律师观点分析
上诉人山东XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人刘XX房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初2446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初2446号民事判决书，依法改判驳回刘XX对XX公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由刘XX承担。事实和理由：一、一审判决解除房屋买卖合同没有依据。XX公司和刘XX签订的是房屋买卖合同，开发商是XXX，合同约定需要签订正式的商品房买卖合同，也就是需要由刘XX与XXX签订合同。本案中没有证据证明XXX拒绝与刘XX签订合同。二、XX公司与刘XX签订的合同没有约定履行期限，在刘XX没有证据进行催告的情况下，解除合同违反了合同法的相关规定。
刘XX答辩称，一审法院判决所依据的事实清楚，证据充分。法律依据适用得当，请求驳回XX公司的上诉请求维持原判。
刘XX向一审法院起诉请求：1、解除刘XX、XX公司在2015年11月6日签订的《坤圆一品项目内部团购协议书》，XX公司返还刘XX购房款350000元，并自2015年11月6日起至实际给付之日按同期银行贷款利率标准，以350000元为基数支付利息；2、XX公司按照350000元向刘XX支付赔偿金。
一审法院认定事实：刘XX与XX公司在日期为2015年11月6日的《坤圆一品项目内部团购协议书》中约定，就刘XX购买XX公司开发之坤圆一品商品房事宜达成如下协议：刘XX所定房源18号楼4单元202号房（以下简称涉案房屋），建筑面积约117.59平方米。刘XX自愿缴纳XX公司团购定金350000元（含签署协议时缴纳的团购小定金10000元）享受团购特价折优惠。参与团购优惠优惠后折后单价4880元/平方米，折后总价573839元。刘XX须于2015年11月6日前，付清本协议规定团购定金，剩余房款待签署商品房买卖合同时一次性付清或按银行按揭规定付清首付并办理按揭贷款。刘XX在XX公司通知签署《商品房买卖合同》时，需准时到场，签署合同，缴纳相关款项及提交按揭贷款资料，否则视为刘XX自动放弃此房屋购买权，优惠自动取消，XX公司有权将所定房屋另行出售，已交团购定金不予退还。双方还约定了其他权利义务。
另查，涉案房屋所在项目的开发商为XXX。
庭审中刘XX称：当时刘XX了解到XX公司和XXX都是项目的开发商，XX公司并未告知其不是项目的开发商。签订团购协议前几天刘XX向XX公司支付了10000元定金，XX公司出具了10000元收据。2015年11月6日，原XX公司在坤圆一品项目售楼处签订了团购协议书，刘XX在山东省XX转账340000元给XX公司，XX公司确认无误后，收回了10000元收据并出具了350000元的收据。2017年11月前，刘XX之子刘X多次去过售楼处落实房子的建设进度以及楼盘的名字由坤圆一品改为山居郦城后与XX公司签订的团购协议是否有效，售楼处经理答复有效。2017年11月，XXX打电话告诉刘X退还350000元、房子不卖了，几天后刘X去售楼处询问，售楼处工作人员答复房子不卖了、找XX公司要钱，刘XX遂诉至法院。现在18号楼已经盖完，小区里有业主进出，刘XX不清楚18号楼是否验收交付。关于付款情况。刘XX提交以下证据：1、山东省XX340000元的进账单一张，载明刘XX之子刘X通过银行转账的方式向XX公司支付340000元，证明刘XX已经履行付款义务。2、XX公司向刘XX出具的日期为2015年11月6日的350000元收据一张，载明收款方式为现金10000元转账340000元，证明XX公司收到刘XX的购房款项共计350000元。XX公司对证据真实性均无异议，但认为付款银行的进账单不能证明XX公司收到款项，转账不应该同一天完成，因现在所有资料都没有了，无法明确是否收到刘XX支付的350000元。
XX公司称：XX公司不是项目的开发商，当时是以项目开发合作者的身份与刘XX签订团购协议，不清楚当时是否将该情况告知刘XX。XX公司无法与刘XX签订正式的商品房买卖合同，也不能向刘XX交付房屋。刘XX陈述签定协议、付款为同一天不符合具体情况。XX公司不清楚刘XX所述的与售楼处的沟通情况，也不清楚18号楼的具体情况。
一审法院认为，（一）刘XX、XX公司于2015年11月6日签订的《坤圆一品项目内部团购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。该协议书的性质为预约合同，是双方当事人为将来签订商品房买卖合同所作出的一种承诺，协议书生效后，刘XX、XX公司应依约在签订商品房买卖合同的条件成就后，就签订商品房买卖合同的相关事宜进行磋商。但经过法庭调查，XX公司并非涉案房屋所在项目开发商、无法与刘XX签订正式的商品房买卖合同的事实清楚，现刘XX要求解除协议书符合法律规定，应予以支持。（二）合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。协议书解除后，XX公司理应返还刘XX已经交付的款项。虽然庭审中XX公司对是否实际收到刘XX缴纳的350000元提出异议，但在XX公司未提出相反证据的情况下，刘XX提交的进账单和加盖XX公司印章的收据足以证明XX公司已收到刘XX缴纳的350000元，同时，因XX公司不是项目开发商导致不能与刘XX签订正式商品房买卖合同的事实清楚，XX公司应对这一后果承担相应的责任，故对刘XX要求XX公司返还购房款350000元并赔偿自2015年11月6日起至判决确定的履行之日止以350000元为基数按中国XX银行同期贷款利率计算的利息损失，予以支持。对XX公司的辩解，一审法院不予采X。（三）关于刘XX要求XX公司赔偿350000元的诉讼请求。首先，刘XX、XX公司签订的协议书为预约合同，其次，XX公司并非涉案项目的实际开发商，也不存在对涉案房屋先卖后抵或一房数卖的情形，故刘XX主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定要求XX公司按照已付购房款数额的一倍赔偿350000元，缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、解除被上诉人刘XX与上诉人山东XX公司于2015年11月6日签订的《坤圆一品项目内部团购协议书》；二、限上诉人山东XX公司于判决生效之日起10日内返还被上诉人刘XX购房款350000元，并赔偿自2015年11月6日起至判决确定的履行之日止以350000元为基数按中国XX银行同期贷款利率计算的利息损失；三、驳回被上诉人刘XX的其他诉讼请求。如果被告山东XX公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10801元减半收取5401元，由被上诉人刘XX负担632元，由上诉人山东XX公司负担4769元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，当事人对自己的诉讼主张有责任提供证据证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘XX、XX公司于2015年11月6日签订的《坤圆一品项目内部团购协议书》在性质上属于商品房预约合同，表明双方已建立了商品房买卖的意向，协议生效后，双方均应按约定履行各自的义务。一审中，XX公司已于明确表示其并非涉案房屋的开发商，无法继续履行团购协议。在此情况下，可以认定XX公司已明确表示不履行主要债务，刘XX要求解除《坤圆一品项目内部团购协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，本院予以支持。关于XX公司上诉称应由实际开发商XXX与刘XX签订房屋买卖合同的主张，因其未能提供证据证明刘XX知晓涉案房屋实际开发商系XXX，刘XX亦予以否认，且《坤圆一品项目内部团购协议书》并未载明涉案房屋的实际开发商，结合其中关于“现就乙方购买甲方开发之坤圆一品商品房事宜，达成如下协议”（甲方：XX公司；乙方：刘XX）的表述，应当认定协议签订时刘XX对XX公司并非实际开发商不知情，故对于XX公司的上诉主张，本院不予采X。
综上所述，上诉人XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10801元，由上诉人山东XX公司负担。
本判决为终审判决。
柳基伟律师