑和设施（包括阁楼屋顶的接水槽）均为许某玫所增加及改造，且所增加的设施占用了业主共有部分，故许某玫应当拆除某小区5幢屋顶增加的建筑和设施并恢复原状（包括墙、门、雨棚、接水槽、厨房、灶等改造或增加的设施），确保楼下住户李某联的房屋屋顶不漏水。因李某联未提供证据证明某房地产开发有限责任公司及杨某青对该阁楼进行了改造，亦没有证据证明其二人具有侵权行为，故对于李某联要求某房地产开发有限责任公司及杨某青承担责任的诉请，本院依法不予支持。

综上所述，对于李某联要求确认某房地产开发有限责任公司与杨某青，杨某青与许某玫之间的买卖行为无效的诉讼请求，本院依法不予支持。对于李某联作为被侵权人，要求楼上阁楼房屋管理人许某玫拆除某5幢屋顶增加的建筑和设施并恢复原状（包括墙、门、雨棚、接水槽、厨房、灶等改造或增加的设施）的诉讼请求，本院依法予以支持。杨某青经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应的抗辩权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第二百三十七条、第二百八十七条、第二百八十八条、第四百九十条、第五百零二条、第五百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：

一、限许某玫于本判决生效之日起30日内拆除某小区5幢屋顶增加的建筑和设施并恢复原状（包括墙、门、雨棚、接水槽、厨房、灶等改造或增加的设施）；

二、驳回李某联的其他诉讼请求。

案件受理费80元，由许某玫负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。

，本院于2020年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李某联及其委托诉讼代理人杨御钦、被告某房地产开发有限责任公司的法定代表人邓某成、被告许某玫到庭参加诉讼，被告杨某青经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李某联向本院提出诉讼请求：1.确认某房地产开发有限责任公司、杨某青、许某玫买卖位于芷江镇某小区5幢屋顶行为无效；2.判令某房地产开发有限责任公司、杨某青、许某玫拆除某小区5幢屋顶增加的建筑和设施并恢复原状；3.某房地产开发有限责任公司、杨某青、许某玫赔偿李某联经济损失50000元；4.本案诉讼费由某房地产开发有限责任公司、杨某青、许某玫承担。诉讼过程中，李某联放弃第三项要求某房地产开发有限责任公司、杨某青、许某玫赔偿经济损失50000元的诉讼请求。事实和理由：某房地产开发有限责任公司系某小区的开发商，李某联购买了该小区5幢601房。小区商品房销售过程中，某房地产开发有限责任公司将5幢屋顶阁楼接通水电，改造成住房，并出卖给杨某青，杨某青又将该阁楼转卖给许某玫。之后，许某玫将该房屋进行改造、装修，租与他人。由于阁楼被随意改造，又年久失修，导致屋顶雨水渗进李某联家中，损坏其家中财物，严重影响了李某联的生活，侵害了业主的合法权益。为此，李某联特诉至法院。

某房地产开发有限责任公司辩称：一、某房地产开发有限责任公司在2005年开发某小区，设计屋顶瓦面层是为了整个房屋隔热效果考虑，也是为了防止屋顶漏水便于维修。本楼顶的现状就是当时楼层的原貌，没有增加任何建筑物。二、某小区竣工后，经相关职能部门验收，不存在违章建筑。三、当时出售该阁楼时，已明确告知杨某青不能办理产权证，某房地产开发有限责任公司与杨某青签订的销售合同是有效合同。四、根据相关规定，屋顶瓦面早已超过开发商的保修期。五、根据谁居住谁负责的原则，杨某青已转售给许某玫，应由许某玫进行维修。

许某玫辩称：漏雨是事实，但是漏雨与许某玫的改造没有任何关系。真正的情况是因为瓦烂了，以及地面的防水做得不好，小区里面其他阁楼都换了瓦。许某玫购买了阁楼，其现在想知道其是不是这个阁楼房屋的所有权人。对于应该属于许某玫的责任，其愿意承担。

杨某青未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对李某联提交的国有土地使用证复印件、阁楼出售合同书、房屋租赁合同、照片及庭审笔录，到庭的当事人均无异议，本院予以确认和采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.某房地产开发有限责任公司所提交的住房和城乡建设局的证明，李某联提出异议，认为该证明不能达到买卖行为合法的证明目的，只能证明该小区通过规划验收，不能证明阁楼可以办证和出卖，所以七楼仍然属于共有部分。本院经审查、核实认为，芷江侗族自治县住房和城乡建设局出具的该证明符合证据真实性、合法性及关联性要求，本院依法予以采信。2.对于某房地产开发有限责任公司提交的建筑工程建筑面积计算规范，李某联提出异议，认为该证据与本案无关，只是网上的观点，即使阁楼是合法建筑，开发商也没有权利进行处分。本院经审查、核实，将该证据作为查明本案相关事实的参考。

