章燕律师
律师观点分析
上诉人(原审原告)：王某某，女，汉族，1959年7月24日出生，住河南省潢川县。
被上诉人(原审被告)：董某某，男，汉族，1981年6月24日出生，住河南省潢川县。
委托诉讼代理人:章燕，河南竞远律师事务所律师。一般代理。
被上诉人（原审被告）：信阳市金xx商贸有限责任公司法定代表人：严某某，系该公司总经理。
上诉人王某某与被上诉人董某某、信阳市金xx商贸有限责任公司执行异议之诉一案，河南省潢川县人民法院于2019年9月23日作出（2019）豫1526民初2897号民事判决，王某某不服向本院提出上诉；本院于2019年11月24日作出（2019）豫15民终4618号民事裁定：撤销原判，发回重审；河南省潢川县人民法院于2020年9月26日作出（2019）豫1526民初5291号民事判决，王某某又向本院提出上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人王某某、被上诉人董某某的委托诉讼代理人章燕和被上诉人信阳市金城商贸城有限责任公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王某某上诉请求：1、撤销河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初5291号民事判决,改判支持上诉人一审中的诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：原判认定事实不清，证据不足。被上诉人董某某与被上诉人信阳市金城商贸城有限责任公司系倒签“房屋买卖合同”，被上诉人董某某交纳89万元购买款没银行转账流水、转款凭证和来源，公司也未给其出具正规购买款发票和纳税凭证，更未有房屋交易管理部门的房产交易备案登记或办理房屋产权登记，其购买案涉房屋价格明显低于潢川县人民法院委托评估机构评估价格，低于市场价值70%以下。因此，该案涉房屋买卖不符合正常房地产交易程序和规定，被上诉人董某某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权利。
被上诉人董某某答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。案涉房屋在潢川县人民法院查封之前，被上诉人董某某已与被上诉人信阳市金xx商贸有限责任公司签订书面的房屋买卖合同，且在2010年就已经交付和实际占有。被上诉人董某某已全部支付购房款89万元，该购房款价格是2010年市场价格，并未低于市场价格。未办理产权过户登记非被上诉人董某某原因，一审时庭审已查明包括上诉人王某某和被上诉人董某某在内的所有房屋均未办理产权登记和备案登记。被上诉人董某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
被上诉人信阳市金xx商贸有限责任公司答辩称：案涉“黄国商贸城护城河批发市场”系潢川县市场发展服务中心与被上诉人信阳市金xx商贸有限责任公司于2007年3月23日签订了《项目合作协议书》，约定共同合作开发改造案涉护城河批发市场，由潢川县市场发展服务中心负责拆迁安置和办理相关批建手续，被告信阳市金xx商贸有限责任公司负责建设。双方均受黄国商贸城改建工程指挥部领导。因双方在履行合作协议过程中发生纠纷，案涉开发项目所有出售的房屋至今均未办理产权变更登记，包括上诉人王某某置换的房屋和被上诉人董某某购买的房屋。
王某某向一审法院起诉请求：1、判令原告对位于潢川县护城河市场2号楼206、207两套商铺房屋拥有申请执行的权利，恢复潢川县人民法院对(2014)潢执字第145-1号裁定书的执行，并依法对涉案的两套商铺房屋进行拍卖；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告依据潢川县人民法院和信阳市中级人民法院的生效判决，向潢川县人民法院申请执行并查封了信阳市金xx商贸有限责任公司位于潢川县护城河市场2号楼的两套商铺房屋(每套商铺房屋上下三层，第一套房号:106、206、306号，第二套房号:107、207、307号)。执行中被告董某某提出异议，认为其对案涉查封的两套商铺房屋拥有所有权，后潢川县人民法院中止对涉案两套商铺房屋的执行。被告在执行异议中，未提供充分的证据证明其对查封的涉案两套商铺房屋拥有所有权。证明拥有房屋所有权的依据必须是房屋主管部门出具的所有权凭证或者法律的规定。所以，被告提供的证据不符合拥有房屋所有权的法律规定，被告不是两套涉案商铺房屋的权利人，不具有排除人民法院强制执行的权利。被告出具的涉案两套商铺房屋买卖合同落款时间虽然在查封之前，但是其支付的89万元购房款未有银行转款凭证，未有正规的房地产销售发票，也未有纳税凭证，更未有房屋交易管理部门的房屋交易备案证明及其他证据，且交易价格明显低于评估价格，其交易行为不符合正常的房地产交易程序和规定；被告在执行异议中，仅仅凭对本案有利害关系的信阳市金xx商贸有限责任公司的证人证言就证明其对涉案两套商铺房屋拥有所有权或使用权，缺乏法律依据、事实依据和证明力。请求依法恢复执行并进行拍卖。
