开发商未按照合同约定履行书面通知交房义务，应支付逾期交房违约金

律师观点分析

上诉人（原审被告）：信阳市**房地产开发公司。

委托诉讼代理人：张**，信阳市浉河区法律援助中心律师。

被上诉人（原审原告）：陈**，男，住信阳市平桥区。

委托诉讼代理人：章燕，河南竞远律师事务所律师。

上诉人信阳市**房地产开发公司（以下简称晨发公司）因与被上诉人陈**商品房买卖合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2018）豫1502民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人晨发公司的委托诉讼代理人张远友、被上诉人陈**的委托诉讼代理人章燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

晨发公司上诉请求：1.撤销信阳市浉河区人民法院（2018）豫1502民初1982号民事判决，改判驳回被上诉人陈**一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人陈**承担。事实与理由：1.一审法院认定上诉人没有按期交房不是事实，上诉人已如期交付房屋，不存在任何违约行为。上诉人开发建设的浉河锦绣小区于2011年10月20日开工建设，2013年11月18日全部竣工。陈**与上诉人签订合同后，约定交房期限已符合交房条件，2014年1月31日陈**办理完成按揭贷款手续后，上诉人和物业公司马上就通知了陈**，要求陈**在2014年2月10日到浉河锦绣小区办理入住手续（注：当时通知上笔误，把入住打印成“入伙”了），陈**不知什么原因没有办理入住手续。根据双方合同第十一条约定“自出卖人通知买受人办理交接手续之日起，七日内买受人未办理交接手续的，视为房屋已交付给买受人”，同时《合同补充协议》第四条约定，买受人应在约定交房日期二日内到出卖人指定地点办理交接手续，说明陈**应到浉河锦绣小区办理交接手续，而陈**一直没到约定地点办理入住手续，经书面通知仍不办理入住手续，陈**没按时入住的责任在其本人，而不在上诉人；其真正没有入住的原因是与联畅物业公司存在物业服务费用纠纷，而不是与上诉人存在交接纠纷，一审法院认定上诉人没有交房不符合客观事实。上诉人开发的房屋已交信阳联畅物业管理公司管理，根据双方签订的补充协议第十条规定，买受人同意由出买人统一委托的物业公司进行前期管理，并在交房前与物业管理公司签订相应协议。也就是说陈**同意将购买的房屋交由联畅物业公司管理，上诉人于2013年11月18日就将12号楼的全部房门钥匙交给了物业公司，买受人陈**应在约定交房日期到期后二日内到出卖人指定地点（浉河锦绣小区物业）办理交接手续，陈**没按约定期限前往指定地点办理交接手续，经通知后仍然不去办理手续，完全是陈**的责任。所以上诉人没有违反合同约定的交房期限，陈**经通知迟迟不办理入住手续，与上诉人无关。2.一审法院计算违约金的时间点错误，计算的违约金金额不对，判决由上诉人承担违约责任更是存在严重错误，应当依法纠正。根据《商品房买卖合同》和《合同补充协议》约定，陈**是按揭贷款方式购房，陈**签订合同后，一直没有完成按揭贷款手续，贷款没有到账，陈**的交款义务没有完成，陈**按揭贷款的发票日期为2016年4月22日，说明贷款是2016年4月22日到账，上诉人2016年4月22日才收到此房的全部房款，一审法院从2013年11月1日按总房款计算违约金不符合客观实际，存在严重错误。再则上诉人委托物业公司通知陈**办理房屋交接手续，陈**不到指定的地点去办理手续，没有如期交房的责任应由陈**承担，上诉人不存在违约事实，不应支付违约金，一审法院判定由上诉人承担延期交房的责任错误，判决由上诉人承担158532元的违约金更是存在严重错误，必须依法纠正，二审应当撤销一审法院的错误判决。总之，一审法院的判决不符合客观实际，上诉人没有延期交房，不存在违约事实，不应承担违约责任，陈**没有按约定的时间前往指定地点办理交房手续，经通知后仍然不去办理交房手续，责任应由陈**承担；一审法院判决由上诉人承担158532元违约金错误。

