丈夫生前偷偷给小三买房，还能要回吗？

律师观点分析

丈夫生前偷偷给小三买房，还能要回吗？

案情简介：

顾女士的丈夫郑先生于2016年去世，顾女士在为他整理遗物时意外发现郑先生生前与吕女士存在不正常男女关系长达二十余年，并且曾在2008年由郑先生出资为吕女士购买了一套房产，登记在吕女士名下。顾女士还发现，2011年时郑先生与吕女士签订了一份协议，约定在不产生分歧的情况下这套房产作为女方养老和居住用，一旦产生分歧，房产价值由郑吕二人平分。顾女士深感被骗，十分无助，于是委托盈科律师事务所姚志明律师维护自己的合法权益。

代理思路：

本案经过一审法院审理，法院认为买房时签订购房合同的是吕女士，并且登记在吕女士名下，郑先生的出资行为并不能证明该房产为顾郑夫妻二人共同财产，驳回了顾女士的诉讼请求。

姚志明律师认为，本案一审判决事实认定上有许多错误，我们需要着重强调郑先生对于房产的出资是夫妻共同财产，并提出如下代理思路：

1、 本案是借名买房行为，而非出资购房纠纷；

2、 产权登记只是借用吕女士的名义，实际所有权人仍为顾女士与郑先生；

3、 购房款项全部为郑先生单人出资，郑先生出资也只用于购房；

4、 郑先生与吕女士签订的协议无效，因为郑先生无权独自处分夫妻共同财产，吕女士也并非法律上的善意第三人；

5、 一审结果事实上公然支持了婚姻关系存续期间与他人同居行为，为不正当男女关系行为张目，应予以纠正。

总之，姚律师的观点从三个方面展开：首先，在夫妻关系存续期间，对于夫妻共同财产做重要决定应当协商一致，郑先生的出资属于夫妻共同财产，应当征得顾女士的同意之后才能进行；其次，吕女士在明知郑先生资金来源的情况下接受，不属于法律上的善意第三人，不应当善意取得该笔资金交易的房子；最后，郑先生与吕女士属于不正当男女关系，支持二人的协议有违公序良俗原则。

案件结果：

经过我方上诉，二审法院撤销了一审法院驳回原告全部诉讼请求的判决，改判确认涉案房产为顾女士与郑先生夫妻共同财产。

律师随笔：

在现实中，夫妻一方为了维持婚外不正当男女关系，经常会赠与“小三”财物、房产等。那么这类违反婚姻伦理、性道德的赠与协议是否有效呢？赠与的财物和房产还能不能追回呢？

《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。其中的第四项“公共利益”，指任何不特定第三人的利益，包括公共秩序和善良风俗（公共道德）两个方面，合称“公序良俗”。公序良俗是整个社会追求的核心价值，人们所从事的任何民事活动都不能违背这一原则，损害社会公共利益的合同是无效的。这一原则虽然看起来很抽象模糊，但放在任何领域都可以具像化。在婚姻关系领域中，公序良俗原则表现为夫妻之间的相互忠诚和尊重的义务。正如《婚姻法》第四条所规定的，“夫妻应当互相忠实，互相尊重。”毫无疑问，郑先生与吕女士签订的为了维持婚外性关系而订立的赠与合同（包二奶合同）违反了夫妻间的忠实义务，是违反性道德、违反婚姻伦理的合同，属于违反了善良风俗的合同，应当认定无效。

另一方面，从夫妻共同财产角度来讲，夫妻双方在没有选择其他财产制的情形下，其共同财产视为共同共有，夫妻双方对于共同财产不分份额地共同享有所有权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第17条规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。如果夫妻一方超出日常生活需要擅自将共同财产赠与他人，这种赠与行为应认定为无效；夫妻中的另一方以侵犯共有财产权为由请求返还的，人民法院应予支持。也就是说，在日常生活中，夫妻一方为了买菜买日用品、物业水电缴费等等，这些都属于上述婚姻法解释一中规定的“家事代理权”，夫妻一方均可以不经对方同意独自处理；然而，如果是非因日常生活需要而处分财产，例如将重大财产的买卖、出租、抵押、赠与等，都需要另一方的同意，如果超出日常生活需要而擅自做主，将房产、车产赠与他人，那么这种赠与行为会被认定无效。

本案中的处理还可以引申出一条思路：对于配偶赠与小三房产、车产时，是追回房、车实物呢？还是追回房款、车款呢？

众所周知，在现今环境下，房价一年一年水涨船高，多年后房产本身的价值可能会是当初房款的数倍不止；然而车辆随着时间的流逝，它的价值会随着使用寿命的减少而降低，追回车辆本身可能并没有多大意义，反而不如追回当时的购车款。因此，在起诉赠与合同无效时也应充分考虑到这一问题。

在实践过程中，对于返还原物还是返还相应款项，审判实践中做法不一。一般而言分为两种情况，如果是一方直接以全款购买房产或车辆后赠送给小三，登记在小三名下，那么赠与行为被认定无效后，小三应当返还房屋或车辆。如果一方仅为小三支付了首付款，或支付了部分房款，登记在小三名下，那么被认定无效后法院判令小三返还相应款项的可能性较大。

这种审判实践很大程度上是因为在房产增值迅猛的今天，如果房产出资上为双方共同出资，那么在涉及资金上比较复杂，判决尺度难以把握，操作起来也非常困难。因此，单纯以房产购买时出资是一方全款还是双方共同出资划分，可能并非最保护原配利益的做法，但是是当下较为稳妥、操作起来最为便宜的方法。