一审法院认定的事实：王某某与信阳市金xx商贸有限责任公司房屋拆迁安置合同纠纷一案，2013年12月10日潢川县人民法院做出（2013)潢民初字第528号民事判决书，判令:1、限信阳市金xx商贸有限责任公司于本判决生效后5日内将护城河市场五号商铺（五号楼北数第一套，门向朝东、临航空南道西侧、护城河市场北通道南侧)、住宅（五号楼第四层南数第一套)各一套及房屋所有权证、土地证交付王某某;2、限信阳市金xx商贸有限责任公司于判决生效后5日内赔偿王某某延期交付房屋、房屋所有权证及土地证的损失（延期交付房屋的损失从2011年9月6日起计算，每天200元，至交付之曰止;延期交付房屋所有权证、土地使用证的损失从2012年4月6日起计算，每天200元，至交付之日止);3、驳回原告王某某的其他诉讼请求。该判决经信阳市中级人民法院二审判决维持后于2014年6月20日生效。原告王某某申请执行过程中，潢川县人民法院于2014年11月12日做出（2014）潢执字第145-1号执行裁定书，裁定“查封信阳市金xx商贸有限责任公司在潢川县护城河建有的2#商铺楼房屋两套(房号106、206、306;房号107、207、307)”。被告董某某认为案涉房产系其购买提出案外人执行异议，2015年9月24日潢川县人民法院作出(2014)潢执字第145号执行裁定书，裁定“中止对潢川县护城河市场206、207两套商铺的执行。”。因文书书写错误，2016年11月11日，潢川县人民法院作出更正裁定，“本院下发的(2014)潢执异字第145号执行裁定书中漏写赋予案外人、当事人对裁定书不服可提起诉讼的权利现补正为案外人、当事人对裁定书不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，更正裁定于2019年6月21日向原告王某某送达。王某某不服，于2019年7月3日向潢川县人民法院提起申请执行人执行异议之诉。
被告董某某母亲李某某于1996起开始租赁潢川县护城河市场内潢川县市场发展服务中心原摊位经营百货零售。2007年11月潢川县人民政府开始对护城河市场开发改造，由被告信阳市金xx商贸有限责任公司负责具体实施。为尽快腾空市场摊位，2007年11月20日被告信阳市金xx商贸有限责任公司向李某某发出《承诺书》，“1、甲方（李某某）必须积极支持潢川县人民政府对护城河市场的改造工程，应尽快腾空租赁潢川县市场发展服务中心的(北205-206号)贰间商铺，腾空后交给潢川县市场发展服务中心(拆迁人)进行拆除。2、待信阳市金xx商贸有限责任公司取得土地使用权、并且把护城河市场改造完毕后，在甲方租赁市场发展服务中心的商铺原位置处，乙方按市场价格适当优惠后，留贰间门面房销售给甲方。”。被告董某某直至2013年1月6日陆续交齐购房款89万元，被告信阳市金xx商贸有限责任公司向董某某出具收据一张。2013年1月15日被告信阳市金xx商贸有限责任公司与董某某签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售于被告董某某。因未办理过户手续，该房屋至今仍登记于被告信阳市金xx商贸有限责任公司名下。
另查明，原告王某某执行依据（2013）潢民初字第528号民事判决书中关于5号楼商铺房屋交付的内容已经得到履行，当前其申请查封案涉房屋是为保障该判决书中确定的被告信阳市金xx商贸有限责任公司延期交付房屋、房屋所有权证及土地证损失的执行。
再查明，潢川县市场发展服务中心与被告信阳市金xx商贸有限责任公司于2007年3月23日签订了《项目合作协议书》，约定共同合作开发改造案涉护城河批发市场，由潢川县市场发展服务中心负责拆迁安置和办理相关批建手续，被告信阳市金xx商贸有限责任公司负责建设。双方均受黄国商贸城改建工程指挥部领导。因双方在履行过程中发生纠纷，案涉开发项目工程所有出售房屋至今均未办理房屋产权变更登记手续。原告王某某因本人房屋也未能办理房屋产权变更登记手续,向本院申请强制执行。