陈**辩称，1.一审认定被答辩人没有按期交房属于客观事实，被答辩人未按照《商品房买卖合同》约定时间交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。《商品房买卖合同》第八条约定，被答辩人的交房期限是2013年10月31日前；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被答辩人应当书面通知答辩人办理交付手续。一审庭审中，被答辩人并未举证在约定交房日期到来时，书面通知过原告办理交付手续。被答辩人提供的证据《入伙通知书》没有答辩人的签字，无法证明向原告送达过，而且通知书显示的时间是2014年2月10日，但其提供的证据二《工程竣工验收报告》显示，竣工验收日期为2014年10月20日，各单位出具验收意见的时间为2014年10月30日，也就是说约定交房期限到来时还不符合交房条件，被答辩人不可能出具《入伙通知书》通知答辩人接收房屋。被答辩人提供的证据二《工程竣工验收备案证书》显示2016年10月16日，各单位才出具验收合格意见，也就是说直到2016年10月16日房屋才经验收合格。验收合格后至今，被答辩人从未通知答辩人接收房屋。合同还约定，被答辩人除提供商品房经验收合格的证明，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被答辩人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被答辩人承担。2.关于补充协议第四条“买受人应在约定交房日期二日内到出卖人指定地点办理交接手续。”答辩人认为，即使被答辩人主张按照该条款约定办理交接手续，被答辩人仍然构成违约。“约定交房日期二日内”，约定交房日期为2013年10月31日前，“二日内”就是2013年11月2日，但根据被告开庭举证的《工程竣工验收报告》及《工程竣工验收备案证书》证实，2013年11月2日该房屋工程尚未竣工，答辩人根本不可能去办理交接手续；该条约定的是“到出卖人指定地点办理交接手续”，但是答辩人从未收到过被答辩人的通知告知答辩人到任何指定地点办理交接手续。即使是答辩人到指定地点收房，也应当首先由被答辩人尽到通知义务才行；该条明显属于减轻出卖方责任的条款，通知收房是被答辩人应当履行的义务，而不应当是将通知收房的义务转嫁给了购房者答辩人，该条款本身就是霸王条款。所以被答辩人主张答辩人未到约定地点办理交接手续不成立。3.答辩人主张违约金数额，完全是按照《房屋买卖合同》第九条约定，要求被答辩人承担的逾期交房违约责任，具有事实和法律依据，一审判决正确，应予以维持。被答辩人向答辩人人开具发票时间并非答辩人实际付款时间，答辩人在合同签订当日即2013年1月29日前后两天便完成了首付款40.2万元的支付，剩余10万元办理的银行按揭，且《房屋买卖合同》并没有明确约定答辩人的付款期限，答辩人全部支付了购房款即全部完成合同约定义务，但被答辩人按时交付房屋的义务并未履行。况且合同第九条约定的计算被答辩人逾期交房违约责任，是从约定房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，跟答辩人支付房款的时间没有任何关系。因此，一审法院判决被答辩人应自约定交房次日即2013年11月1日开始至实际交房之日向答辩人支付违约金，有法有据，判决正确。综上，一审判决事实清楚，判决正确，请求判决驳回上诉、维持原判。

陈**向一审法院起诉请求：1.被告继续履行合同，向原告交付浉河锦绣小区第12幢3单元1605号房屋；2.判令被告向原告支付迟延交付房屋违约金158532元（按照已付总房款502000元，日利率0.02%自2013年11月1日起至实际交付之日止计算违约金）；3.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：原告陈**与被告晨发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的浉河锦绣小区第12幢3单元1605号房屋一套，该商品房建筑面积共131.23平方米，总价502000元。合同第八条交付期限约定，“出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”；第十一条交接约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人通知买受人办理交接手续签署房屋交接单之日起七日内，买受人未办理交接手续的，视为房屋已交付给买受人”。合同签订后，原告以首付款402000元加银行贷款10万元的方式向被告支付了全部房款。在后期的合同履行过程中，被告以已将入住房屋钥匙全部交给物业公司，原告应直接到物业公司办理入住手续，认为房屋已交付。而原告认为被告始终未交付房屋，双方发生纠纷，原告起诉来院。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。原告作为房屋买受人按照合同约定支付了购房款，被告则应按照合同约定向原告交付验收合格商品房。被告辩称其已将开发房屋交由信阳联畅物业管理有限公司管理，并于2014年2月10日即通知原告陈**到浉河锦绣小区办理入住手续，但未提供证据证明其向原告陈**发出的《入住通知书》有效送达，且该《入住通知书》落款日期即为2014年2月10日，根据原、被告签订的商品房买卖合同中明确约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，故其该项抗辩理由本院不予支持。被告晨发公司应按合同约定向原告陈**交付房屋。原、被告签订的商品房买卖合同明确约定，迟延交房如逾期超过60日，买受人有权解除合同，如愿意继续履行合同，则从约定交付日期次日至实际交付日，出卖人按日支付原告已交付房款万分之二违约金。鉴于被告逾期交房已超过60日，而原告又要求继续履行合同，则被告应自约定交房次日即2013年11月1日开始按原告已交房款502000元的每日万分之二支付原告违约金至实际交房之日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条规定，判决：被告信阳市晨发房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内将浉河锦绣小区第12幢3单元1605号商品房交付原告陈**，并同时支付违约金158532元。本诉受理费3471元，由被告信阳市**房地产开发公司承担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案双方的争议焦点为：1.房屋买卖合同签订并履行期间，晨发公司是否按照合同约定交付房屋；2.原判违约金的计算时间、金额是否适当。第一，双方签订的《商品房买卖合同》虽为格式合同，但意思表示真实、权利和义务内容，客观明确，应为有效合同。房屋买卖合同签订后，被上诉人陈**已按照合同约定缴纳了全部房款义务；上诉人晨发公司也应按照合同约定履行交房义务，逾期则视为违约。依据双方合同约定，一是上诉人晨发公司应于2013年10月31日前交付房屋；二是房屋达到交付使用条件、应当书面通知买受人办理交付手续。一审法院认定上诉人晨发公司未在合同约定的时间交付房屋，房屋达到交付条件后也未书面通知被上诉人陈**办理交付手续，一审法院据此判决上诉人晨发公司承担违约责任，有事实和法律依据，本院予以确认。上诉人晨发公司诉称其已履行通知被上诉人陈**交付房屋，没有提供证据证实，不予采信。第二，因上诉人晨发公司违背双方合同约定，未将争议的房屋交付给被上诉人陈**，一审法院据此判决上诉人晨发公司限期交房并承担迟延交房违约金，且违约金的计算时间、金额，符合双方合同约定，并无不当。

综上所述，信阳市**房地产开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3471元，由上诉人信阳市**房地产开发公司承担。

本判决为终审判决。

审判长　　邰本海

审判员　　王　朗

审判员　　任明乐

二〇一八年十二月十七日

书记员　　左　政