根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：某房地产开发有限责任公司系某小区的开发商，李某联系某小区的业主，购买了该小区5幢601号住房一套。某房地产开发有限责任公司在开发某小区时将顶层阁楼（高度未超过2.2米）均接通水电，改造成住房，并于2007年8月6日与杨某青签订购房合同一份，将某5栋1单元7楼2套阁楼作价6.2万元出卖给杨某青。杨某青与许某玫于2008年2月15日签订阁楼出售合同书一份，许某玫以6.2万元的价格购得该某5栋1单元7楼2套阁楼。因无法办理产权登记，双方为此对房屋买卖行为进行了公证。许某玫购得该阁楼后进行了装修、改造并入住其中，此后许某玫将该阁楼出租。由于该阁楼经常漏雨，给楼下住户李某联的生活带来影响，双方形成纠纷。李某联于2018年11月5日向本院提起诉讼，本院作出（2018）湘1228民初1232号民事判决，某房地产开发有限责任公司不服该判决，提起上诉，湖南省怀化市中级人民法院作出（2019）湘12民终2451号民事裁定，认为：案涉楼栋的顶层阁楼系斜面结构屋，与标准层同时修建通过的规划验收，为该栋建筑物的基本结构，并非重新加建的建筑。李某联主张的是要求拆除该栋屋顶增加的建筑和设施并恢复原状，为此该栋屋顶增加的建筑和设施的基本事实应予查清，故裁定撤销湖南省芷江侗族自治县人民法院（2018）湘1228民初1232号民事判决，发回湖南省芷江侗族自治县人民法院重审。本院于2020年4月7日立案，2020年8月5日，原告李某联经传票传唤，无正当理由未到庭，故本院按李某联撤诉处理。现李某联再次向本院提起诉讼。

另查明，许某玫在使用该阁楼期间，将屋内的墙扩宽砌高，加装了门、雨棚、接水槽，做了厨房，砌了灶。

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第四百九十条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立”、第五百零二条关于“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，某房地产开发有限责任公司、杨某青、许某玫均具备相应的民事权利能力和民事行为能力，缔约主体适格，且意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗。同时，根据阁楼买卖行为发生时适用的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”及根据现行《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果，即便出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。综上所述，对于李某联要求确认某房地产开发有限责任公司、杨某青、许某玫买卖位于芷江镇某小区5幢屋顶（阁楼）行为无效的诉请，本院依法不予支持。

根据《中华人民共和国民法典》第二百三十七条“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状”及第二百八十八条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”的规定，许某玫购买阁楼后，作为该阁楼的使用人、管理人，怠于对该阁楼房屋及屋顶进行维护，造成楼下住户李某联的房屋漏雨，影响了李某联的正常生活，侵害了李某联的合法权益。《中华人民共和国民法典》第二百八十七条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”本案中，许某玫使用该阁楼期间，楼下住户李某联房屋屋顶漏水是事实，许某玫没有证据证明系李某联自身行为或者他人的行为造成李某联的房屋漏水，该阁楼中的建筑和设施（包括阁楼屋顶的接水槽）均为许某玫所增加及改造，且所增加的设施占用了业主共有部分，故许某玫应当拆除某小区5幢屋顶增加的建筑和设施并恢复原状（包括墙、门、雨棚、接水槽、厨房、灶等改造或增加的设施），确保楼下住户李某联的房屋屋顶不漏水。因李某联未提供证据证明某房地产开发有限责任公司及杨某青对该阁楼进行了改造，亦没有证据证明其二人具有侵权行为，故对于李某联要求某房地产开发有限责任公司及杨某青承担责任的诉请，本院依法不予支持。

综上所述，对于李某联要求确认某房地产开发有限责任公司与杨某青，杨某青与许某玫之间的买卖行为无效的诉讼请求，本院依法不予支持。对于李某联作为被侵权人，要求楼上阁楼房屋管理人许某玫拆除某5幢屋顶增加的建筑和设施并恢复原状（包括墙、门、雨棚、接水槽、厨房、灶等改造或增加的设施）的诉讼请求，本院依法予以支持。杨某青经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应的抗辩权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第二百三十七条、第二百八十七条、第二百八十八条、第四百九十条、第五百零二条、第五百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：

一、限许某玫于本判决生效之日起30日内拆除某小区5幢屋顶增加的建筑和设施并恢复原状（包括墙、门、雨棚、接水槽、厨房、灶等改造或增加的设施）；

二、驳回李某联的其他诉讼请求。

案件受理费80元，由许某玫负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。