一审法院认为，根据双方当事人的诉辩意见以及庭审查明的事实，确定本案争议焦点:被告董某某、信阳市金xx商贸有限责任公司关于案涉房屋买卖行为是否能够阻却原告王某某对案涉房屋申请执行。
本案系申请执行人即原告王某某要求许可执行引发的诉讼，案由应为申请执行人执行异议之诉纠纷。信阳市金xx商贸有限责任公司作为被执行人反对申请执行人原告王某某的主张，应为本案共同被告。
关于原告王某某起诉的时效问题，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条规定“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”，潢川县人民法院(2014)潢执异字第145号执行裁定书更正原裁定内容是对原裁定赋予当事人的诉讼权利错误告知的补正，事关当事人的诉讼权益，虽然原告王某某在2019年6月21日才收到该裁定书，但不能因为非当事人的过错使其丧失合法权利。原告王某某在2019年7月3日提起诉讼，未超过法律规定的期间。二被告关于原告王某某起诉时超过法律规定的主张，不予支持。
关于原告王某某申请对被告董某某、信阳市金xx商贸有限责任公司签订房屋买卖合同生成时间进行鉴定的问题。原告王某某在原一审及重审中均申请对上述房屋买卖合同的生成时间进行鉴定。经审查，本案系执行异议之诉，合同的生成时间不是确定二被告房屋买卖合同关系成立的唯一要素，考虑到本案争议事项的复杂度、快捷审理的要求，对于原告的该项申请不予支持。
关于原告王某某主张二被告交易的房屋价格明显低于市场价格的问题。首先，被告信阳市金xx商贸有限责任公司为加快原潢川县护城河市场的拆迁，承诺被告董某某母亲在新市场成立后优先、优惠在原址购买二间门面房，被告董某某享受其母亲的权益购买价格低于市场价格是双方真实意思表示，符合约定不违反法律规定。其次，董某某购房款89万元是陆续交付直至2013年1月6日交清，原告王某某申请执行时鉴定机构对案涉房屋的鉴定时间为2015年3月26日，两者相差2年有余。不考虑市场价格增长因素和合同成立的前提因素，仅以两者价格相差超过30%就判断为明显低于市场价格的情形有失公正。原告该项主张，不予支持。
关于被告董某某未办理产权变更登记的问题。庭审查明包括原告王某某置换以及被告董某某购买在内的案涉开发工程所有出售房产，至今均未能办理变更登记手续，其原因不在购买者本人。原告王某某不能提供其他证据证实被告董某某未办理过户登记手续系其本人原因造成。原告关于被告董某某未能办理产权变更登记手续系其个人原因的主张，不予支持。
案涉房屋实际占有的问题。被告董某某自述因其家庭以前就在护城河市场经营百货生意，2010年下半年(合同签订前）就已经实际占有使用案涉2间商品房。该事实得到被告信阳市金xx商贸有限责任公司的认可。原告王某某未提供其他证据证实董某某未实际占有案涉房屋的事实，依法应承担举证不能的不利后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。本案中，被告董某某合法占有案涉房屋时间在潢川县人民法院查封之前，房屋价款全部支付，非本人原因未办理过户登记手续，虽然合同签订时间未移送司法鉴定，但不影响二被告合同关系成立的效力。综上，被告董某某、信阳市金xx商贸有限责任公司关于案涉房屋买卖行为能够产生阻却原告王某某申请对该房产强制执行的法律效力，本院裁定中止执行并无不当。对于原告王某某的诉讼请求予以驳回。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十三条第(二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十一条的规定，判决:驳回原告王某某的诉讼请求。案件受理费14250元，由原告王某某负担。
二审中，上诉人王某某和被上诉人董某某、信阳市金xx商贸有限责任公司均未提交新证据。二审查明的事实和证据与一审相同。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点：一审判决驳回上诉人王某某申请对案涉房屋的强制执行是否适当。经查：被上诉人董某某购得案涉两套商铺缘由系其母亲李某某于1996年起租赁潢川县护城河市场内潢川县市场发展服务中心原摊位经营百货零售，为促进李某某尽快搬迁出其经营的商铺，2007年11月20日，被上诉人信阳市金xx商贸有限责任公司潢川分公司与李某某签订《承诺书》：1、甲方（李某某）必须积极支持潢川县人民政府对护城河市场的改造工程，应尽快腾空租赁潢川县市场发展服务中心的(北205-206号)贰间商铺，腾空后交给潢川县市场发展服务中心(拆迁人)拆除；2、待信阳市金xx商贸有限责任公司取得土地使用权并把护城河市场改造完毕后，在甲方租赁市场发展服务中心的商铺原位置处，乙方按市场价格适当优惠后，留贰间门面房销售给甲方。基于该“承诺书”约定可认定：其一，该“承诺书”既是双方就拆迁安置补偿所达成的协议，也系双方就案涉房屋销售位置、价格而达成有条件的“房屋买卖”协议，具有“房屋买卖合同”性质。所以，被上诉人董某某母亲李某某自该“承诺书”签订之后就向信阳市金xx商贸有限责任公司潢川分公司负责人曾新生分批交纳购房款，2013年1月6日交清全部购房款89万元后，信阳市金xx商贸有限责任公司和信阳市金xx商贸有限责任公司潢川分公司给其出具正式“商品房买卖合同”，以完善“承诺书”约定的各自义务。基于此，原审未对上诉人王某某申请对被上诉人董某某与被上诉人信阳市金xx商贸有限责任公司签订的“商品房买卖合同”形成时间予以鉴定，是因为该鉴定结果不能否定被上诉人董某某母亲李某某与被上诉人信阳市金xx商贸有限责任公司于2007年11月20日为达成拆迁补偿安置而签订的“承诺书”的有效性，减少上诉人王某某的诉累和无意义的诉讼支出；其二，根据“承诺书”中的约定，被上诉人董某某购买案涉房屋的价格应系2007年11月20日与被上诉人信阳市金xx商贸有限责任公司潢川分公司达成拆迁安置时的市场价格，最迟不晚于2010年8月案涉房屋交付时的市场价格，且双方还约定有优惠价。而潢川县人民法院根据上诉人王某某申请对案涉房屋评估的价格系2015年2月3日的市场价格，显然与被上诉人董某某购买案涉房屋的时间相差八年或者五年时间。对此，上诉人王某某以其申请潢川县人民法院委托评估价格认定被上诉人董某某购买案涉房屋价格低于市场价值70%以下的理由不成立；其三，关于被上诉人董某某交付案涉购房款问题。一是被上诉人董某某母亲李某某有购房案涉房屋的需求。案涉房屋所在护城河市场改造前，李某某就在该案涉房屋位置的摊位承租经营多年，已形成市场前景，为能够在市场改造完成后继续在该位置经营，给其一个可靠有效保障，在拆迁搬离前，于2007年11月20日与被上诉人信阳市金xx商贸有限责任公司潢川分公司签订“承诺书”，实际是双方就案涉房屋买卖予以约定，具有“房屋买卖合同”性质；二是被上诉人董某某母亲李某某交纳购房款的方式符合日常法则和交易习惯。李某某为保证其经营不受较大影响，用经营收入款积攒分批交纳购房款，符合日常勤俭持家交易习惯。其将购房款交给当时市场开发的负责人曾新生符合日常法则，因为曾新生既是负责人，也是收款经办人；三是信阳市金xx商贸有限责任公司潢川分公司出具的财务“收据”具体明了：交款人被上诉人董某某、交款金额现金89万元、钱款用途购买护城河市场2#楼商铺贰间（即案涉房屋）。信阳市金xx商贸有限责任公司潢川分公司负责人和出具“收据”的经办人曾新生，始终对该“收据”认可，能形成对应关系。经与该“收据”票本比对，被上诉人董某某交款“收据”与冯辉、曾宪玉、唐显伟交纳购房款收据票号相连，交款时间前后相对应；四是双方签订“商品房买卖合同”具有必要性。“承诺书”虽具有“商品房买卖合同”性质，但因不符合国家制定的“商品房买卖合同”格式构件要求，不能用“承诺书”办理房屋产权登记。所以，在被上诉人董某某母亲李某某交纳全部购房款后，才要求信阳市金xx商贸有限责任公司潢川分公司给其出具正式“商品房买卖合同”，符合逻辑和法律规定；其四，被上诉人董某某购买案涉房屋属于消费者物权期待权，而上诉人王某某申请执行依据系普通债权，根据法律规定，被上诉人董某某的物权期待权应优于上诉人王某某的债权。基于上述查明的事实和认定分析，被上诉人董某某对涉案的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人王某某对其诉讼主张未完成举证证明责任，应承担举证不能的不利后果。故上诉人王某某诉讼主张对案涉房屋强制执行的请求，本院不予支持。对于上诉人王某某在上诉状中提到“一审判决书中对诉讼主体罗列与认定存在错误”等问题，因该问题并不影响一、二审对本案执行异议之诉的事实认定，本院在二审判决书中已予补正，并责令一审避免出现类似错误。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14250元，由上诉人王某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴孔玉
审判员 汪 涛
审判员 吴 斌
二〇二〇年十二月四日